◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 齐以和 黄狮虎
有一座城市，占据中国经济最发达的珠三角一席之地，却没有多少存在感。
改革开放初期，它的GDP总量能排进广东前五，吊打刚刚起飞的东莞、中山、深圳、珠海，现在却成了珠三角“吊车尾”的小弟。
它拉低了整个珠三角的城镇化水平，城镇化率仅46.78%。
它的人均GDP仅有5.35万/人，还不如陕西、辽宁，也没赶上全国平均水平。
它是珠三角人口净流出最多的城市，户籍人口有450万，常住人口仅有415万人。
刚过去的10月，它的新区某楼盘价格由开售时的8300元/㎡狂降至5200元/㎡，100㎡的房子总价掉了近30万，引发集体维权，政府都出来督促退房……
它就是肇庆，国家历史文化名城，曾经的广东首府，珠三角最失落的城市。
1994年，肇庆一脚踏入珠三角，就像踏进了爱与痛的边缘，总在奋力突围。
如今，粤港澳大湾区快速推进，重塑经济地理格局，它能不能找到新的出路？
01
无论是GDP还是人均GDP，肇庆都是大湾区11市里吊车尾的存在。在广东省内，它的GDP规模也只能排在第12位。
环顾整个珠三角，它不及广深知名、有地位，没有珠海的特区标签，又不像佛山、东莞拥有发达的制造业。
其他城市就算不是“网红”，存在感也比肇庆强得多。
惠州是深圳的后花园，中山有“深中通道”的前景，就连江门也有“侨乡”光环加持。
粤港澳大湾区规划中，只有5次提及肇庆，主要内容为适时开展“柳州至肇庆铁路”、建设肇庆（怀集）绿色农副产品集散基地，打造为内地供港澳食品安全生产基地等。
毕竟，大湾区中，肇庆是离珠江口最远的，能受到的辐射非常有限。
随着港珠澳大桥、深中通道等跨海重大工程不断上马后，各城市的重点资源都在向珠江口聚集，这对肇庆而言，更为不利。
大湾区重点城市区位图
由于地处粤港澳大湾区西北角，比起江门、惠州，肇庆没有“大款”可以傍。它唯一接壤的佛山，靠近的地方也是不太发达的三水、高明。
比起清远还不如，清远距离广州最近的地方，高铁只要20多分钟，还可以大搞广清一体化。
肇庆的交通也不算便利。
好不容易通了高铁，肇庆东站却设在离城区30多公里的地方，极不方便。从城区坐公交接驳，得花费1个多小时，比肇庆东到广州南的时间还要多20几分钟。
便民性大打折扣。
02
肇庆是一座典型的人口净流出城市。
国际上，一般用经济占比/人口占比，来衡量城市对人口的吸引力。小于1意味着人口吸引力弱，肇庆的这一数值为0.82。
从常住人口数据上，能看出这一点。
2018年末，肇庆常住人口415.17万人，比上年末增加3.63万人，人口城镇化率仅47.76%。
打个比方，安徽最近被纳入了长三角经济圈，和肇庆在珠三角的角色有点像。
算经济总量，安徽只有江苏的1/3、浙江的1/2多，更赶不上上海。但它有一定的土地与人力成本优势，可承接江浙沪地区的产业转移。
肇庆全市面积14891平方公里，也是大湾区之最，相当于2个广州，7个深圳，有一定的发展空间。
不过，这对肇庆而言，也是双刃剑。
肇庆内部的区域经济不平衡，东强西弱、南富北穷的现象相当严重。
东部的高要、四会、大旺高新区、端州等片区靠近佛山，发展比较好，GDP甩开其它区县一大截。按板块来看，肇庆东南板块GDP有1543.44亿元，西北板块只有714.43亿元。
大片的欠发达山区，成了肇庆发展的沉重负担。
03
正因如此，肇庆在改革开放的进程中，不断被珠三角的其他城市赶超。
同样在1994年踏入珠三角的惠州市，和肇庆人口、面积等体量相差不大。今天已经成为TCL、中海油炼化等响当当企业的制造基地，GDP总量逼近4千亿。
从千亿跻身2千亿元行列，惠州只用了4年，而肇庆花了6年。
肇庆的未来，主要得看鼎湖新区的发展。
它把发展战略中心往广佛倾斜，开始一路向东发展的步伐，所以在距离原来的端州老城区大概20公里之外规划了面积115平方公里的鼎湖新区，起步区范围18平方公里。
这个由省政府牵头打造的鼎湖新区，是肇庆扩容提质的重大工程，肇庆投入90亿元升级市政道路、打通并建成45公里城市地下综合管廊，竣工了以3000亩人工湖为核心的新区水系景观——“砚阳湖”。
如此高的规格也表明了肇庆建设鼎湖新区的决心。
鼎湖新区区位图
目前，肇庆鼎湖新区也已承接部分广州、佛山的产业转移，引入了启迪环保科技城、中国电科肇庆产业园、广东跨境通（肇庆）电子商务产业园、京东云华南总部、香港城等一批项目落户。
这样一个省级新区，早期政策红利吸引了一大波开发商前来拿地，光是碧桂园在鼎湖就有10多个项目。
由保利承建的政府大楼也已经盖好，接下来就等审批后投入使用，并带动周边人气和产业了。为了招商引资，当地政府还特地跑到北京与万达洽谈合作，拉万达来鼎湖建商业广场。
只不过，鼎湖新区至今仍被当地人称为“空城”，人少地偏，缺少相关配套，房子基本上靠投资客来买，市场混乱。
唱衰的声音不绝如缕。加上短期内不会有通地铁的可能，这也意味着鼎湖新区需要很长的时间去兑现。
04
综合来看，肇庆楼市的升值空间有限。
即便是粤港澳大湾区唯一不限购的城市，也很难吸引到投资者，整体房价处于大湾区排名末端，投资热情不大，购房多以本地客户、自住为主。
今年上半年，肇庆商品房销售市场波动较大，全市商品房销售面积305.44万平方米，同比下降8％，比上年同期回落23.5个百分点。
中原地产数据显示，2015年肇庆房价约5200元/平，截止到2019年上半年均价攀升至约8000元/平。
然而下半年肇庆楼市开始下跌，鼎湖新区带精装楼盘跌到6000/平不到。10月爆出恒大某盘降价引发业主投诉，住建局出手维稳，就是大幅降价促销导致。
再加上，很多本地小开发商早就囤了不少优质地块，资金链很容易断裂，项目出现烂尾的情况普遍。
此外，肇庆第一波被大湾区利好政策吸引的投资客早在16年就上车了。市场红利基本已释放完毕，当前肇庆楼市以刚需客为主，投资价值不大。
肇庆也是相当依赖土地财政收入的城市，房地产销售市场降温会被当地政府列为“需关注的主要问题”之一。
政府报告指出，从今年4月份开始，商品房销售面积累计增速由正转负，一直延续至今也未见好转。
形势不乐观。未来，肇庆的楼市如何，真的要看城市的发展能否破局。
身处珠三角，既是招商引资的优势，也是资源被“虹吸”的第一站。
肇庆的特殊性，就在于它既能享受大湾区的政策红利，也能享受粤东西北地区的政府扶持；既处于东部发达地区，又叠加了粤桂特别合作试验区的工业园区利好。
能不能做到“左右逢源”，决定了肇庆的未来。
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