大湾区对800万港澳人放开限购,中央在下一盘怎样的大棋?

大湾区对800万港澳人放开限购,中央在下一盘怎样的大棋?
2019年11月07日 21:44 智谷趋势

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  黄狮虎、齐以和

香港动荡持续,澳门回归20周年在即,北京传来一个重磅消息。

大湾区9个城市彻底开放对港澳居民的限购,豁免所有证明,直接享有与当地居民同等的待遇。

这是一个非常猛烈的“拆墙”举动。同步出台的优惠政策有16条之多,一下冲开了居住的门槛,资金流、物流、信息流将随之大幅加速。

在深圳的落马洲河套地区,港深创新及科技园建设将大步迈进……

在珠海的横琴,跨境办公和金融基础设施已经就绪,准备迎接澳门证券交易所的落地……

在广州的南沙庆盛,香港科技大学新校区已经动工,18个月就可以完成首期……

居住和工作、旅游、度假密切相关。林郑月娥自己就有一套住房在中山。

“惠港澳16条”的出台,绝对是大湾区融合的催化剂,让所有的化学反应变得更加迅猛。

要知道,香港西九龙的房价接近30万/㎡,南沙庆盛周边只有2万/㎡;横跨港珠澳大桥,出口的横琴房价也只有4-5万/㎡。

狮子山下焦灼的年轻人,能否借此找到一条出路?

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年初,古天乐演的电影《反贪风暴4》,有一句心酸的台词。

小人物阿禄说:“坐牢是香港年轻人唯一的出路!”因为坐牢一个月,连房租带吃饭能省将近一万多港币。

住房问题,困扰香港太久了。

大量买不起房的年轻人,找不到出路,引发动荡。

香港风波中,“中央政法委长安剑”发问:“那些香港街头的年轻人,能找得到自己的出路吗?”

持续的乱局下,香港已经被街头的年轻人“拆”得七零八落。

旅游、餐饮、酒店、贸易、运输业遭受重创,经济进入冷冬,全年很可能是负增长。

面对阶层固化,房价奇高,年轻人的出路在哪?“长安剑”说,出路其实就在“家”里。

现在,年轻人“回家”置业的路,一下子降到“零门槛”。

不久前,港府公布2019施政报告,出台了购房首付1成等八大措施,是从内部缓解住房困难。

此次大湾区放开限购,则是从外部彻底打通了购房的通道。

要知道,港府此前准备填海的“明日大屿”计划,就是港珠澳大桥的接驳地区,再跨海半个小时,就可以直达珠海的横琴。

只要交通接驳便利,做出适当安排,完全可以把珠海变成香港的“明日大屿”,纾解住房之地。

包括深中通道开通后,中山也可以成为比较理想的住区。

林郑月娥宣布,香港居民可以豁免提供本地居住、学习或工作年限、纳税、社保等证明,直接购买住房。

相当于香港人到大湾区内地城市置业“零门槛”。配套的融资贷款、教育医疗等政策,相信也会很快跟上。

750万的香港人,住房自有率不到50%,在香港动荡之下很可能形成一波购房热,尤其是在港珠澳大桥直达的珠海、中山,广深港高铁直通的深圳、东莞以及广州。

事实上,很多香港人也早已行动。

跨境居住,事必要求跨境便利度的大提速,具体的细则也许正在路上。

以往的思路,是先有工作、创业上的流通,再来解决港人的居住问题。如今,变成了可以先居住、落户,再同步解决其他的教育、医疗、就业等需求。

路径一变,融合的速度也会大不一样。

2

这次出台的“惠港16条”,也不是突然出现的政策。

粤港澳大湾区发展规划纲要就已经提出,要探索推进在广东工作和生活的港澳居民在教育、医疗、养老、住房、交通等民生方面享有与内地居民同等的待遇。

“惠港16条”除了住房外,还在电子支付、银行结算、子女教育、理财产品、签证居留、医疗药物、科创合作等方面,都提出了一系列措施。

多措施并举之下,香港人到粤港澳大湾区内地城市生活,完全没有问题。

这其实大大加速了人的流动。

近年来,到内地置业,已经在香港逐渐兴起。很多地产中介,也都会向客户推荐大湾区的楼盘,不过,面临的有形、无形门槛也不少。

“限购”就是一个最大的困扰。

在粤港澳大湾区的9个城市中,广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、江门都有不同程度的限购政策。对外地人一般有社保要求,只能购买一套。

对香港人放开的最彻底的是深圳。现行的深圳限购政策,明确香港人可以以个人名义购买一套住宅。

深圳也是香港人最喜欢的购房地,这些年深圳房价的上涨,同样少不了香港客的推波助澜。

在广州,从2018年4月起,香港人只要提供在职工作证明及营业执照即可购买一套住宅,比其他城市的外地客门槛要低得多。

3

目前,香港的住房均价大约在16万左右,澳门大约在10万左右,都比内地城市要高得多。

过去,受房价所困的香港居民退路有限。

而在内地,虽然北上广深的房价也挺高,但是城市中有大量的城中村,离中心稍远一点,都有相对宽敞体面的居所,而且人口可以往二三线城市转移,有大量的退路。

就像广深,周边的佛山、东莞、惠州都可以成为退路之选,甚至100多万还能拿下房价更低的江门、肇庆等地。

如今,港澳也有了同样的退路,甚至门槛比广深的外地人士更低。

实际上,早在去年9月1日,港澳台的居民就可以凭借居住证享受“使用住房公积金”等福利,鼓励移居大湾区。

随后形成了一波港澳台同胞在内地的买房热。

交通、价格优势成为香港人来大湾区内地城市置业的主要原因。据南华早报报道,2018年,香港人在粤港澳大湾区买下了近100亿人民币的房产,同比增长10%。

那么,香港人更青睐去哪买买买?

中原地产调查了505名香港市民,有14%表示有计划在未来5年内在大湾区内置业,最感兴趣的城市分别为珠海、深圳、中山、惠州,超半数人群置业预算在400万元港币以内。

这个价格,几乎可以在除了深圳以外的8个城市,任性地买了。

深圳离得最近,但房价依旧高企,中山是不少香港人的祖籍,珠海的城市界面更适合休闲,惠州也有度假的海滩。

在深圳,早在10年前,深港房价一体化概念就开始提出。有市场调查显示,罗湖区的人民南片区香港购房者占比甚至接近50%。

近几年,高铁入港也助推了这一局面。

香港西九龙高铁去年正式开通运营后,该站到深圳福田的时间缩短至14分钟。高铁速度让两地变得像是一个城市,深港双城生活变得切实可行。

那些与香港交通接驳便利的区域自然更受青睐。下图是西九龙、福田和深圳北站楼盘价格的对比。可以看出,目前深圳重要枢纽周边房价相比西九龙附近要低的多。

随着港珠澳大桥去年10月正式通车,深珠通道、深中通道开始动工建设,中山、珠海开始成为香港人置业的新选择。

4

此次对港澳居民开放限购的“特权”,会不会引发大湾区房价的上涨?

应该说,肯定有一定的影响,上升恐难免。

只不过,相对目前珠三角近20万亿的巨大楼市库存,港台居民能贡献的购买力也有限,只是对特定地区如珠海横琴、中山马鞍岛、广深港高铁沿线影响更加明显。

毕竟在中山,一套100平米左右的房子不到200万港元就可以解决。这对香港中低收入阶层,还是有吸引力的。

在珠海买房的,主要集中在横琴新区,除澳门人占大头外,剩下主要就是香港人。3万多的均价对香港人来也很容易“上车”。 

随着往后大湾区轨道交通的全覆盖,往返香港只会越来越便利。

预计会有相当大的一批香港购买力流入大湾区9市,短期内对内地楼市产生支撑作用。

当然,香港人到大湾区置业目前还存在一些障碍。

例如,购房资金进入内地需要经过外汇审查,香港银行对于向内地汇入人民币一般每日同名账户最多8万元的金额限制,相对于动辄百万的首付款项,可能要花上一番工夫。

此外,尽管许多银行对港人开放了按揭贷款业务,但可能还有一些隐性的限制,办理起来不一定非常方便,有一个磨合的过程。

因此,这股楼市的冬日暖流,不会影响国内楼市大局,更无力影响周期。

它的最大意义,还是在于“拆墙”,同时给香港一颗“定心丸”。未来,大量港澳人口流动往返,带来的化学反应,才是最值得期待的新明天。

—这里是华丽丽的分割线—

港澳居民涌入,最受欢迎的城市当属珠海。

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