楼市再生新变局!又见二手房停贷,透露什么信号?

楼市再生新变局!又见二手房停贷,透露什么信号?
2019年09月28日 19:39 智谷趋势

◎作者 | 凯风

◎来源 | 国民经略(guominjinglve) 已获授权

楼市再生新变局。

继网传合肥多家银行停贷二手房之后,有消息称沈阳有银行发布新的限贷门槛:二环以内房屋房龄不得超过20年,二环以外房龄不得超过15年。

在大多数城市,二手房按揭贷款房龄门槛都是30年。但随着新一轮楼市调控收紧,已有城市将贷款门槛从30年调整到20年,有极少数城市的商业银行已将门槛收紧到15年。

这意味着,二手房的变现难度越来越大,老房子的流动性越来越弱,老破小的不确定性越来越大。

01

合肥停贷二手房,一石激起千层浪。

对此传闻,前不久,人行合肥中心支行给出回复:这些银行均没有停贷二手房。

那么,真相到底如何?

事实上,这些银行虽然没有一概拒贷二手房,但由于贷款额度严重不足,放款遥遥无期。这种情形,与停贷并没有太多实质性区别。

这种局面意味着什么?

这当然谈不上所谓的“关门打狗”,但这件事足以说明:二手房在调控体系中处于相对弱势地位。

毕竟,新房可以贡献GDP贡献土地财政,而二手房只是财富转移,只能贡献税赋,所以难免在调控中受到歧视。

因此,一旦贷款额度整体收紧,二手房必然首当其冲。

02

与半遮半掩的停贷二手房相比,二手房贷款房龄年限缩短,无疑更有致命杀伤力。

众所周知,我国住宅的土地使用权是70年(商铺公寓40年)。虽然房子离70年依旧遥远,但许多人早已开始担忧到期之后的问题。

然而,我国住宅的设计寿命只有50年,而很多房子未必能撑到50年。最近几年,小区衰败的新闻不绝于耳,很多房子疏于维护,房龄不到20年,但实际寿命早已超过30岁。

这其中,不乏部分老旧小区倾斜、坍塌等极端案例,老房子的建筑质量成了二手房交易的最大障碍。

所以,与其过度担忧70年产权到期如何续期的问题,倒不如关注自己的房子还能撑多少年。

正因为这一点,银行在发放房贷时,将房龄列为重要的考量因素之一。而地方在收紧贷款之时,也会将此作为二手房限贷的重要筹码。

毕竟按揭贷款,都以房子作为抵押品,房子也是绝大多数人能拿得出手的最大抵押物。一旦房子严重老化甚至没了,那银行靠什么来约束购房者还房贷?

03

那么,二手房房龄超过多少年就会面临限制?

一般而言,住房贷款对房龄的要求是30年(局部地区20年),而贷款年限与房龄之和不得超过40年(少数城市50年,部分城市30年)。

这意味着,如果房龄超过20年,就会面临贷款难的问题。

即便能批下贷款,一般贷款年限也不会超过20年,而新房一般可贷30年。而房龄一旦超过25年或30年,在大多数城市都将拿不到贷款,只剩全款一条路。

在楼市里,能全款买房的人毕竟是少数,许多人耗尽了“六个钱包”才勉强凑够首付,如果贷款门槛陡增,那么房子的流动性势必要不断衰减。

1998年住房商品化改革之后的第一批房子,房龄已经超过20年。1990年之后全国建设的第一批商品房,建筑寿命已经接近30年。

这些老房子在贷款上将会受到越来越多的限制。

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有人说,老房子虽然贷款难,但是地段好,可以博拆迁。

地段好是没错,但博拆迁又属于想当然。不是每个城市的老城区都会被拆迁,也不是每个老小区都能顺利拆迁,有城中村拆了10年都拆不掉,遑论这些容积率本身就很高的老小区?

购买老破小博拆迁,势必是一场高风险的持久战。

因此,今年国家政策已经出现调整,新一轮旧改不再执着于旧校区拆迁改造,而是将加装电梯、加建停车场作为重点方向,这种方向之变,也足以说明拆迁改造的不易。

加装电梯、加建停车场,固然能提高老房子的议价能力,但随着房龄日益变大,谁都无法逃脱衰败的终极命运。

所以,有三种类型二手房应该给予重视:

一是房龄超过20年的房子,警惕房屋质量老化以及贷款难题。

二是老旧的高层,容积率过高,未来拆迁难度会非常大。

三是空置率过高的区域,这些地方房价炒得再高都没意义,因为根本就没有二手房市场。

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当然,这并不是说,二手房不能买。相反,与新房相比,二手房的性价比更高。

新房房价,一般都会透支未来几年的利好,且许多利好都只是空头许诺,无法兑现。而这两年的新房,在“高周转”模式支配之下,部分还存在质量问题。

二手房则是所见即所得,不会被开发商鼓捣出来的概念冲昏头脑。尤其是次新房,与新房差别不大,但价格却远远低于新房,性价比更高。

所以,凯风君一直建议,对于刚需群体,在一二线城市尽量配置10年以内的二手房。一二线城市多数已进入存量房时代,中心城区已无可开发土地,新房大多数位于偏远郊区。

与其去新区买溢价更高、前途叵测的新房,不如在二手房市场寻找更具性价比的选择。

在三四线城市,情况有所不同。新房供应量庞大,二手房市场疲弱,在这类城市是买新房还是二手房?

这方面不能一概而论。在这类城市,尤其是县城,一个核心原则是:跟着权力中心走。

因为,小城市的权力中心与教育中心、交通中心、商业中心往往是一体的。政府机构外迁就跟着去新区买新房,政府机构不动就守着这些中心,二手房反而有了高性价比。

最后总结下,楼市调控拿二手房开刀,早已不是什么新鲜事。这一轮楼市调控的标配——限售,其实就是诉诸限制二手房交易;而这一次贷款受限,同样是拿二手房开刀。

所以,未来买房,不仅要考虑升值空间,更要考虑流动性,尤其要将变现的难易程度放在首位。

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