楼市博弈已进入深水区,年底是购房时机?

楼市博弈已进入深水区,年底是购房时机?
2019年12月02日 20:32 智谷趋势

◎作者 | 子木

◎来源 | 子木聊房(zimuliaofang) 已获授权

几近年末,楼市陷入混沌。

如果你在微博或百度的搜素框中敲出“楼市”两字,在首页上充斥着的基本都是下面这类新闻。

1、某某楼盘爆发维权

2、XX城市放松调控

3、中央坚持“房主不炒”

4、35城二手房价开始下跌

乍一看,里外矛盾,琢磨不透路数。但细一研究你会发现,其实这一系列信息都在告诉我们,当下楼市已经进入「博弈深水区」。

这个区间在历史上出现过很多次,是比较敏感的地带。但同时,也是老百姓的机会。

应了那句老话:“机会永远藏在波澜中”。

那么到底什么是历史有名的「博弈深水区」,2019年年底楼市怎么走,购房时机又在于哪里?下面子木帮大家逐个解剖。

首先是楼市维权潮。如果你是子木的老读者,一定在今年7月份读过我的一篇文章《新一轮楼市维权潮或将来袭》(后被和谐),预示着正是当下局面。

从各大新闻端来看,维权潮没有被遏制住,正如期上演,且有愈演愈烈之势。

至于为何会集中爆发在这个时间段,这里我再讲一下。

按照正常的开发周期讲,一个楼盘从拿地到交房大概是3年左右的时间。那么往前数3年,正好是2016年。

2016年正值楼市大热,全国各地楼王频出,一片大好景象。但紧接着就是2017年的强调控潮,尤其是各地出台的限价政策,直接将备案价限制在“案板”上,开发商们的利润被打到稀薄,尤其是楼王,赔本的生意也有。

这时候开发商怎么做?只能想方设法从建造成本上抠利润了。在这个层面上,今年开发商的想法堪称史上一绝。

例如前几天曝出的江苏南京一名叫融侨观邸的楼盘。

当初开发商宣称小区“绿化茂密,十分宜居”,结果业主收房的时候,发现小区里只栽了“六棵树”,堪称神作。业主去维权,质问开发商。

结果收到的回复是:“红烧牛肉面还没有红烧牛肉呢。”

要知道红烧牛肉面才2块5一袋,这房子多少钱?230万一套。

更有意思的是,后面开发商还加了一句:“绿化率已经达标了,三期哪怕一棵树都不种,都能达到绿化率。”言外之意是,为了节省成本,只要整体绿化率达标,管你门口几棵树。

相对于绿化不足,还有绿化超额的。例如湖南长沙一名叫“北辰中央公园”楼盘。

业主收房的时候发现,小区的建设非常粗陋,除了钢筋暴露在外、各类设施不合理,开发商甚至还在小区楼之间,用蓝色橡胶铺出了一个“人工湖”。

在“人工湖”上,开发商还特地建了一座“精致”的小桥,营造出充满意境的“小桥流水”景象。用业主的话讲,你还不如给我用纸糊一个呢。

好在开发商之前没有承诺过造湖之事,不然又会创造一次大型维权现场。而卖房送“橡胶湖”,想必也是在掩饰质量问题。

还有更奇葩的,云南某楼盘出现了卖“空气房”现象,总共盖了31层,却把房子卖到33层,这种就是典型的拿钱跑路。

到目前为止,楼盘维权现象出现的主要城市在安徽、武汉、天津等地,今年收房的购房者紧张兮兮,说不定就中了“维权奖”。

这一幕是基础博弈。

你能限我价,我就能想办法抠利润,头可断血可流,利润不能降。至于解决方法,目前只有一招能救得了开发商——房价上涨。

“宁愿多缴点儿违约金,也不愿意被砸了售楼处。只要明年行情一好,再破的房子业主照样乖乖收了。”这是昨天一位营销总朋友跟我讲的实话。

第二个现象是,放松调控潮。多的不讲,我们单回顾11月。

11月11日,深圳抹去”豪宅税“,变相降低购房成本。

11月22日,广州微调限购政策。

11月25日,成都天府新区放松限购。

11月28日,青岛城阳区、黄岛区变相放松限购。

11月29日,佛山放松限购,人才买房不设限。

除此之外,还有一批不承认放松的城市。例如南京、海南、北三县等之前热炒而被重点关照过的地方,坊间已经传出放松限购的消息。

这些消息准确吗?可以说是八九不离十。至于缘由,这里暂且不讲,

就拿11月来讲,短短一个月,这么多主流城市相继放松政策,这在之前是绝对不可能的。但发现市场反应就那样,被房价吓坏了刚需,逐渐从惊讶转为了麻木。

当然为什么要在年底之前如此大规模的放松调控,想必看我文章的大都心里清楚——这不出于单方面的一厢情愿,而是有些地方实在撑不住了。

房子卖不出去,开发商无法回款,银行出现债务问题,会引发地方系统性金融风险;房价下跌,土地流拍,地方失去主要财政收入,GDP下滑,会触发居民失业问题。

所以在年底这个节骨眼上,开发商和地方有充分的理由去保护房价,即使知道房地产绑架了地方财政,也得出台限跌令卡住房价,鼓励大家购房。

这是另一层面的博弈:活不下来,总得想办法渡过难关,而短期内的方法有且只有一个:房地产。

所以接下来,大家对于放松限购不必惊讶,这是一股势不可挡的趋势。当然,也不用着急。

因为“房价是否起势,和房价限购关系不大,最重要的还是看信贷和货币政策”,这个我在之前的文章《如果全面放开限购》里用数据、逻辑,还有历史经验论证过。

最后我们再来看中央对待房地产的态度。

11月7日,官媒经济参考报头版,喊出:“一城一策”,要坚守房住不炒底线的口号。称“当前地方经济社会发展面临着复杂环境,必须要坚守房住不炒底线,深入落实房地产调控“一城一策”,确保房地产市场平稳健康发展,促进地方经济高质量发展”。

11月16日央行继续对楼市表明态度:按照“因城施策”的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

一个月两次最高级别喊话,这在之前也很难见到,足以表明中央对房地产的态度。当然这也是迫不得已而为之。

因为涉及到了市场博弈问题。而目前的市场,经过前三年房价大风暴的洗礼,已经显得非常脆弱。

按照国际标准,居民杠杆率达到60%左右,会出现一定风险,70%-90%有较高风险,100%有重大风险。如果超过100%,通常就有可能发生金融危机。而我们现在是多少呢?

前两天,一则官方给出答案:截止2018年底,中国居民杠杆率已经达到60.4%,已经正式进入第一个预警阶段。

其中居民杠杆率高于80%的城市有5个,分别为杭州(103.2%)、厦门(96.3%)、温州(91.1%)、海口(83.8%)、深圳(82.3%)。

超过70%的地区有5个,分别是浙江(83.7%)、上海(83.3%)、 北京(72.4%)、广东(70.6%)、甘肃(70.1%)。除了上述5个地区外,重庆、福建和江西的居民杠杆率也超过了全国水平,分别为68.6%、65.8%和63.1%。

所以在这些城市的购房者,一定要多留个心。对于无人口流入、无产业的地方,接下来定会进入冰冻时期,即使地方再放开,也会收到中央的高度关注。

居民杠杆率越高,消费力就越差,挤压效果我们现在已经体会到了。你会看到今年各行各业都不好干,尤其是三四线的小饭店,关门的非常多。

在市场面前,任何博弈都是无效的。这个无论是日本还是美国都有过经验。所以中央会坚持房住不炒,坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。至于怎么实现,目前我唯一能想到的,就是控信贷。

据央行最新公告:首套房贷利率连续5个月小幅上升,房地产业金融环境维持收紧趋势。

在11月12日,易居房地产研究院发布的《2019年10月金融环境与房地产市场月报》中。我们看到,10月份,全国首套房贷款平均利率为5.52%,已连续5个月小幅上升。

这也从某方面验证了我的推测。

楼市简单吗?简单。对于很多人来说,就是一套房子。

楼市复杂吗?复杂。是多方博弈的结果。

但为什么这么复杂还有人喜欢研究呢?因为这里面藏着关于房地产财富的大量秘密。而你要做的基础工作就是把这些关系实实在在看透。

目前来看,在接下来的博弈场中,开发商一定会输,接下来会有大量开发商倒下,远不止之前报道的那400多家,而品质渣维权多的开发商们也会加速被淘汰。这是在买方市场下,市场出清的必然结果。

因为涉及到就业和地方经济发展问题,接下来官方会重新找到平衡。四大限法中,会继续坚守限贷和限售,阻击炒房客入场,同时逐步放开限购和限价,给市场一定的利好,让刚需入场接盘,逐步夯实房价基础。

至于购房者,强市场是待宰的羔羊,弱市场是待宰的羊羔,没有什么博弈力。唯一的建议就是多花时间做知识储备,提前对所购的区域地段有一个清晰认识。

其次是控制好情绪,别一来利好就往上扑,可能利好背后藏着的是一把明晃晃流着血的镰刀;也别一来利空就彻底和楼市说了再见,要知道极致的利空恰巧会出现房价的底部。

避免了“买涨不买跌”的情绪,你就胜过了80%的韭菜。

根据楼市博弈结果,接下来开发商会放下面子加大力度推房,如果你是刚需看到促销力度高地段不错的就加速上车。其次观察二手房成交趋势,如果房价下跌,成交冷淡则一定要等。直到二手房“量价企稳”,起码在2-3个月以上维持这种态势,则大概率判别为市场底部,要加速上车。

当然上面所有理论都是建立在“不将房地产作为短期经济刺激的工具”这句话的基础之上。如果有一天,央行彻底放开了限贷和货币闸门。

不好意思,以上所有分析均错。

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