◎作者 | 宋富贵
◎来源 | 米宅（MizhaiPlus） 已获授权
01
最近全国房地产市场极为静淡，因为“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的最高指示一出，今年下半年大范围再现上半年“小阳春”的局面可能性已经为零。
国家靠不上，救市靠自己。
从七月开始，一些城市，还是开始了一些试探性的小动作。
1、上海8月6日临港放松人才购房资格，5年社保转3年。
改变虽然不大，但是至少在这个全国一线城市限购铁幕上，打出了透光的眼儿。
2、珠海中心区香洲区、横琴新区，8月29日进一步放宽了限购条件。
不公布，只执行，成了珠海放松调控的法门。我想这会被越来越多的城市效仿。
3、天津放开片区指导价定价原则，允许开发企业自主定价。
这一段，天津房地产降价甚至暴跌的消息一个接一个出现，放松限价只不过承认这个必须承认的事实，所以谈不上放松。
4、无锡放宽人才落户门槛，大专缴纳3个月社保即可落户。
无锡作为一个并不引人瞩目的二线城市，也开始抢人。颇有一点“和尚摸得，我为啥摸不得”的感觉，只不过和上面三个城市所不同的是，人家是“冷中调热”，而它是“热中更热”。这个苏州的邻居，会不会变成下一个苏州，我不知道。
然而，在林林总总的政策中，我觉得最聪明的还是当属长沙的“公寓入户政策”。
甚至，可以说，这是2019年我所知道的最聪明的一次“因城施策”。
02
九月初，在一次市长信箱咨询落户的问题，市公安局官方回复如下：
回复的字太小。我把文字贴出来。
根据《长沙市公安局关于进一步规范市外迁入人员落户条件的通知》(长公通〔2018〕43号)登记条件：在我市通过购买、受赠、继承、自建、单位分配等途径，拥有了住宅、商业用房、商住两用房或办公用房合法所有权的，实行“一房一户”落户，可以将本人户口迁入我市房屋所在地城镇地区。进行析产的住宅、商业用房、商住两用房或办公用房，由不动产权属证书上的所有产权共有人协议并经公证确定一名迁入人。与迁入人共同居住生活的配偶、子女、父母可以随同迁入。
在我市通过购买、受赠、继承等途径，拥有了公寓房合法所有权的人员，凭我市房屋产权管理部门发放的房屋产权证或者已经在房产管理部门登记备案的购房合同，可以申请将本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母户口迁入我市房屋所在地城镇。
请注意，这一问一答，颇有点意思。
群众问的是“在长沙贷款买房，但是房产证未下来。请问这种情况下要怎么落户长沙？需要哪些资料？”（人家并没有问，公寓是否可以落户这个问题）
政府人员完全可以回答，拿着房产证或合同，直接就可以落户。因为按照长公通〔2018〕43号文，不管是住宅、商业用房、商住两用房或办公用房都可以落。
现在比较灵活的一点是，原通知房产证可以落，合同能不能落没说，现在拿着合同就可以落。
然而，吊轨的一点就是。
为什么最后一句单单又提了一句“公寓”强调了公寓也能享受这个权利，颇有一点“此地无银三百两”的感觉，生怕你不知道公寓能落户的规定。
03
从这反常的态度，我们可以看出长沙房地产主管部门甚至地方政府那种“又怕你不来，又怕你胡来”的矛盾心态。
第一、想放松公寓市场的调控，然而绝不明发通知，只是通过这样一个不是渠道的渠道进行“暗示”。
道理大家都明白，对于2019年的中国，房地产就是政治，更何况对于长沙这个全国最严，把炒房当做阶级矛盾来抓的城市。千万不能学开封，政策一日游，没吃到狗肉，反而弄得一身腥。
第二、放松的只是公寓。对于调控的主角——住宅，并未有一丝放松。这既有“探路”的意思，也不至于影响大局。因为最权威的国家70城房价指数，统计口径只是商品住宅，商业用地的公寓并未纳入统计，所以公寓价格即使稍涨一些，并不会反映到里面。
第三、至少公寓多消化一些，也能为长沙哪些正在被政策按在地上死死摩擦的开发商争取一些现金流，毕竟秋天来了，冬天更是不远啦，苍蝇再小也是肉，能多一点是一点。
04
长沙的公寓存量确实不小。
▲灰色柱状图是公寓的供应面积，蓝色柱状图是公寓消化小面积。
然而和其他城市不同的是，长沙的公寓价格普遍高于毛坯住宅。
为什么会这样，长沙的朋友告诉笔者。长沙限购太严，很多人买住宅买不到只能转向不限购的公寓。另外买完公寓可以入户，再买住宅，实现“曲线救国”。
然而，长沙2018年底明确暂停办理商业的落户手续，客户购买商业公寓的意愿大大降低。公寓市场立刻变成了市场大量供货、产品同质化严重，客户投资变理性、观望情绪加重；
具相关机构统计，长沙市场公寓去化周期将近20月。
所以，把马上就要进入积压状态的公寓市场，去去库存，更何况打着“人口流入、人才引进”的大旗，我想这是任何人都说不出二话的，毕竟人口引入是国家2019年最正确的一件事。
05
然而，如果你认为这就是长沙地方政府的全部心思，你就把问题想浅了。
或许，公寓入户是长沙更大棋局的第一步。
长沙现在已经是全国楼市严调控的一个标杆，对于这座城市这既是荣誉又是枷锁，对于地方政府来说，除非全国性放开，否者绝无单独放开的道理。
然而，全国的投资者都知道，长沙是所有二线城市的“第一洼地”，一个人口六千万的省的省会，房价只和拉萨平齐，尚且赶不上长三角大部分的地级市，是怎样的一个增值潜力。
地方政府对全国投资者说：你想来抢这个大红包吗？
全国投资者说：当然。
地方政府说：好，请现为这个城市去一去公寓的库存，ok。
对于全国房产投资者，这是一个选择题，也是一个送分题。
但是能不能得分，就看你的资金状况和耐心，毕竟公寓需要首付五折，入户后一年后才能买房。
对于长沙地方政府，这是一个一箭双雕甚至几雕的“因城施策”。
公寓去了库存，为住宅又增加了“准客户量”。
对于更多的如长沙一样，不敢动，但不甘心的一二线城市，这则是一个小小实验。
如果长沙的实验成功，则可以变成又一个“曲线救国”的样板。
有长沙——这个政治课代表，前面趟雷，自己再上要安全的多。
