◎作者 | 凯风
◎来源 | 国民经略（guominjinglve） 已获授权
楼市每一次转向，都充满反复。
近日，网传南京、天津、三亚、燕郊、长沙、青岛、珠海等地变相松绑限购，大多数都遭到相关城市辟谣否认。
这背后的真相是什么？释放了什么信号？
01
这些城市确实出手了。
近日，南京六合区出台新政，只要拥有大专及以上学历，购房不必再提供2年社保或个税证明。
当地回应称，这是人才政策而非限购放松。
同一天，天津出台人才新政：对承接北京非首都功能疏解的项目，非本市户籍职工在天津无房的，买房无需提供社保证明，相关政策仅在在滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城内试行。
随后，有媒体报道，海南三亚出台新政：
全日制大专以及以上学历的人才，在三亚实际工作满一年，且缴纳一年社保及个税的，可在海南省购买一套房产。实际引进并在三亚工作但尚未落户的急需紧缺人才，其家庭成员均在海南无房的，本人可申请购买1套住房。
对此，有关方面回应称：海南省出台的有关人才住房系列政策的实施细则，与海南省相关文件精神和规定是保持一致的，三亚并没有突破限购界限。
这背后的大背景是，海南曾壮士断腕，遏制房地产热潮。
今年1~8月，海南房地产开发投资下滑-30.7%，商品房销售面积降低-52%、房地产销售额降低-48.4%。地方一般公共预算收入下滑-4.6%，而卖地收入下滑-9%。
不管怎么界定松绑，必须承认的一点是，这几个城市都出台了人才新政，这些人才政策毫无疑问都对楼市产生了影响。
无论是放宽落户门槛，还是直接赋予特定人群以购房资格，都相当于在限购围墙上打开了缺口。
可以说，抢人才是真，托楼市也是真。
我们必须承认“抢人大战”的正当性和紧迫性，同样不能否认人才新政对楼市产生的影响。
02
这些城市是否松绑，仍旧模棱两可。
近日网传燕郊出台新政，称燕郊中省直单位、高校、医院的员工或高新区名义引进的企业，在燕郊无住房的可以在当地购买一套新建商品住房。
当地有关负责人表示，“我们没有接到任何关于网传放松限购政策的通知或文件，目前还是严格执行之前的限购政策。”
这不是燕郊第一次被传放松限购。
这背后，与环京楼市走势息息相关。作为全国楼市调控最严的区域之一，环京房价一度大幅腰斩，成交量极尽萎缩，后来虽然有所复苏，但仍旧处于底部，市场对于宽松的预期一浪接过一浪。
然而，必须明白的是，燕郊及环京虽然属于河北，但承接了大量的北京溢出需求，与北京楼市可谓一荣俱荣。正因为这一点， 环京楼市调控必然向北京看齐，只要北京不会轻易放松，环京楼市同样不能轻易放松。
这两年，京津冀一体化快速推进，北京非首都功能疏解效果明显，北京市政府外迁通州副中心，北京南郊大兴新机场开通，都对环京楼市形成明显的刺激效应。
这种背景下，环京楼市是否要松绑，显然不是“北三县”一地所能决定的。
03
这些城市所谓松绑，纯属谣言。
近日，长沙印发《关于的通知》。根据通知：只要拥有大专以上学历，首套购房不受户籍和个税、社保缴存时间限制。
对此当地回应称，长沙“限购放松”“限购松绑”，系部分自媒体对文件的断章取义，属不实信息。
事实上，所谓最新松绑文件，实际上是两年前出台的试行文件的正式版。所谓“大专以上可直接购房”，相关政策也已实施两年之久，并非新政，更不算松绑限购。
然而，与其他城市相比，长沙的一举一动，无疑更受关注。
作为全国楼市调控的样本城市，长沙素有“让炒房客有去无回”的称号。长沙楼市调控之严，堪比北上广深，而房价之低，甚至不及一些三四线城市，房价收入比在全国长期垫底。
在长沙，不仅买房限售4年，而且首套房必须满4年才能购买二套房，门槛之高，让炒房团望而却步。
所以，长沙是否松绑限购，是否开始刺激楼市，被外界视为全国性楼市政策调整的先行信号，丝毫疏忽不得。
04
2019年最后几个月的楼市，充斥着各种变数，也充斥着各种谣言。
其一，每一轮楼市变局期，总会充满各种试探。在“房住不炒”和“稳房价稳地价稳预期”的大方向下，公开松绑楼市调控显然不被允许。所以，从边缘政策出发，反复试探调控底线，就成为地方政府不约而同的选择。
其二，以人才新政变相松绑限购，可谓这一轮楼市试探性松绑的标配。人才新政最具正当性，而且不乏“抢人大战”的现实合理性，以此作为突破口，无往而不利。抢人才、托楼市，可谓一举两得。
其三，没有大范围宽松，局部试探效果极其有限。这里的大宽松，至少有三重标准：一是降准降息配合，二是限购限贷次第放开，三是一二线核心城市明显松动。只有这样，才意味着新一轮楼市转向的到来。
买房不知道选哪里？太正常了。现在，房地产投资进入系统性焦虑时代。中国城镇化进入下半场，城市加速分化、楼市变幻莫测，我们比以往任何时候都需要深思熟虑。只有那些承载国家意志，踩准历史进程的城市，才能强势崛起，赢得未来。
