时代变了:挂牌半年的北京房子终于变现,手握700万的她却开始后怕

时代变了:挂牌半年的北京房子终于变现,手握700万的她却开始后怕
2019年11月05日 23:08 智谷趋势

◎智谷趋势(ID:zgtrend) | 宇庭

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2012年,我在北京走访校友,待了一个月时间。

谁曾想,当时住过的120块一晚的不知名小酒店,如今房价已经十三万一平。

最近去北京做线下活动,特地抽空故地重游,老板娘还是那个老板娘。小酒店升级成了连锁快捷酒店的加盟店,周边房价也翻了两倍多,但老板娘反倒是开心不起来,跟我吐了一肚子苦水。

酒店位于二环的鼓楼西大街附近,斜对面不远就是庆丰包子铺,走路十分钟就到2号线积水潭地铁站,酒店门口就是公交车站,两三站就到南锣鼓巷。这地段的酒店,七年前居然才120块一晚,真是世事难料。

打开链家,随手搜了下附近挂牌的房子,虽然房龄将近三十年,房价可是刚硬得很。就是房子趴在网上挺久的,挂牌时间从2个月到8个月不等。

老板娘年初开始就在卖房,挂了大半年,一直都没卖出去。上半年看的人多,但老板娘不愿意降价,一谈到价格基本都崩了。到了下半年,连看的人都少了,有时候一个月都没有中介带过来看房的。

还记得上次我们去川渝做线下活动,遇到的几位朋友今年也都在卖掉二三线城市的房子,可惜就是卖不掉。

纸面上的财富增值让人热血沸腾,但落袋为安才是真。财富触手可及却不能拥有,这比没有财富机会更让人煎熬。

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听老板娘吐苦水期间,我也随手搜了下北京二手房的挂牌量和交易数据。

果然,老板娘的房子难卖,还真不是个例。

每日经济新闻9月底的调查报道里,引述了贝壳研究院的数据:

今年3月份以来,北京二手房新增挂牌量上涨明显。

今年1-2月,北京二手房新增挂牌量每月仅有1万多套,到了3月份,猛增至28000套,此后每月新增二手房房源都稳定在2万套以上。

今年9月,北京二手房挂牌总量为91076套,而一年前的9月,这个数据是49296套,如果再往前追述到2017年11月,挂牌总量是25941套。

这相当于,每隔一年北京二手房的挂牌量翻一倍。老板娘每个月都要多增加2万多个竞争对手。

现在,北京的二手房成交量也不理想。

中原地产的统计数据显示:

截至9月22日,9月北京二手房住宅签约7658套,相比去年同期下降了38%。

老板娘要想快点卖房,降价很可能是最有效的解决办法。因为今年,想卖房的北京房东,都在降价。

中原地产有一个有意思的指数,叫做中原报价指数,反映的是中原二手住宅房源调价的情况。如果指数低于50%,说明把房价往下降的房源占比要高于价格上调的房源。今年至今,北京只有一个周,这个指数高于50%,下半年中原报价指数大多都在30%以下。

这说明,降价的房东越来越多了。形势所迫,大家都急了。不止北京,其他一线城市和强二线也存在类似的情况,尤其是广州和天津。去年,我在广州买房的时候,看了半年,遇到的各个卖家都不愿意降价。而到了今年,最近身边有朋友也在广州看房,有好几个卖家隔了两天降价10万20万的,刚降价当晚房子就卖出去了。

03

越是这样的尴尬局势,老板娘越想要卖房。

老板娘闹心的,不止是翻了两倍的房价什么时候能装到自己口袋里,而是卖了房之后怎么办。

酒店来自全国各地、各行各业的旅客,每天都给她带来不一样的讯息。

例如,自从大国冲突开始之后,之前经常来北京谈合作的东莞小外贸员,来的频率明显变少了。

今年招聘季来北京找工作的东北大学生,一个个都愁眉苦脸的,吐槽工作不好找。有些甚至是拿到offer又被毁约,不得不来北京重新找工作的,因为应聘的部门一整个都被裁掉了。

还有之前买了P2P没办法兑付的,打算来北京总部碰碰运气。

人生百态,经济走势,都汇集在了一家小酒店了。卖房只是第一步,在经济下行、传统理财渠道暴雷的情况下,怎么打理好手上的资金,才是更大的烦恼。

像这样的案例,在一二线城市还有很多。大家都想在房价高位横盘时变现房产,但即便舍掉一部分收益降价出售,房子卖了之后呢?

回来之后,我按照老板娘的情况,做了一个资产配置的方案,可以作为参考。以前面提到的老板娘为例,稍微降价之后,房子变现到手的价格大约是700万人民币。

考虑到未来还是要在国内生活,再加上对国内市场更加熟悉,操作起来也更方便,所以把60%资产用在国内市场。

同时为了应对国内的货币贬值、以及大国冲突可能存在的冲击,拿出40%用来配置海外资产作为对冲和避险。

家庭资产配置里有一个模型叫做标准普尔象限图,其中稳健型、进取型、无风险型、高流动性(保障型)四个类别的比例分别是4:3:2:1。

考虑到目前全球经济处于下行阶段,“守”比“攻”更重要,而且老板娘也已经过了不惑之年,投资风格偏保守,所以我在标准普尔象限图的比例上,做了一些调整,改为:

稳健型、进取型、无风险型、高流动性(保障型)四个类别的比例分别是5:2:2:1。

这里50%的稳健型资产,可以放到房地产市场非常稳定的区域,例如日本的东京和大阪、英国的伦敦、曼切斯特、伯明翰,或者是中国的大都市圈,例如大湾区、长三角。

东京和大阪是日本人口最多的城市,在日本老龄化严重、城市聚集效应越来越明显的情况下,这两座城市是日本最有确定性的市场。同时,东京的二手房市场是全球最透明、流动性最高的市场,平均销售周期在一个月左右,平均年租金回报率在5%-6%左右。

除了个人购买,还有诸如黑石集团、德国保险巨头安联集团、复星、新加坡政府投资基金等都在日本购买了大量的物件。

而英国作为老牌的资本主义国家,法律体系和房产投资方式非常完善,伦敦、曼切斯特、伯明翰是英国最大的三个都市圈,房产价值稳定。

中国的都市圈里,以大湾区为例,它正在成为全中国分工做得最好的城市群,也正在以高密度的跨城地铁,连接佛山、广州、东莞、深圳、香港这几大城市,重新优化人口和资源的流动。

所以,大湾区会成为国内极有确定性的市场之一。除此之外,长三角也同样不能忽视。

而20%的进取型,则是目前经济和房地产高增长的区域。全球来看,目前给外国人开放了购房门槛、且房地产处于前中期的,只有东南亚。例如,菲律宾的马尼拉,越南的胡志明。

以小博大,20%的投入,未来资产增值后,很有希望让这20%的资产变成40%的占比。但如果是最坏的情况发生,即便是本金全失,20%的损失也不至于影响一家人的生活。

20%的无风险型,则是要保证本金几乎无风险、收益稳定,再考虑到老板娘未来的养老准备,年金险是最适合这一类的产品,退可守,进可攻。10月底刚刚停售了一批终身预定利率4.025%的年金险,目前在售的年金险产品年收益3.8%左右。

最后是10%的高流动性资产,能够快速变现,以应对家庭的突发情况。保守型的基金、业绩稳定的蓝筹股,都可以纳入这10%里。一方面是可以在三天之内迅速变现,另一方面也能够大概率保证本金安全,同时有略高于银行存款的收益。

具体配置方案如下:

稳健型:

海外方案一:东京/大阪的二手公寓一套,140万人民币,东京优于大阪。

海外方案二:英国曼城、伯明翰市中心的公寓。

国内方案:大湾区的小户型一套:210万人民币,珠海、东莞优先,其次佛山。

进取型:

马尼拉公寓一套、胡志明公寓一套;或者马尼拉公寓两套,累计140万人民币。

无风险产品:

国内年金险:100万左右,不超过140万。

保障型:

保守型基金、蓝筹股:70万,建议搭配中证300或中证500指数定投。

以上方案里,除了日本的房产需要全款购买,其他的房产或年金险、基金等产品都是按照周期付款,所以并不需要一次性支配完所有的卖房收入,可以按照步骤依次进行。而英国的房产,还可以利用50%的贷款额度,使用2倍杠杆。

组合配置之下,进可攻,退可守。在保障日常突发事件有大笔救急资金的情况下,也能对冲国内货币贬值、房产价格回调的风险,同时不放弃在风险可承受的情况下,追求高收益的机会。

在这个颠簸动荡的时代里,要为自己的家庭寻找安全感,需要从现在开始武装了。

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