关键1小时!这些城市的房价即将改写

关键1小时!这些城市的房价即将改写
2019年09月27日 19:37 智谷趋势

◎作者 | 吕韬

◎来源 | 叶檀楼市(tanloushi) 已获授权

国家要强盛,交通须先行!

70年中国发展史,可歌可泣基建狂魔成就史。

1949年,中国缺路少道,窘困之下,甚至一条高速公路都没有;

2019年,交通弱国,早已不在,交通强国,横空出世!高速公路14.3万公里,年均增长25.8%,高居世界榜首!

高铁建设,更是惊人,一己之力,狂飙3万公里,独占全球三分之二,八纵八横交通网之后,更打造十纵十横,霸气真霸气!

兴国之器,强国之基;基建不止,发展不停!

9月19日,精心酝酿两年之后,中国发布未来35年大布局——交通强国建设纲要:

交通纲要明确:到2035年,基本建成交通强国;到2050年,全面建成人民满意、保障有力、世界前列的交通强国!

01

房价 全靠它了?!

交通强国有定义,短期来看,需要达成“三网两圈”。

三网为:拥有发达的快速网、完善的干线网、广泛的基础网;

两圈为:“全国123出行交通圈”(都市区1小时通勤、城市群2小时通达、全国主要城市3小时覆盖)和“全球123快货物流圈”(国内1天送达、周边国家2天送达、全球主要城市3天送达)。

历来交通强,城市强,城市强,房价强!

1小时通勤,2小时通达,3小时覆盖,如果完全达成,将对现有房价格局产生深远影响。

一个城市内部,不同区域,不同板块,因为交通,房价变化,差距明显!

以上海为例,据贝克研究院数据,从2007年到2019年,得益于公交、地铁、快速公路的建设,内环至外环间的房价增速高于内环内。

北京师范大学的研究显示,在北城五环路外楼盘距地铁站的距离与房屋单价成反比。

具体说,在北五环路外的换乘站附近,距离地铁站路程每增加1%,房屋单价降低0.04977%,在非换乘站则降低 0.05791 %。

在深圳,学者郑捷奋实证分析,交通轨道和房价之间的关系,400到600米范围内,房价增值幅度明显。400米为23.03%,600米为16.95%。

当然,并不是和交通轨道距离越近,房价就受益越多。根据研究报告,如果离交通轨道的距离不到400米,那房价反而会下降。

核心城市内部,房价随交通而动,核心城市外围,房价又如何随交通而变?

基本上可以用梯度效应,比价效应来解释。

研究显示,越靠近郊区,地铁建设所带来的预期交通成本减小程度越大,地价上涨的幅度也越大,对应的房价上涨幅度越大。

最终,因为交通,价值低洼被抹平,房价梯度日趋平缓。

抛开炒作因素,燕郊房价上涨的支撑,其实本质上,交通轨道带来的变化,作用很大。

以前文章说过,外围城市和核心城市之间1小时交通范围里,也就是本次《交通强国建设纲要》提到的,城市群2小时通达,存在比较明显的比价效应。

比如在纽约大湾区、东京大湾区,核心城市和周围城市房价拥有的比价关系,比例基本维持在2到5,中位数一般是3,随着距离的远近而有所区别,越近比例越小,越远比例越大。

根据《交通强国建设纲要》,“三网两圈”,重点发力方向是:京津冀、长三角、粤港澳大湾区。

这三个城市群的核心城市分别为:北京、上海、广州、深圳。

据中指研究院数据,在上述四个一线城市里,交往最为密切,交通轨道联系最为紧密,人口交往最密切的周围城市如下:

(中指研究院)

不难推测,未来,交通强国纲要,加速推进城市交通轨道建设,这些城市的房价,很可能最先受益。

格局再放大,放眼全国,2019年不同省份和地区的交通轨道建设,其实已经拉开差距。

这些地方,是短期之内,是规划里,已经发力的地方!

据交通运输部数据,2019年前8个月,公路水路等固定投资情况,中部投资力度最大。

具体到省份,天津增速最快,公路建设增速186.5%;其次是黑龙江177%;再次是新疆、云南等地。

值得一提的是,北京和上海两个地方的增速并不高,北京增速仅仅为73.7%,而上海也低于100%。

02

路通了!婚都不离了!

不谈房价,只谈幸福。

通勤看似小事,实则大事,家庭幸福全靠它了!

据央视财经报道,长距离通勤对人造成的伤害远不止多花点时间那么简单,研究发现:

增加20分钟的通勤时间,对乘客造成的痛苦感就等于工资被砍了近五分之一。而那些通勤时间在45分钟以上的人,五年内离婚率比不需要通勤的人高出4成。

在《交通强国纲要》里,2035年的目标,特别提出:现代化综合交通体系基本形成,人民满意度明显提高。

根据央视财经的报道,通勤时间每减少20分钟,这幸福感就得回血20%;离婚率也有望大幅降低。

那么哪些城市通勤时间最长,居民最痛苦呢?

根据联通智慧足迹大数据的分析,从平均通勤时间来看,全国十大城市中,上海和北京位居前两位,平均通勤时间接近1小时,其他城市均在40分钟左右。

极端通勤人群(通勤距离最远的10%)平均时间来看,北京和上海依旧高居榜首,极端通勤平均时间超过1个半小时,其他城市约在60分钟到80分钟之间。

下图为:北京极端通勤人群的区域分布,在北京,有超过80%的极端通勤人群居住在五环外,主要集中在五环到六环的各地铁沿线。

据极光大数据的统计,北京城区内,平均通勤时间为56分钟,上海为54分钟,重庆和上海并驾齐驱,同样为54分钟,其余成都、苏州、广州、深圳、杭州等地都在45分钟左右。

第三方统计都显示,主要城市城区内1小时通勤的小目标已经达到了。

但,官方的统计却不是这样。

2019年3月15日,国家统计局北京调查总队,发布《2018年北京市居民时间利用调查报告》,报告显示:对于北京市居民中参与就业的人群来说,工作时间为8小时34分钟,交通时间为1小时29分钟。

1个半小时,看来,北京市的交通建设,仍然有非常大的进步空间!

最后想说,房价和通勤都是关乎咱老板姓幸福的大事。房价的问题,说过很多次,政府在不遗余力的控制,而通勤的问题,现在看也是极尽所能在改善。

幸福二字说起来容易,实践起来并不轻松,但,起码,我们看到,幸福正在敲门!

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