燃爆!我们跑遍了宇宙中心辐射的第一站,感到楼市灼热的温度

燃爆!我们跑遍了宇宙中心辐射的第一站,感到楼市灼热的温度
2019年10月22日 22:00 智谷趋势

◎楼市黄大大团队(ID:HouseLeader) | 黄狮虎、齐以和

近期楼市有不少“吹冷风”的新闻,千万不要误读,蛮多城市仍然在曲折上升。有的区域甚至逼近沸点。

看两组数据。

开发商还在重仓入场。10月18日,国家统计局发布数据显示,今年1-9月全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%。其中,住宅投资72146亿元,增长14.9%。

昨天公布的全国70个大中城市的房价数据,9月有53个城市新建商品住宅价格仍然在环比上升。

尤其值得注意的是深圳,大涨1.2%排名第七,领涨全国。

要知道,深圳楼市是超高压严控的,跟去年同比才增长2%。9月的热度,可以说是一下子沸腾了。

近期,智谷趋势旗下的房产平台“楼市黄大大”团队深入考察了东莞的临深片区,在两个月的时间里,跑遍了凤岗、长安、虎门、松山湖等多个片区大大小小的数十个楼盘,走现场、访客户、看户型,筛选具有投资价值的项目。

在这个宇宙中心辐射的第一站,我们感受到了楼市灼热的温度。

01

国庆期间,深圳一枝独秀,共成交412套一手住宅,同比大幅上升82.3%。

“先行示范区”重大利好,不是一个可松可紧的楼市政策,而是国家对深圳的长期定位和战略部署。尽管深圳严控外地投资客,但本土深圳人信心暴涨,“买买买”的热情一下子爆发了出来。

楼市黄大大在东莞的临深片区发现,这里到处都是“粤B”的深圳车牌,很多在被本地高房价门槛逼退,或者本地购房名额已经用完的深圳人,都来到东莞的临深片区——凤岗、长安,还有松山湖片区,在这里寻找“上车”的机会。

比如,在凤岗的一个楼盘,推出的组团直接被命名“森镇”,读起来谐音就是“深圳”,让人有种同城居住的感觉。

“2017年之前,临深片区的房子,一开盘就被深圳客哄抢一空。”

后来,东莞市政府出台了限购新政,要求提供一年以上个税或社保证明,才能购买东莞住宅,遏制住了买房潮。但海量的需求,只是被抑制而没有消失,很多深圳人在满足条件后,仍然陆陆续续进入市场。

这是因为,深圳对东莞的购房需求溢出,是一种非常强烈的“刚需”。

深圳陆地面积狭小,目前基本已无地可供,每次挂出一幅地块,开发商都争得头破血流。东莞的临深片区,也是它们角逐的必争之地。

比如,今年6月深圳龙华区的一宗地块就拍出了约6.49万元/平方米的可售楼面价,非常惊人。而在相邻的东莞凤岗镇,最好的住宅小区也只是卖到3万多。

再加上近年来深圳的产业转移,华为都到了松山湖,两地交通越来越便利,人口和居住需求外溢,是必然的结果。

宏观的数据统计也显示了这种必然性。据自媒体“子木聊房”的统计图表,深圳的住房自有率非常低,仅有23.7%。每4个深圳人之中,就有3个没有买房。

同时,东莞由于外来人口众多,又受到深圳人的青睐,住宅供应也非常紧张,住房自有率仅为35.7%。

深圳、东莞的住房自有率,比号称全球房价第一的香港还低。这种旺盛的需求,在深圳跑步走向全球标杆城市的过程中,将持续地释放出来。

我们在调研走访的过程中,有一种深刻的感受,深圳正在快速吸纳来自全国、全球的资源和人才,但本土面积狭小、有限的容量,又不断压迫其产业的制造、研发端口向东莞转移,人口居住向东莞纾解。

坊间传言不断,深圳要“扩容”,最有可能就是向临深片区。其实,即使行政区划不调整,深圳也会通过自己无与伦比的吸力,把东莞“同化”成为自身的一部分。不断膨胀的“宇宙中心”,使东莞主动或被动地走上了一条脱胎换骨的道路。这一无可阻挡的趋势,让东莞楼市呈现出几个鲜明的特点。

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第一个鲜明特点是,东莞的房价最高的地方,不是出现在城区,而是出现在临深片区,尤其是凤岗、松山湖和长安,都突破了3万,比市中心的南城、莞城还要高。

(东莞各镇区7月均价统计)

“深圳上班、东莞居住”的生活模式对买不起深圳房的鹏城人来说,已经司空见惯。跨城地铁通车后,东莞就成为一种更高性价比的选择。

深圳有龙岗区,东莞有凤岗镇。一龙一凤,交错相依。不仅在地图上是这样,实际穿行在这两个区域,也没有泾渭分明的区隔感。

凤岗可以说是东莞到深圳最方便的一个镇,它靠近大运,能同时享受到大运周边的配套,与深圳观澜、平湖相邻,嵌入深圳龙岗。

不少产业已经比人口早一步外溢过来。就拿凤岗来说,华润万家、天安数码城T5等均连续迁入此地,交通便捷,沿清平高速到龙华九方只有5公里。

凤岗的京东智谷项目,今年7月15日正式动工,全部建成后,将带动1000家上下游产业链企业和1500家配套企业的聚集,综合年产值约280亿。

在凤岗的万科四季花城项目,络绎不绝的看房人群,让项目接待显得很忙碌。从这里到深圳,最近的距离只有大约2公里,到深圳4号线牛湖站(在建中)也仅有4公里,但价格只是深圳龙华区的一半。

经过多个项目的综合比选,楼市黄大大的团队来到这里。

(凤岗四季花城,现场来看房的客户很多。楼市黄大大团队摄)

凤岗地区就像楔子一样,嵌入到深圳的腹地,深圳的交通网络把凤岗连成一片。例如连接龙华区平湖镇和龙岗区的平龙路,就从凤岗穿过,成为深圳客流的大动脉。

“到这里选房的客人,超过一半以上都是深圳来的”。据介绍,深圳人对万科、华润等本土知名名牌比较信任,很多通过业主、朋友介绍,慕名而来。

深圳客的涌入,不断抬高临深片区的房价,凤岗尤为典型。

据中国房价行情网的数据,过去5年凤岗的二手房均价涨幅高达127.9%,平均每套100平米的住宅,增值在百万以上。

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第二个鲜明特点是,作为“世界工厂”,东莞长期以来城区不够发达,镇区经济分散,像个“大城中村”。因此,城市转型升级的愿望尤为迫切。整个东莞,把产业转型的梦想都压在了松山湖。

这就造成了独特的“松山湖”现象——在湖光山色、环境优美的高端科技创新区,华为、大疆、易事特等星光闪耀的名企,都在这里聚集,东莞也把自己最牛的大科学装置散裂中子源中心,放在了这里。

围绕松山湖片区的寮步、大朗、大岭山三个镇区,也成为东莞的第二个居住价值高地,房价不比凤岗低。

其实,松山湖原本是位于东莞市大岭山镇境内的一个大型天然水库,后被政府部门以湖泊为中心,打造了国家级高新技术产业开发区。

相比其它大部分镇街,这一带的城市面貌好得太多,简直是焕然一新。华为的欧洲小镇,甚至成为游客观光的打卡地。

(华为欧洲小镇。楼市黄大大团队摄)

可以说,松山湖是深圳在东莞最顶尖的一块“飞地”。

放眼全东莞,松山湖是非常特殊的一个存在。因为它是目前东莞范围内,既有临深概念,又有城市品质的地方。

目前,松山湖园区总规划控制面积103平方公里,拥有8平方公里的湖面、6.5平方公里的湿地和14平方公里的生态绿地,绿化覆盖率超过60%。

目前,松山湖的综合实力在全国高新区排名23位,在全省高新区中排名第三,地级市中排名第一。

从华为欧洲小镇驾车,抵达松湖碧桂园天钻项目,仅有3公里左右,10分钟就到了。这里是紧邻松山湖的一个代表性的住宅项目。

作为碧桂园的高端系列,天钻项目的楼栋呈现环形分布,有宽阔的公共空间,设置了游泳池、游乐园,尤其是小区的绿化率很高,有6万方的园林景观。

正是因为临近松山湖,面向较为高端的客户,这个项目才选取了高大上的设计,户型也很方正,吸引了不少赶来看房的深圳人。

最新的统计数据显示,目前松山湖园区内已聚集了400家机器人企业,高新技术企业71家,占比17%,是园区高企占比最高的产业。

深圳要素的不断涌入,深圳辐射的不断深化,使得松山湖的发展特别迅猛,去年的GDP增速居然高达63%,一个疯狂的数字。

再过一两年时间,松山湖绝对会成为东莞的经济中心。

这里,不需要担心缺少高端买家。

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楼市黄大大团队跑遍了临深片区,除了凤岗和松山湖片区以外,重点还要说说虎门和长安,也就是滨海湾片区。

东莞有两个平台入选广深科技创新走廊十大核心平台,一个是松山湖,另一个便是滨海湾新区。

长安镇与深圳宝安区接壤,走京港澳高速或广深沿江高速,往来深圳的宝安区、南山区十分便捷。在鼎峰悦境项目,我们发现,这里的交通便利、配套比较齐全,均价也冲到了3万元/平。

整个长安、虎门的楼市,供应量不大。滨海湾新区的发展刚刚起步,正处在培育期,住宅项目也比较缺乏,市场热度相对平和。鼎峰悦境项目开启销售已经有两年了,仍有一些尾货在清盘阶段。

整个滨海湾新区,最大的优势在于区位,周边毗邻广州南沙、深圳前海两大自贸区,以及机场、港口等区域性交通枢纽。

未来滨海湾新区可与深圳前海合作,学习复制其优秀政策创新,围绕金融业、现代服务业等方面开展工作,承接其产业溢出,也可以与南沙合作,共同打造组合港、自由贸易港。

2018年21日,滨海湾新区与清华紫光集团、平安集团、华润置地等签订合作协议,布局新一代电子信息、人工智能、医疗健康、科技金融等产业,累计协议金额达2770亿元。

展望未来,滨海湾新区可能是成为下一个松山湖,但还需要时间。

放眼整个临深区域,轨道交通目前还不算成熟,还需要三五年后才能看到成效,新开发的楼盘项目也需要3-5年左右的时间来发酵、伸展。

东莞像蓄势已久的箭,搭在深圳的弓背上,越是协同、融合,越能获得飞跃的速度,成为宇宙中心的急先锋。

这座奔向千万人口、万亿GDP总量的城市新星,机遇无限。

—这里是华丽丽的分割线—

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