◎作者 | 子木
◎来源 | 子木聊房（zimuliaofang） 已获授权
01
这段时间，楼市异常热闹，好像在严寒中立了一个火堆，大家围着火堆争吵：
“放开限购，房价还能摁得住吗？”
抛开问题本身，我们先来观察火堆燃起来的源头。
10月21日，海南三亚这个当年号称“断臂地产”的城市，出台新政，学历大专以上，只要在当地工作1年，不落户也能买房。（之前是5年）
10月15日，南京郊区六合出台新政，只要拥有大专及以上学历就能买房（之前是2年社保或个税）。
10月15日，天津出台新政，跟着北京企业一起转移过来的本科以上人才，可以买在宝坻或者滨海的科技园买一套房。（之前外地不可购房）
6天3家“地产热点”城市相继放松限购，这样的频率，在2017年调控以来头一次出现，而且和三令五申的调控主基调严重相撞，所以引发群众焦虑，也在情理之中。
不过吵的这么凶，的确出乎我的意料了，因为这三家只是云云大海中的三朵浪花。
如果你关注楼市动态，往前翻，自9月份以来，包括河南新乡、漯河，山西晋城、湖北宜昌等全国近30个城市均宣布取消人才落户限制。
如果再把统计面拉大，2019年以来，全国已经有超过150个城市发布了各种人才政策，降低购房门槛，比2018年同期相比上涨逾40%。
限购放松早已暗流涌动，明白人都知道，这不是引人，而是在”渡劫“。
可以说，目前“以引进人才为幌子，让年轻人来撑起房价”，已经成为当下城市应对楼市寒冬，唯一的套路了。
这个套路很稳当。
一来，在放松限购之前加上一层“人才”含义，可以避免群众反感和媒体抓小辫。二来，引进人才完全符合中央“放宽落户限制”的政策，合理规避了与调控大基调正面冲突。
没有了舆论压力，这事儿就能推行下去。
但是”以人才政策放松限购“真的能扭转了现在的楼市吗？这个问题非常重要，为了解谜，我用“人才引进大户”西安来举例。
02
这几年，西安以“国家中心城市，西部战略核心城市，丝绸之路要塞“等多个头衔，成为网红城市，“人才引进“可谓如鱼得水。（不过，从火车站直接拉到派出所登记落户的，这种方法别人也学不来。）
数据显示，2018年西安引进各类人才共计38.6万人次，相当于把一个四线小城的人口装进了西安。与此同时，房价以连续41个月上涨的成绩傲居全国。
这种跨越周期的上涨，难得一见。那么以人才引进放松限购会一直维持房价火焰吗？
并不是。
数据显示，2019年9月份，西安房价创造了4年半以来最大的跌幅，终究也没逃过“地产寒流”的波及。
一位西安太白南路的中介朋友对我说，现在西安的二手房很难卖出去。“去年150万，还不一定有房，今年降到106万，首付3成，问询者也寥寥无几。”为了生存，大多数同行都跑去卖新房了。
新房方面，今年9月西安又推出14919套房源，供应量达到峰值。除了有些存在“限价套利”空间的新盘存在抢盘现象外，大多数新盘已经凉凉，更别说是摇号了。而二手房更是残酷，部分地区开始出现抛售房源现象。
贝壳数据显示，西安挂牌二手房源已经达到8万余套。
至于西安房价下跌的原因，可以简单总结3个。
1、受大环境“寒流”影响
2、购买力过分透支
3、供给旺盛，库存淹没了需求
地产寒冬来临，这时候的“人才们”到底是如何想的呢？
为此我专门托朋友找到一个2019年西安人才引进微信群，通过发红包的形式，对100个还没买房的刚需做了一份问卷调查，效果还不错。问题很简单：“你准备买房吗？为什么？“主要答案如下：
A：根本买不起，西安房价涨得太高了。
B：准备买，但房价正在跌，等等看。
C：先不买，工作还没稳定，还在考虑是否留下。
在这其中，A和C最多，其次是B。
很真实，被政策引进来的人才，在买房之前，最先考虑的是有没有本金和稳定的工作，其次是看行情，基本都是”买涨不买跌“。
然而全国大多数城市都不会考虑这点，认为只要放开限购就能把房价托起来，想得简单了。而且，人才引进对“人才”根本没什么诚意。
譬如西安，虽然未来前途光明，但是“房价先行，产业跟不上”的现状让大多数“人才”望而生畏。而且住房补贴门槛极高，即使是博士生也只能拿到1000元/月，为时3年的租房补贴，很多人才被迫流出寻找新的出处。
西部城市呼和浩特，人才引进倒是有政策，之前承诺半价购房，但效果差强人意，因为条件苛刻不说，建的房子都在郊区。一个三线城市的郊区，人才住在那里做什么？
还有鄂尔多斯康巴什鬼城，新房库存那么大，任其荒置，也不会通过回购转为人才保障房。好像是在学罗斯福新政：
“即使把牛奶倒掉，也不会给老百姓分一滴。”
无人之城如无水之湖，只能不断干涸下去。这个道理大家都懂，但实施起来又“捉襟见肘”。
03
通过以上的分析，我们得知，放松限购对楼市房价的影响是有前提条件的：
“需求旺盛，购买力充足，其次房价最好还处于上涨周期中。”
纵观全国，这样的城市并不多，主要集中在北上广深和新一线城市群中。例如最近的深圳，上演了2794人抢香蜜湖192套豪宅的闹象，认筹金达到了500万，你无法想象中国有钱人到底有多少。
目前扭转楼市行情的方法，有且仅有一个，就是放松限贷政策，下调房贷利率。只要这样才能撬动杠杆，凭空创造出需求。
但这又是不切实际的。
因为放松限贷不仅和“房住不炒”大基调严重违背，而且也没有操作空间。10月8日之后全国开始施行房贷利率LPR制度，房贷利率已经不能由地方说了算了，更何况是下调刺激需求。
我曾在之前的文章中，讲过一个结论：“越早放松限购的城市，越要小心。”
这句话到现在依然成立。
众览全国，目前放松限购的，绝大多数都是对房地产严重依赖的三四线城市，像上文提到的河南新乡、漯河，山西晋城、湖北宜昌这些城市，很明显都是在找接盘侠托楼市，买房就是入坑。
当然还有一些二线城市，例如南京的六合远郊区，现在也是苦不堪言。开发商的日子不好过，还不了银行钱，地方的房地产经济就会出问题，只能暗搓搓从床下抽出夜壶来用。
最后再给大家几点在楼市寒冬中的购房建议。
最近要买房的，尤其是三四线城市的读者，建议你把时间尽量放在年底（12月-1月），因为这段时间是全年的“超级淡季”，再加上大环境的温度，大概率会形成今年的“谷底行情”。
不出意外，届时市场上会有大量新盘推出打折优惠活动，当然买期房一定一定要选择品牌开发商，查清资质，因为近期资金链崩盘跑路的开发商太多了，一不小心就会落在自己身上。
昨天一个律师朋友对我说，这几天忙得连吃饭的时间都没有，接的咨询基本都是帮购房者退购房订金的，软的方法有硬的方法也有。
用他的话：“楼市寒冬来了，谁都不好过。“
当然如果你会跑盘，时间充裕的话，最好的选择是去二手市场淘笋盘，这才是高手之道。届时割肉抛盘的炒房客不在少数，议价空间非常大，耐着性子磨个几十万是可能的。而这几十万也近乎一个一般家庭几年的收入了。
而且无论你是几线购房者，一定要关注二手房行情，你楼下二手房中介门店的人流量和房源增量才是最真实的行情体现，而新房在这段时间内作妖的狠，一般人根本看不透。
最后还是那句话，产业和人口没问题的城市，楼市越冷机会越多！刚需一定要把握住，冷市不要看热闹，而是静下心好好做准备。
买房不知道选哪里？太正常了。现在，房地产投资进入系统性焦虑时代。中国城镇化进入下半场，城市加速分化、楼市变幻莫测，我们比以往任何时候都需要深思熟虑。只有那些承载国家意志，踩准历史进程的城市，才能强势崛起，赢得未来。
