悬!这个城市的命运,都系在一条地铁线上了

悬!这个城市的命运,都系在一条地铁线上了
2019年10月17日 20:44 智谷趋势

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  李星星

深圳都快成为宇宙中心了,最近很多朋友问,相邻的惠州房价仅一万左右,值不值得投资?

现在,我们就奉上这篇最真诚的惠州买房建议。

临深概念,对惠州来说好像一把“双刃剑”,既有机会,也有大坑。

8月18日,中央“超级文件”发布,深圳正式成为社会主义先行示范区,城市级别再上新台阶。

文件里专门提到了惠州:推进深莞惠联动发展,促进珠江口东西两岸融合互动。

深圳的辐射能量无疑是巨大的,但惠州楼市长期以来的供应量大,又形成了巨大的堰塞湖。

这座城市的楼市起伏命运,都系在一条地铁线上。

01

惠州位于中国最顶尖的都市圈珠三角,与深圳、广州、东莞接壤,陆地面积为11200平方公里,为广东面积第二大的城市。

2018年常住人口483万,省内排名第9。GDP为4103亿元,在省内21个城市内排名第5,仅次于广、深、佛、莞。

惠州经济体量比较大,但近几年GDP增长略显颓势,2013年达到13.8%增长率的天花板后,一直处于下降趋势,2018年只有6%的增长率,低于广东省6.8%的平均水平。

(资料来源:惠州市统计局)

今年上半年,惠州过得不太好,经济增速仅为4.5%,低于全省(6.5%)和全国(6.3%),在珠三角9城中排倒数第三。

再加上,惠州北部山区博罗县、龙门县经济羸弱,拖了后腿,全市经济增长压力巨大。

(2018年惠州各个县区生产总值及增速)

2019年上半年惠州经济踩“急刹车”,关键还是支柱产业不景气。上半年,惠州规模以上工业实现增加值805亿元,同比仅增长2.2%。

其中,两大支柱产业电子、石化行业增加值双双负增长,分别下降0.5%、2.1%。再加上惠州三星电子产能转移,惠州面临着较大的转型压力。

2008年金融危机爆发后,广东主要依靠对外贸易的城市如东莞损失惨重,经济增速一度断崖式下滑。

残酷的现实迫使它产业转型升级,这也成就了今天的东莞,以电子信息产业和智能设备制造业出名,GDP有望很快破万亿。

而有人说,惠州当年依靠中海油惠州炼油、三星电子等大项目轻松熬过金融危机,但也造就了今天处于痛苦转型期的现状。

因此,惠州迫切想要抱深圳大腿。

02

惠州的投资价值逻辑,并不是它自身的经济增长,而是要看深圳的膨胀程度。惠州房价涨得怎么样,并不取决于它自己,而是取决于准宇宙中心深圳。

深圳发展快,人口涌入多,惠州房价就联动反应。

目前深圳房价全球前十,供需特别紧张。所以深圳也会诞生一个睡城,就像燕郊之于北京,昆山之于上海,三大临深城市都在争夺这个机会。

从地理位置上看,东莞和惠州都与深圳接壤,是更有优势的,而中山和深圳之间隔着伶仃洋,在2024年深中通道建成之前,中山没有优势。

现在,深圳每年净增四五十万人口,两年就一百万,放西方相当于再造一个大城市了。

为了争夺深圳的外溢人口,惠州和东莞都在争取深圳的地铁延伸,两城都在地方层面完成了与深圳地铁对接的规划。

惠州可以说是摩拳擦掌,但实话讲,这里边还存在着不确定性。

2018年中央出台的《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》规定,建设地铁的城市必须具备3项硬性指标:一般公共财政预算收入在300亿元以上,地区生产总值在3000亿元以上,市区常住人口在300万人以上。

惠州前两项指标都能达到要求,但人口指标未达要求,惠州四个市区惠城+惠阳+大亚湾+仲恺的常住人口仅为270万人,导致惠州尚不具备申报建设地铁的条件。

(数据来源:惠州市统计局,惠东,龙门数据为2017)

不过,凡事不能太早下定论。

第一,今年2月21日发改委《关于培育发展现代都市圈的指导意见》,明确了“在有条件地区编制都市圈轨道交通规划,探索都市圈中心城市轨道交通适当向周边城市(镇)延伸”。

深圳发展改革委副主任郭跃华也公开提到:“下一步,深圳市将在五期建设规划编制工作中就轨道14号线惠州段项目必要性和可行性进行深入研究,并积极与惠州市相关单位沟通协调,推动轨道14号线惠州段尽快报批。”

也就是说,官方在政策方面留了一个口,没有完全把惠州修地铁的路堵死。

第二,今天的深圳,土地实在太紧张了。鹏城的人口密度全中国第一,每平方公里6522人,是北京的4.9倍,广州的3.2倍,上海的1.7倍。

深圳土地开发强度逼近50%,远超30%的国际警戒线。剩下的又多是山林湖泊等生态用地,禁止开发。

深圳几乎无地可用。深圳市急需向惠州辐射,以缓解自身日渐紧张的土地资源。因此,深圳也不愿放弃地铁延伸到惠州。

我们综合认为,惠州修建地铁,具有一定的可能性。

03

那么,哪一条线路最有可能率先落地呢?

答案是深圳14号线的延长线。

我们来看一张图片,这是惠州市城市轨道交通方案示意图。惠州自己规划了N多条地铁跟深圳相连。但需要格外注意的是,这是“远景”规划,展望期限是到2050 年,全部实现的话日子还长着呢。

唯一纳入“远期”规划的,只有深圳地铁14号线延长线。

这个是展望至2030 年的。也就是说,惠州非常争取想要在未来十年内,就开通这条线路。所以这是最有可能最先落地的。

若深圳14号线延长线获批,对惠州意义重大。

惠州虽然与深圳接壤,但是接的是深圳东部,相比于西部的南山、福田、宝安等经济发达的区,东部的坪山经济发展相对弱了很多,辐射惠州房价的能力弱。

而同样与深圳接壤的东莞凤岗镇,境遇完全不一样。从地图上我们可看到,凤岗镇深入到深圳内部,由于地理优势,众多在龙岗、龙华的上班族开车半小时左右就可到达凤岗,甚至福田、罗湖也可实现一个小时以内到达,因此凤岗成为深圳名副其实的“睡城”。

距离上并不占优势的惠州,要想成为深圳的后花园,只有地铁先行,压缩通勤时间,才能体现楼市的价值。

因此纵观惠州楼市,我们认为,以深圳14号线延长线的地铁站点为中心,方圆1-2公里之内的房子是最有投资价值的。

14号线不仅直达深圳的核心区,还链接了深圳东部两个区的中心:龙岗新城的大运中心和坪山新城中心。

若是这条线路能够成功延伸至惠阳,惠阳到深圳龙岗和坪山的通勤时间将压缩在1小时之内,形成真正的双城生活。

所以,接下来的问题就简单了,只要把14号延长线上的站点找出来就好了。

04

2017年11月15日,有网友在惠阳网络问政平台提问 :“深圳地铁14号线惠州延长段4个站点具体位置是否已经确认,具体分布在哪个路段?”

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