最严“禁公寓令”出台:今天排队买公寓,明天排队去站岗!

最严“禁公寓令”出台:今天排队买公寓,明天排队去站岗!
2019年08月21日 19:39 智谷趋势

◎作者 | 葫芦娃

◎来源 | 米宅(MizhaiPlus) 已获授权

上个月,万科佛山项目的5800套公寓,商住变成了办公。5000多名业主,既落不了户,也上不了学。卫生间的马桶被敲掉,变成了化妆间。一套50㎡的刚需公寓,却带了一个5㎡的化妆间。遗憾的是,硬核的业主们,只想上学,不想化妆,就妥妥的把万科售楼部堵了。楼市的魔幻,总是时不时出来撞一下我们的老腰。这件事,还在持续的发酵。上周,史上最强的“禁公寓令”在厦门出台。01上周四,厦门发布了《关于加强商办类建设项目全链条管理实施意见》。

其核心内容,有以下几点:• 严禁商办项目改造成为公寓类住宅,甚至可无偿收回土地使用权;• 不得采用住宅套型设计,不得出现住宅类功能描述;• 不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道;• 商业用途的项目,单套套内面积低于300㎡,层高不能超过4.5m,大于300㎡的,层高不能超过6米;• 办公用途的项目,最小分割单元不得低于300㎡,层高不得超过4.2米。简单用一句话总结就是——从各个环节,彻底摧毁商办类公寓的居住功能(包括租住),尤其是小面积的loft产品,彻底丧失生存空间。事实上,这已经不是厦门第一次发布“禁公寓令”。而厦门,也不是全国第一个发布“禁公寓令”的城市。2017年开始,京沪先后启动整治“商改住”。作为全国人民的楼市调控样板,2017年3月26日,北京出台了刚猛无比的“326商住禁令”:新房项目不得出让给个人;二手房项目出售给个人时需满足名下无房且连续缴纳五年社保;商业银行暂停对个人购买商办类项目的贷款;中介可代理商办房屋的出租出售,但不得宣传居住功能……传闻每6个北京人中,就有一个买过商住楼,1/6的北京人被彻底套牢。今夜,有1/6的北京人无法入眠。楼市的残酷和魔幻,分分钟教你做人。2018年,杭州和南京这类强二线城市,也纷纷跟进了“商改住”的新政。在土地出让时,明确指出,不得建设酒店式公寓。今年,这是第三波。这是佛山事件之后的,第二次发酵。商住楼、商改住、公寓的时代,正在离我们而去。02公寓这东西,在楼市里,其实是一种很神奇的存在。前些年,国内的很多城市特别迷一种东西,叫“城市综合体”。地方上的很多同志们,去北京和魔都考察时,看到三里屯、国贸、万象城、来福士、嘉里中心,心里总有一种按捺不住的欣喜和悸动。你看着楼,多高;你看着灯,多亮;你看着商场,多大;你看这写字楼,多旺。如果把这些东西搬到咱们那,咱们是不是也能叫国际化大都市了。于是,国内的二三线城市,被规划出了一大批的城市综合体。绝大多数情况下,要求开发商在拿住宅地的时候,必须配建同等体量的商业、写字楼。想法都是好的,盖成住宅都便宜那帮炒房客了。还是得盖成商业和写字楼,既能出形象,又能有税收。过个几年,咱们就是中原徐家汇、三湘大国贸、荆楚三里屯、三秦陆家嘴……万万没想到的是,徐家汇、大国贸、三里屯、陆家嘴们,自己的写字楼都严重过剩。京沪深的开发商们,就把这些过剩的写字楼,改成了公寓,打着“不限购、不限贷、低总价”的幌子,在市场上疯狂收割韭菜。之后,同样的问题出现在了二三线城市里。于是,他们也照猫画虎,商改住,办公改公寓,收割小白。讲到这里,大家是不是明白了——自始至终,从来没有一种物业形态,叫公寓;也从来没有一种产权性质,叫公寓。纯粹因为城市规划的贪多求大,导致了商业综合体的供应量过剩,又间接导致了写字楼的供应量过剩。公寓,是为了商办去库存,不得已为之的营销手段。绝大多数公寓的出现,本身就是一种违规。所谓的公寓,大都是一种苟且的意外。03公寓存在于楼市的唯一意义,就是收智商税。公寓就像是楼市版的比特币和P2P。好像所有人都知道这是个坑,但偏偏又有更多的人跳进去。之前,关于公寓,有一段话在中介的朋友圈里广泛传播:• 公寓和住宅的唯一差异就是40/50年产权和70年产权;• 自2017年5月1日起,不动产登记正式生效,公寓产权到期也可续期;• 从今天开始,公寓和住宅毫无区别。我想,这应该是一种智商筛选,相信这东西的大都是智商低好骗的。公寓的问题,绝不是产权年限的问题,也不是贷款年限的问题,还不是持有成本更高的问题,亦不是商水商电收费更贵的问题,更不是不能落户没有学位居住密度大的问题……哦,讲到这里,似乎这玩意儿的确是一无是处。公寓最大的问题是:流动性的问题。流动性的背后,有税费的问题。按照目前的商办类物业交易税费来算的话,一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。这种税费,直接摧毁了公寓一半以上的流动性。流动性的背后,还有供应过剩的问题。咱们前面说过,魔幻的地方规划了大批更加魔幻的城市综合体,导致现在中国所有城市的商业体量严重超过了国际红线。这部分超标的过剩体量,70%以上都被做成了公寓,流入市场。你不妨进入二手市场里,去关注一下公寓的价格。比如,“中原徐家汇”郑东新区里的某栋公寓价格——

分分钟教你做人,分分钟告诉你,什么叫真正的不动产,什么叫真正的房住不炒。流动性的背后,还有政策的不确定性。“禁公寓令”、“禁商改住”,已经从京沪这样的一线城市,开始下沉到厦门、杭州这样的二线城市。在下沉的过程中,它们遵循着一种规则——摧毁居住功能,是商办的,就要卖给/租给企业,不得卖给/租给个人。而且,这种规则,合情且合理,本身公寓就是商办物业的苟且和违规。现实的情况是,哪有那么多的企业租公寓,真正租公寓的不就是暂时买不起房的刚需么。买公寓的人,觉得自己可以吃个租金,当个中间商,赚赚刚需过渡的差价,结果最后自己成为了那个差价。楼市的真实,就像爱情一样。04其实,公寓这东西,在过去的两年时间里,真可谓破鼓万人捶。这是处于楼市鄙视链末端的资产——玩儿写字楼的,瞧不起玩儿商铺的;玩儿商铺的,瞧不起玩儿住宅的。然后,大家一起鄙视买公寓的。即便如此,仍然有人上当。究其上当的原因,无非就是住宅涨的太快,而自己一没房票,二没贷票,三没学历,玩不了落户。于是,就总想弯道超车,买套公寓,赶上一波房价浪潮。说到底,就是贪心惹的祸,就是怕错过惹的祸。很多人不是败给了智商余额不足,而是败给了贪心。人一旦有了贪念,一旦开始捉摸弯道超车,智商就会被按在地上摩擦,就会自动降维,被别人反复打击。就比如,前两天深圳得了个大利好,一大批没有购房资格的人又开始蠢蠢欲动,想冲进去买个公寓。去吧!去吧!深圳的公寓过剩更加严重!它不能告诉你摩托是怎么有的,但一定能告诉你单车是怎么没的。贪念一上线,智商就下线。

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