◎作者 | 时晨晨
◎来源 | 叶檀财经（tancaijing） 已获授权
很多人都忽视了！
临近年末，重磅消息陆续出台，国家对人口问题的重视，前所未有！
11月8日，时隔十年，国家再次宣布，全国人口大普查。
10年前，提起中国，首先想到的是，人口红利、世界工厂等等；10年后，提的更多的是，劳动力成本上升、人口老龄化等。
十年时间，人口形势天翻地覆，老龄化问题凸显，人口红利转向人口负债。
11月21日，国家印发重磅文件，《国家积极应对人口老龄化中长期规划》，制定了2022年、2035年和2050年，短中长期起各个阶段的目标。
奇怪的是，如此重磅文件，大家竟然毫无反应，实在让人看不下去。
11月23日，人民日报海外版忍无可忍，给大家划了个重点：应对老龄化已经上升为国家战略！
担心大家不够重视，政府官网还转载了这篇文章。
有史以来，我们官方把应对人口老龄化，上升为国家战略！
10多天内，我们连续宣布人口领域的多项重要信息，官媒也一再强调这件事的重要性。
我们的人口局势确实变了。
未来30年，中国经济全领域，都将受到巨大影响，房地产市场受影响最大。
劳动力短缺：领导不听话就离职！
只有正视问题，才能解决问题。
这份规划里明确表示，人口老龄化是“今后较长一段时期我国的基本国情。”
网上有个段子：
60后：什么是离职
70后：为什么要离职
80后：收入不高我就离职
90后：领导骂我我就离职
95后：感觉不爽我就离职
00后：领导不听话就离职
这是个段子，也反应了我国的真实状况：年轻劳动力急剧萎缩，市场供需严重失衡。
根据2010年人口普查资料，80后、90后、00后人口分别为2.19亿、1.88亿、1.47亿，90后比80后少约3100万，00后比90后少4100万。
从1950年到2015年，中国的生育率从6骤降至1.6，同时期，美国从3.3降至1.9、日本从3降至1.4、印度从5.9降至2.4。
前无古人，后也无来者，这就是中国生育率的下降速度！
人口问题是个长期问题，不容易扭转趋势。全面放开二胎政策后，预期中的婴儿潮并没有到来。
最近几年，新生人口继续下降，2016年是1786万，2017年是1723万，2018年是1523万，创1949年以来正常年份新低。
2019年，数据下滑的更吓人，母婴行业观察预计，新生人口将下降400万，仅有1100万。
这个数字又将创历史新低。
年轻人少，劳动力少，议价权在劳动者这一方，所以00后才敢这么放肆。
我们确实有点儿老，而且老的速度有点儿快。
2018年，中国老年人口接近1.7亿，差不多是英、法、德总人口的2倍，占比高达11.9%，预计2022年、2023年进入深度老龄化社会。
当前，全球老龄化最严重的国家是日本，3个人里面就有1个老年人，老年人口占比高达33.33%。
有机构预计，2040年，中国老龄化程度就赶上了日本，成为全世界最老的两个国家。
（来源：US Census Bureau）
这个预测有点儿激进，但是我们的数据也预计，2050年中国老龄化会达到日本程度。
全国老龄工作委员会办公室预计，2035年后，中国老年人口占总人口的比例将超过1/4，2050年以后，3个人里将有1个是老人。
无论哪种预测，人口情况都不乐观。
人口老龄化，房地产大退潮！
人，既是生产者，又是消费者，是社会经济的中心。
人口问题，是经济的核心问题，全社会各个方面都受影响，其中受冲击最大的就是房地产市场。
关于人口和房地产的关系，有很多反常识的观点非常流行，也很会糊弄人，逻辑上有极强的迷惑性。
比如，人口老龄化对房地产的影响不大，甚至人口越多，房价会越高。
逻辑是，人口虽然老龄化，但是人均寿命长了，房屋供给并不会减少，反而会出现非常多独居人口，他们对房子的需求增加。甚至，他们还列举了个别国家的案例，来支撑这个观点。
这个逻辑最大的问题是，它把人口和房价单拎出来，而且是用个例支撑，并不具有普遍性。
孤立的看两个变量，找个例支撑，全世界数据浩如烟海，总能找到跟自己观点一致的数据。但这毫无意义，不是一般规律，也不能用来预测。
人口问题影响社会的各个方面，比如收入、储蓄、生产率、投资、信贷等等，这些因素也会从不同渠道影响房价。
人口一定影响房价，而且老年人越多，房价就越疲软。
根据英、美、德、日、法等全球22个国家，长达25年的人口和房价数据，做指数回归就能发现，劳动力人口占比与房价趋势高度一致。
它解释了各国60%的房价变动！
（数据来源：OECD、世界银行）
所以，从全球的大数据看，年轻人口越多，房价就越上涨，老年人越多，房价就越不涨。
反观我国，老龄化大趋势下，房地产一定会大退潮，房地产长周期内将一直承压，投资收益率很有可能跑输其他投资标的。
再换另一个角度理解。
房子是用来住的，这是房地产的本质属性。但是，还有一个事实是，房地产在全球各国都是重要投资品，有很强的金融属性。
我国也一样，经过前几轮的炒作，房地产已经成为重要的投资和投机工具，“砖本位”流传甚广。
既然有投资属性，房地产就会遵循金融市场的一般规律：年轻人越多，投机行为越严重。
年轻人，荷尔蒙分泌旺盛，爱冒险，容易冲动，再加上年轻人身富力强，风险承受能力较高，所以一直以来，年轻人都是投机的主力军！
这一点，从英美德法等全球各国股票市场的估值就能看出来，年轻人口越多，股票市场的估值就越高，年轻人口下滑，股票估值水平就下降，相关性非常强！
房地产市场也不例外，老龄化越严重，房地产市场就越接近居住属性，金融属性也就越小，房地产市场泡沫也就越小。
更何况，“房住不炒”仍然是我们当前房地产调控的总体思路，没有改变。
人口老龄化趋势下，投机需求必定大幅减少，房子会逐渐剥离金融属性，回归居住属性。
任何市场都一样，没有了泡沫，也再难起浪潮。
重磅文件决定未来分配机制，告别房地产！
《国家积极应对人口老龄化中长期规划》，是我们未来30年应对老龄化的总纲领文件，里面全是关键信息，每一条既是大挑战，也是大机遇，事关未来30年国运。
其中有两点，需要特别注意：
夯实应对人口老龄化的社会财富储备，
1、通过扩大总量、优化结构、提高效益，实现经济发展与人口老龄化相适应。
2、通过完善国民收入分配体系，优化政府、企业、居民之间的分配格局，稳步增加养老财富储备。
第一点，翻译过来就是，当前的社会财富结构不合理，需要优化，这样才能够把全社会的财富储备夯结实，没有泡沫。
跟发达国家相比，当前我们财富结构最不合理之处是什么？房子占居民财富的比重太高！
在其他国家，房子占家庭总资产的比重差不多35%左右，中国却高达77%，一线城市甚至高达90%以上。
除了房子，一无所有。这种财富结构对普通人来说不合理，对于老年人来说更不合理。
老年人要房子干嘛？以房养老吗？行不通。
从全球来看，以房养老都是小众的。在最成熟的美国市场，参与率也才3%左右，英国大约0.2%。
我们从2014年7月份就开始试点儿了，这么多年过去了，也没搞出个所以然，还惹出不少诈骗事件。
再退一步说，即便这个模式行得通，房价大涨，房地产盛世的时候也推不下去。
很简单，因为房价有上涨预期在，都不愿意把房子抵押出去，如果金融机构强推，只能自己兜底风险，承诺房价上涨了赔差价，下跌了认倒霉。
这极大的扭曲了风险收益关系，金融机构也不愿意做，这也是以房养老在我国推不下去的重要原因之一。
无论从那方面看，房地产大浪潮，都不利于老年人养老，不是老龄化社会所需要的东西。
第二点，翻译过来就是，完善国民收入分配机制，这一点有新的变化，影响也非常深远。
过去，最好的工作是什么？去当地规划局上班，然后把自己家划为拆迁区。
拆迁户动不动就分个成千上百万，抵得上名校大学毕业生几十年的奋斗，凭什么？
这个问题，最近也引起了重视，11月22日的人民日报专门发布署名文章，决定了未来的激励制度、分配制度怎么走。
叶檀老师也在11月25日的文章《叶檀：决定未来20年的财富构成！ 请仔细、仔细看这篇文章》中专门进行了分析，也直接点出了问题：
一些人仅靠买房，就可以成为“山大王”，这既非公平的体现，也无助于效率的提升。
的确，房地产严重扭曲了社会收入分配体系，让勤恳劳动的人没有得到应有的“奖励”。
房价一涨，就抵得上普通人10多年工资，买房的，炒房的也都发了财，社会阶层提升好几个等级。勤勤恳恳工作，不买房，不投机的人都吃了大亏。
房价大涨，财产性收入远远超过劳动性收入，全社会价格又大幅上涨，受益的也只是一小戳敢负债、敢投机的人。
房地产大浪潮，鼓励的是投机，惩罚的是勤恳劳动，这种分配方式未来也将改变。
未来，成群结队去跳广场舞的老年人会减少，他们会参与到各个工作领域，工资将成为老年人重要收入来源。
要是房价还像过去那样大涨，年轻人工资被侵蚀的厉害，老年人工资被侵蚀的更厉害，他们根本无法养老。
国家新战略横空出世，未来30年经济结构将得到极大调整，再加上人民日报署名文章，未来分配机制也将调整。
改革越来越深入，变化越来越深层，房地产已经完成使命，盛世不再。
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对于一系列的格局变化，智谷趋势持续地观察、记录、思考，此次重磅新书《中国城市大洗牌》就是其精华成果。
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