◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 齐以和
如果还有人用“金九银十”来劝你买房，恐怕得仔细掂量掂量。
今年楼市的整体态势，“金九银十”已经说不过去了，“铜九铁十”更恰当。
一边是漫长的横盘期，另一边是顶着业绩压力的房企，反复试探，疯狂降价，抓紧时间抢收。
大小开发商的价格战在所难免，地方政府“不许降”的态度也极其明确。各方博弈，搅动楼市风云，混乱中将上演今年楼市最刺激的一幕。
2019年最后一季，抄底大军会豪赌一场，还是悬崖勒马？哪些房企将上演生死一搏？
01
今年，龙头房企恒大早早就打响了房企“降价潮”第一枪。从七八月份开始，枪声一直没有停歇。
这个“金九银十”，恒大从8月30日起，针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动。
坊间流传的各种优惠满天飞，难分真假：全国住宅楼盘全部8.9折、全国商铺6折起。首付款可以分期，最低首付仅需5%。叠加付款方式、全民营销方式等优惠，折后相当于打了7.4折……
血拼的味道越来越浓。但中国楼市的规律，降价太狠了，就容易出事。
看到早期入手的资产开始贬值，业主们急眼了。
就在今天，位于肇庆鼎湖新区的恒大某楼盘降价促销引起部分业主群诉，要求退房退款，财经网报道当地住建局专门发文，要求妥善处理：允许业主退房。
警告的意思很明确：不准降价太狠。
当全国楼市进入冬眠期，最难的主要是三四线城市。
比如肇庆，虽然是粤港澳大湾区的一员，但长期以来人口净流出，鼎湖新区难以吸引资源和人才，对楼市的支撑力也就不足。
降价不是个别现象，“5字头”越来越多，早期入手的业主心理不平衡。要知道，降价前恒大这一楼盘均价在9000元/㎡上下。
（图片来源：肇庆零距离）
各地楼市也充斥着“降声一片”。
8月开始，广州多个远郊新盘出现大幅降价促销。番禺大盘祈福缤纷汇从最高4.6万/㎡降到3.6万/㎡，增城某超级大盘从最高的1.5万/㎡直降到1.2万/㎡，降幅均达到20%。
2000多公里外的西安，房企同样大力促销。曲江某盘，小高层115-142㎡，截止9月19日晚优惠7个点；咸阳某盘，首付40%，总价减50000还可享受额外折扣。
郑州也是被一阵降价风席卷。7月郑州末某楼盘声势浩大的特价房“袭击”大北区，原价13500元/㎡，特价房毛坯只要10500元/㎡；另一个楼盘原价12000元/㎡，一次性自付只要7500元/㎡。
无论是头部还是中小开发商，都竞相降价促销。
房企过冬之心，路人皆知。
02
既要抢收，又不能简单粗暴地降价，开发商想出来许多新“招数”，包装营销，暗度陈仓。
这个时候准备出手“抄底”的人，一定要当心。
关于降价促销，销售通常会包装成楼层、户型、朝向、风水较差的特价单位，但差价摆在那，明眼人都知道，就是不好卖了。
为了降价，有的房企就把精装房改成毛坯房来卖，顺势降价促销。
从传统的老带新、一二手联动营销、特价房等常规方式到节点、团购、首付分期，降价促销的手段五花八门。
看似占了便宜，但里面的坑也真的不少。比如首付分期，就是一种变相的“首付贷”，政府明令禁止的，属于违法违规行为。
还有的楼盘为了逃避“限价”的监管，先找个第三方公司“包盘”，变成“二手房”出售，这里面也有违规的猫腻。
我们楼市黄大大知识星球有个用户朋友问，他就因为买了开发商“内部转名”的房子，交完八成首付，才发现这套房子原来之前被开放商拿去做抵押了，应该要怎么处理？
越是市场冷却，越是妖风阵阵。
03
宏观面的数据显示，今年的中国已经没有“金九银十”了。
克尔瑞数据显示，9月份29个重点城市新建商品住宅成交面积并不理想，低于今年月平均值，环比下跌6%。
一线城市同比、环比分别下降19%和4%，跌幅领先平均水平。其中，北京、广州两地成交继续走低，北京环比跌幅更是超20%。
二三线城市成交环比下降6%，同比基本持平。
长三角市场持续分化，杭州、无锡、常州等市场延续热度，成交量环比均有不同程度的增长，南京成交明显激增，环比涨幅超60%，宁波、合肥、徐州等市场明显降温，环比跌幅超20%。
几个新一线城市，成都、长沙、郑州等市场加速转冷，环比跌幅都在30%以上。
二手房市场表现同样不算好。
受困于楼市调控重压，信贷政策收紧，9月二手房市场持续转冷，除成都、青岛环比小幅回升外，其余城市成交量环比均呈现跌多涨少的下降趋势，北京同比降幅更是多达44%，新房、二手房双双转冷。
在买涨不买跌的心理作用下，市场观望情绪愈加浓重，二手房交易周期明显拉长，成交量自然持续走低。
04
与此同时，中国指数研究院8日发布的统计数据显示，“十一”黄金周期间，14个受监测城市日均成交面积较2018年同期下降21.9%，其中，一线城市同比下降36.4%，二线代表城市下降21.8%，仅三线城市出现18.6%的同比上涨。
上海楼市成交降幅极其显著，同比下降高达95%（不过，据说这与政府办事窗口搬迁有关，属于意外事件）。
另据中原地产统计数据（10月1日～10月6日），北京新建商品房网签共29套，二手房住宅网签35套，总计64套。而同去年同期共签约92套，下降约30%。
国庆期间全国楼市整体平稳，市场继续回落。
除深圳一枝独秀外，大部分热点一二线城市都继续退烧，甚至“跌跌”不休。整体看来，今年黄金周与去年同期相比显然有所降温。
一边是大批观望的买房客，另一边是频繁加码的楼市调控政策。
过去的9个月，涉及房地产的各类调控就达415次，相当于平均每天有2次以上的房地产调控。
将2019年视为房地产政策最密集的年份也不夸张。这个月8号正式实行的房贷利率换锚，多个城市利率上行，市场观望情绪再度增厚。
从全国范围来看，市场降温、逐渐平稳是不争的事实，调控政策严格的北京、上海、杭州、南京、合肥等地，房价下行苗头已经出现。
“金九”成色不足，“银十”情况也不容乐观，眼下楼市，已是“铜九铁十”。
大国博弈还在继续，国家对楼市的调控决心史无前例。最后一个季度，楼市还会转暖吗？没人知道答案。
