卖国企!失业潮!印度危机下的房价怎么救?

卖国企!失业潮!印度危机下的房价怎么救?
2019年09月07日 18:02 智谷趋势

◎作者 | 图南

◎来源 | 米宅海外(mizhaihaiwai) 已获授权

从9月开始,印度开始甩卖国有企业补贴“家用”。

印度计划在2019财年向社会出售包括航空公司和水泥生产商等在内的23家国企,预计能够获得1.05万亿印度卢比(约合人民币1051亿元)的收益。

卖国企折射出印度经济出现问题。近几年因为国内产业结构低端,加之特朗普打压,莫迪的经济政策面临各种挑战。

与印度经济基本同步的印度房地产市场近些年来持续疲软。印度房地产市场又病在哪里?

01

疲软的房市

2019年以来,印度的房地产市场持续疲软。

全社会房屋销售和住宅建设活动热情持续下降。开发商们建房子的热情也在消退。

2019年第二季度,全印度仅推出37852套住房,同比下降47.4%。几乎全印度所有城市的新房发售量都有所下降。

2019年售房量下降

去年的数据也好不到哪里去。整个印度去年的房屋销售量同比减少了7%,仅228072万栋,比2011年创出的历史峰值大减38%。

房子卖不出去?难道印度人都不炒房吗?

还真是。哪怕的大城市的房子也照样面临卖不出去的尴尬处境。

据房地产交易平台PropTiger统计,2019年第二季度,印度9个主要城市平均房屋销售量较去年同期下降10.8%。其中跌幅最大的诺伊达,2019年第二季度销量同比下降56%。

“印度上海”孟买跌幅则是14%,班加罗尔跌幅达到17%。

不少开发商情愿让手中的公寓、商铺和写字楼存量不断上涨,捏在手里不卖也不愿折价出售。

开发商日子不好过,印度房东们日子也不好过。

印度房子不仅卖不出去,而且也租不出去,房东们被迫降低租金,这直接导致了印度租房收益率越来越低。

印度著名投资机构印度界线资本公司(Ambit Capital)指出,孟买的租金收益率约为2%至3%,但是相对而言贷款利率约为9%至10%。租金无法还房贷,这也就意味着以租养房在印度是亏本买卖。

印度9市租房收益率

既然房子卖不出去,不少开发商干脆就不建了。

随着房地产市场普遍降温,开发商向市场推出新房的活动也不再那么活跃了。

去年全年,印度上市的新房共计103570栋,同比大跌41%,比2010年巅峰时期的48万栋少了78%。其中,印度首都直辖区新房供应减幅最大,达到了56%。

面对这样的房地产市场疲软的局面,印度房产界各种舆论纷纷指责莫迪总理政策不利。

其中有一部分人开始指责印度去年5月出台的印度房地产修订案(RERA)。

这项法案规定,开发商必须对工期延误负责,为了防止开发商出现不负责跑路的问题,新法案规定开发商至少要将70%左右的项目资金要存入专用账户等。这样过度伤害地产开发商的法律让很多开发商不得不减少开工数来避免潜在法律和资金风险,同时压低楼盘价格尽快甩手。

更有甚者将房地产市场疲软的“锅”甩给了更早之前一夜出台的“废钞令”。

2016年11月8日,印度总理莫迪向全国宣布,为打击腐败、断绝恐怖团体资金链和假币流通渠道,决定从当天午夜零时起,废除500卢比和1000卢比两种最大面额纸币的流通,同时发行新的500卢比和2000卢比面值的钞票。

用了这么久的钱说废除就废除了,简直跟闹着玩儿一样,这在印度市场引发恐慌,也对印度房地产市场构成严重冲击。

华尔街见闻此前介绍,由于多年地下经济、逃避高额税收等复杂因素,印度人普遍喜欢用现金交易房产,因此废钞令一出,楼市马上应声“中枪”。印度楼市销量增速已腰斩。里昂证券亚太区市场团队当时预计,印度房价未来的跌幅可能会介于10%-20%之间,土地价格跌幅会更大。

但是无论是新法案的出台还是“废钞令”的实施,这些都只是导致印度房地产市场低迷的导火索,真正掐死印度房价的是很多印度人根本没钱。

02

买不起房的困局

在截至2019年3月的财政年度,印度经济增长率是五年来最低。出口增长低于5%。这导致印度的失业率居高不下。目前印度平均家庭年收入为40000卢比,但是房价却达到了500万至1000万卢比。

2018财年,全国失业率上升至6.1%,为1972年以来的最高水平。根据印度国家抽样调查办公室(NSSO)的定期劳动力调查,城市失业率为7.8%,农村失业率为5.3%。占印度劳动力40%左右的青年(20-24岁)失业率为32%。根据国际劳工组织(ILO)的数据,印度今年将有1890万失业人口。

印度经济增长率

印度人口一直呈现爆炸式增长,新增长的人口需要吃穿住行,需要工作。世界银行估计印度需要每年创造810万个就业机会来维持其就业率。但是随着印度经济受国际市场动荡影响,增长放缓,因此就业率一直在下降。

地产开发商大量房子卖不出去,但印度许多地区却住房短缺。

最严重的住房短缺集中在北方邦、马哈拉施特拉邦、比哈尔邦、安得拉邦、泰米尔纳德邦和西孟加拉邦。

据《经济时报》报道,印度每年每千人口仅仅约有3户住房建成。印度大部分地区的住房状况很糟糕。大约80%的农村居民没有基本的生活设施,如安全饮用水、厕所、浴室等。手头没几个钱的贫民实在买不起房就自己搭房子住,于是数以百万计的住房是用泥、稻草或竹子建造的。

由此可见,越来越多的印度新增人口没有工作收入低,这在一定程度上也造成印度房地产市场萎靡不振的局面。

一边是暴跌的房价,一边是大量没有能力进城买房的贫苦民众,印度政府甚是为难,但是无论是低迷的房价还是高失业率,长期持续都会反过来挫伤印度经济,进而加剧房地产市场衰退和高失业率的局面,陷入恶性循环。

有政治强人之称的印度总理莫迪自然不愿意放任这种局面,他也知道要救市,必然要先解决就业,于是他再次上台后立刻成立了讨论就业政策和成长战略的多个委员会,试图尽快拿出措施解决就业问题。

莫迪提出了2024年前培育5万家初创企业的目标。

但是要加紧这个目标何其艰难,对于印度这样一个电力供应市场短缺和基础设施尚不完善的国家,要想培育众多的企业何其艰难,依然需要很长的道路要走。眼下,整个社会都迫切需要立竿见影的办法。

03

放水和注水

为了降低投资者融资成本,提高市场流通现金量,今年印度储备银行将回购利率降至历史新低。

印度储备银行(RBI)于2019年6月将政策利率下调25个基点至5.75%,并将货币政策立场从“中性”改为“宽松”。同样,反向回购利率也从5.75%降至5.5%,银行利率从6.25%降至6%。这是今年连续第三次降息。向市场“注水”。

随着印度储备银行降息政策的颁布,地方性商业银行也开始闻风而动。自2019年6月以来,马哈拉施特拉邦银行、公司银行、东方商业银行和IDBI银行等许多银行也降低了贷款利率。

2019年7月底,印度最大的抵押贷款公司住房发展金融公司(HDFC)将新住房贷款和现有住房贷款的利率降低了10个基点。本月早些时候,印度最大的银行印度国家银行还将其所有贷款的贷款利率下调了5个基点,这当中包括住房贷款。目前,印度的住房贷款利率从8.5%到22%不等。许多媒体普遍预计降息将提振疲弱的房地产市场。

除了降低“注水”以外,印度也开始加大投资住房市场。

莫迪也在继续推进早前提出的印度“全民住房”项目,希望通过拨款投资达到两个目的:

其一,改善印度人居住环境和新住房周边的基础设施,弥补印度基建不足这一块短板;

其二就是希望通过大规模住房建设投入,刺激房地产业发展。

2015年, “全民住房”项目正式启动,旨在通过到2022年建造2000万套住房来解决城市低收入家庭的住房短缺问题。该项目后来又增加了一个农村项目,旨在今年建造或升级1000万套住房。

在最近公布的预算中,政府还将住房贷款利息部分的扣除额增加到350万卢比,用于保障性住房。这也将引发对经济适用房的新需求。由于新的销售活动,库存也会下降。

今年,住房和城市事务部长哈迪普辛格普里高度评价了“全民住房”计划,并且表示有信心在提前两年完成原定于2022年的目标。

同时,普里也表示“全民住房”计划确实正在帮助印度房地产相关的钢铁等相关产业崛起。据悉,很多开发商正在转向经济适用房领域。银行也开始有所行动。但是能否振兴疲软的房价,依然需要继续观察。

作为政治强人,莫迪要想提振房地产市场和疲软的经济,那就必须要直面印度就业岗位不足、贫富悬殊巨大、运行效率低下和新增人口众多等诸多问题。

在印度这样一个充满地区差异、官僚盛行和宗教民族复杂的国家里,救市之路依然很长。

财经自媒体联盟

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