“金九银十”变“铜九铁十”! 2019楼市最刺激的一幕上演了

“金九银十”变“铜九铁十”! 2019楼市最刺激的一幕上演了
2019年10月10日 20:25 智谷趋势

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  齐以和

如果还有人用“金九银十”来劝你买房,恐怕得仔细掂量掂量。

今年楼市的整体态势,“金九银十”已经说不过去了,“铜九铁十”更恰当。

一边是漫长的横盘期,另一边是顶着业绩压力的房企,反复试探,疯狂降价,抓紧时间抢收。

大小开发商的价格战在所难免,地方政府“不许降”的态度也极其明确。各方博弈,搅动楼市风云,混乱中将上演今年楼市最刺激的一幕。

2019年最后一季,抄底大军会豪赌一场,还是悬崖勒马?哪些房企将上演生死一搏?

01

今年,龙头房企恒大早早就打响了房企“降价潮”第一枪。从七八月份开始,枪声一直没有停歇。

这个“金九银十”,恒大从8月30日起,针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动。

坊间流传的各种优惠满天飞,难分真假:全国住宅楼盘全部8.9折、全国商铺6折起。首付款可以分期,最低首付仅需5%。叠加付款方式、全民营销方式等优惠,折后相当于打了7.4折……

血拼的味道越来越浓。但中国楼市的规律,降价太狠了,就容易出事。

看到早期入手的资产开始贬值,业主们急眼了。

就在今天,位于肇庆鼎湖新区的恒大某楼盘降价促销引起部分业主群诉,要求退房退款,财经网报道当地住建局专门发文,要求妥善处理:允许业主退房。

警告的意思很明确:不准降价太狠。

当全国楼市进入冬眠期,最难的主要是三四线城市。

比如肇庆,虽然是粤港澳大湾区的一员,但长期以来人口净流出,鼎湖新区难以吸引资源和人才,对楼市的支撑力也就不足。

降价不是个别现象,“5字头”越来越多,早期入手的业主心理不平衡。要知道,降价前恒大这一楼盘均价在9000元/㎡上下。

(图片来源:肇庆零距离)

各地楼市也充斥着“降声一片”。

8月开始,广州多个远郊新盘出现大幅降价促销。番禺大盘祈福缤纷汇从最高4.6万/㎡降到3.6万/㎡,增城某超级大盘从最高的1.5万/㎡直降到1.2万/㎡,降幅均达到20%。

2000多公里外的西安,房企同样大力促销。曲江某盘,小高层115-142㎡,截止9月19日晚优惠7个点;咸阳某盘,首付40%,总价减50000还可享受额外折扣。

郑州也是被一阵降价风席卷。7月郑州末某楼盘声势浩大的特价房“袭击”大北区,原价13500元/㎡,特价房毛坯只要10500元/㎡;另一个楼盘原价12000元/㎡,一次性自付只要7500元/㎡。

无论是头部还是中小开发商,都竞相降价促销。

房企过冬之心,路人皆知。

02

既要抢收,又不能简单粗暴地降价,开发商想出来许多新“招数”,包装营销,暗度陈仓。

这个时候准备出手“抄底”的人,一定要当心。

关于降价促销,销售通常会包装成楼层、户型、朝向、风水较差的特价单位,但差价摆在那,明眼人都知道,就是不好卖了。

为了降价,有的房企就把精装房改成毛坯房来卖,顺势降价促销。

从传统的老带新、一二手联动营销、特价房等常规方式到节点、团购、首付分期,降价促销的手段五花八门。

看似占了便宜,但里面的坑也真的不少。比如首付分期,就是一种变相的“首付贷”,政府明令禁止的,属于违法违规行为。

还有的楼盘为了逃避“限价”的监管,先找个第三方公司“包盘”,变成“二手房”出售,这里面也有违规的猫腻。

我们楼市黄大大知识星球有个用户朋友问,他就因为买了开发商“内部转名”的房子,交完八成首付,才发现这套房子原来之前被开放商拿去做抵押了,应该要怎么处理?

越是市场冷却,越是妖风阵阵。

03

宏观面的数据显示,今年的中国已经没有“金九银十”了。

克尔瑞数据显示,9月份29个重点城市新建商品住宅成交面积并不理想,低于今年月平均值,环比下跌6%。

一线城市同比、环比分别下降19%和4%,跌幅领先平均水平。其中,北京、广州两地成交继续走低,北京环比跌幅更是超20%。

二三线城市成交环比下降6%,同比基本持平。

长三角市场持续分化,杭州、无锡、常州等市场延续热度,成交量环比均有不同程度的增长,南京成交明显激增,环比涨幅超60%,宁波、合肥、徐州等市场明显降温,环比跌幅超20%。

几个新一线城市,成都、长沙、郑州等市场加速转冷,环比跌幅都在30%以上。

二手房市场表现同样不算好。

受困于楼市调控重压,信贷政策收紧,9月二手房市场持续转冷,除成都、青岛环比小幅回升外,其余城市成交量环比均呈现跌多涨少的下降趋势,北京同比降幅更是多达44%,新房、二手房双双转冷。

在买涨不买跌的心理作用下,市场观望情绪愈加浓重,二手房交易周期明显拉长,成交量自然持续走低。

04

与此同时,中国指数研究院8日发布的统计数据显示,“十一”黄金周期间,14个受监测城市日均成交面积较2018年同期下降21.9%,其中,一线城市同比下降36.4%,二线代表城市下降21.8%,仅三线城市出现18.6%的同比上涨。

上海楼市成交降幅极其显著,同比下降高达95%(不过,据说这与政府办事窗口搬迁有关,属于意外事件)。

另据中原地产统计数据(10月1日~10月6日),北京新建商品房网签共29套,二手房住宅网签35套,总计64套。而同去年同期共签约92套,下降约30%。

国庆期间全国楼市整体平稳,市场继续回落。

除深圳一枝独秀外,大部分热点一二线城市都继续退烧,甚至“跌跌”不休。整体看来,今年黄金周与去年同期相比显然有所降温。

一边是大批观望的买房客,另一边是频繁加码的楼市调控政策。

过去的9个月,涉及房地产的各类调控就达415次,相当于平均每天有2次以上的房地产调控。

将2019年视为房地产政策最密集的年份也不夸张。这个月8号正式实行的房贷利率换锚,多个城市利率上行,市场观望情绪再度增厚。

从全国范围来看,市场降温、逐渐平稳是不争的事实,调控政策严格的北京、上海、杭州、南京、合肥等地,房价下行苗头已经出现。

“金九”成色不足,“银十”情况也不容乐观,眼下楼市,已是“铜九铁十”。

大国博弈还在继续,国家对楼市的调控决心史无前例。最后一个季度,楼市还会转暖吗?没人知道答案。

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