中国楼市,巨变来临!

中国楼市,巨变来临!
2020年01月09日 17:38 智谷趋势

◎作者 | 黄团长

2010年,中国出现第一家千亿房企,万科以1026亿的销售额,率先升级。

那一年,中国经济规模首次超过日本,成为全球第二大经济体。全国的商品房销售总额,是5.25万亿,万科只占不到2%。

十年来,巨大的变化,在大国崛起的进程中发生。其中一大趋势,就是楼市进入“白银时代”。

但白银,也还是贵金属啊。千万别以为,楼市已经没戏了。

如今,中国的GDP总量直逼100万亿,翻了一倍多。

但中国的商品房销售总额,也冲破了很多人预测的“天花板”,历史性地达到16万亿,增长两倍。

房地产行业,仍然保持增长。榜首规模已连续两年超过7000亿。

10年前,Top30的房企加起来,所占的市场份额不过16.5%。如今,这一份额已经飙升到接近50%。

冷冬中,最强的一批房企,已经在激烈竞争中升级,成为“超级玩家”。

在“房住不炒”的主基调下,2019年,全国合计出台的房地产调控政策次数达620次,刷新历史纪录,同比上涨38%。

越来越多的迹象表明,房地产市场的这场寒冬,前所未有,蕴藏着一个历史性的变化:

冒险型房企加速退场,稳健型房企的机会来了。

行稳致远,才是王道。

这也是千亿房企雅居乐的致胜秘诀。

回头一看,2010年的房企Top30榜单,现在已经有12家落榜了。

大浪淘沙,当初只需要110亿规模就能上榜,现在的门槛已经拔高了10倍。

2019年收官,房企的江湖势力又有了新变化。

千亿房企的数量,增加到了36家。在中国9.5万家开发商中,它们是毋庸置疑的中坚力量,航空母舰战斗群。

同时,百强房企销售额门槛,也已经提升至289亿元。

头部的竞争越来越激烈,不过房地产的蛋糕也越来越大了。白银时代,销售额还在持续增长。

自2015年以来,中国房地产行业规模可以说是狂飙突进。从8.73万亿,到16万亿只花了5年。

调控越来越严格,并不是看衰行业的原因,反而是行业旺盛的另一面。房地产行业的“天花板”,似乎还没有出现。

我们需要一个更加规范的房地产市场,稳字当头。

结果就是,小房企的日子会越来越难过。“大鱼吃小鱼”,会成为行业的常态。

中小房企的破产数量,也在2019年创下新高:520家。2016年这一数据仅为184。2018年,则有458家房企破产。

2020年,冰火两重天的现象会进一步加剧。

当然,规模巨大的房企迎来机会,但也同样面临挑战。否则,Top30就不会有淘汰了。

中国房地产进入“寡头”时代,行业集中度必然会继续上升,千亿房企的舞台,越来越大。

龙象虎豹之争,更加惨烈。

前车之鉴是顺驰,高周转的鼻祖,因为现金流崩断而消失在历史长河之中。

中国房地产,曾经是冒险者的乐园,白手起家的奇迹比比皆是。但现在,进入“白银时代”的下半场,只有稳健者才能把握机会,规避风险。

强如碧万恒,也放慢了脚步,反思“高周转”的弊端。2019年,Top3的规模增长都很克制,甚至停在个位数。

出现万亿房企的时间,在延后。

行业高增长的势头停下来了,大型房企纷纷降速求稳。

在寒冬“逆境”之中,考验的是综合实力,稳健经营才是头等大事。

从中山起家的千亿房企雅居乐,一贯以稳健风格,应对市场激烈角逐,不仅规模持续提升,同时步伐始终保持稳健。

在市场环境逐步收紧时,雅居乐始终坚持“量入为出”的原则。比如,2018年业绩发布会上,雅居乐提出计划投资500亿,就是按照2019年预计可实现销售额比例的40%-50%。

稳中求进。

2019年,雅居乐地产板块全年累计预售金额为人民币1179.7亿,同比增长14.9%,连续两年稳居千亿军团之列,排名持续上升。

10年前,雅居乐就是Top30房企中的佼佼者,创造了清水湾这样的“神盘”,可谓行稳致远。

同样是突破千亿,2019年雅居乐只用了10个月。

负债率是衡量房企稳健程度的重要指标。2019上半年,50家上市房企的平均资产负债率为81.1%,其中30家房企的资产负债率超过80%,10家房企超过85%,4家房企超过90%。

相比之下,雅居乐的负债率却在下降。2019年中期的资产负债率为74.5%,相比上年下降1.6个百分点,远低于行业平均水平。

稳健的财务,夯实了长远发展的基本盘。

不过,千亿房企的“稳健”秘诀,远不止于财务,还必须着眼于长远的布局。

比如拿地,2019年很多房企都提出了聚焦一二线城市的策略,京津冀、长三角、中部热点城市、成渝、珠三角都是热点区域。

这也是一种稳健的做法,跟着国家的规划重点来布局。

2019年全年,雅居乐地产先后进入北京、石家庄、昆明、清远等多个新城市,持续深化全国布局。

这些优质土储,很多都位于国家重点规划的大城市和城市圈。

在粤港澳大湾区,雅居乐已深耕28年,精心打造超过70个项目,土地储备逾910万平方米,占整体土地储备的23%,囊括中山、广州、深圳、佛山、湛江、珠海、江门等多个城市。

多元业务布局也同样体现了稳健思路。

雅居乐在“以地产为主,多元业务并行”营运模式下,已形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行的多元化格局。

在与地产相关的上下游产业开辟新战场,打造多元业务,本身也是一种稳健的做法。

2019年,地产板块正式对外发布全新的文旅产业IP——乐活天地,并通过牵手亚洲勒芒系列赛,介入汽车运动产业。

不久前,雅居乐还凭借优异表现荣获2019“龙雀奖”2019年度最佳文旅地产集团。

雅居乐一直强调平稳、健康发展,不盲目追求速度和规模。这一坚定的做法,正在获得丰厚的回报,也得到了资本市场的高度认可。

得益于盈利的稳健性和持续性。2019年,雅居乐集团股价全年上涨41.67%,远高于港股地产行业5.21%的涨幅。

综合来看,每股收益三年复合增长率达72.42%。其中,2017年、2018年基本每股收益同比增长均超过100%。

在2019·第一财经中国上市房企价值榜中,雅居乐于H股上市房企运营能力榜和资本市场表现榜中均位居行业TOP10行列。

鉴于其良好表现,2019年标普全球评级继续将雅居乐的长期企业信用评级维持“BB”不变,展望为稳定;穆迪也将雅居乐评级维持“Ba2”不变。

谁也不知道,房地产行业的“天花板”究竟是多少,一切都在变化之中。冒险者的丛林时代已经过去,一步一个脚印的攀登者,走向舞台的中央。

20年代已然来临,一路稳健前行的雅居乐,正以稳健的经营、高盈利的表现,拥抱房地产行业的巨变时代。

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