◎作者 | 夏言
◎来源 | 华人家族财富（cnfamilywealth） 已获授权
欧洲央行一项基于“健康、衰老和退休调查”的研究表明，财富不均和住房自有率之间存在着关联。
该调查收集了欧洲各地年龄在50岁以上的22271人的数据，发现“在住房自有率最高的国家，财富不均的程度最低”。
结论是：房地产是创造财富的重要因素。
出现这一差异的主要原因，是两者在储蓄行为上的不同。
除了为支付抵押贷款而留出的资金外，两个人群——租房居住者和自有住房者在寿险、储蓄计划和其他形式的资本投资上投入了相同数量的资金。
事实证明，以为自有住房者因为需要偿还抵押贷款，而在其他形式资本投资上储蓄的资金少于租房居住者，这种想法是错误的。
相反，研究表明，自有住房者除了偿还抵押贷款之外，还会投资其他储蓄计划。日后，他们的居住性房产会偿清抵押贷款，这意味着他们甚至会有更多的钱用于其他形式的投资。
在欧洲进行的另一项财富研究，走访了平均拥有235万欧元财富的472人，结果发现，通过工作赚取的收入是创造财富的最重要因素，接下来是继承财富。
而房产被证明在重要性上只是略逊一筹。48%的受访者说，房产一直是他们创造财富的“重要部分”，相比之下，对股市投资做出同样评价的人只占20%。
甚至有一成的人说，房产是他们迄今为止创造财富的最重要部分，只有2.4%的受访者对股市所带来的利润做出了同样的表述。
换句话说：这项研究表明，房产在创造百万欧元财富上的重要性，是投资股票与基金的4倍。
值得一提的是，如果把继承的财富也考虑在内，房产发挥的作用甚至更大。
上述调查显示，81%已继承财产的富裕家庭得到了货币资产，而68%的家庭得到了以继承或馈赠的方式给予的房产。不过，继承来的房产价值平均为30万欧元，是继承来的货币资产的2倍。
这一研究还发现，富有的企业家特别偏爱购买房产。超过半数号称“企业家精神是自己创造财富最重要因素”的受访者明确提到，拥有房产是另一个重要因素。
反之亦然：在明确认为“拥有房产是创造财富最重要部分”的人当中，40%也提到企业家精神是重要因素。
上文主要谈的是居住性房地产。不过，房地产市场提供了其他投资机遇，包括写字楼、零售地产、企业地产、物流设施、养老院、酒店等。
和全世界其他投资者一样，大多数欧洲人负担不起直接投资商业地产的花销，更有可能通过买入房地产基金或房地产股票进行所谓的间接投资。
在《富人的逻辑》一书中，作者雷纳·齐特尔曼提出，相比美国，欧洲利用间接投资机会的投资者少之又少。
“这类基金尤其是投资外国房地产市场的绝好手段。我就是弄不明白，为什么没有更多的人投资此类基金，这种基金融合了投资房地产和股市的双重好处。”齐特尔曼写道。
他举例称，对于想要利用亚洲房地产市场提供的机遇的人来说，可以投资房地产投资信（REIT），关注具体类型的房地产（比如大型购物中心）。但大多数欧洲人，对于这样的投资手段闻所未闻。
这一系列事实表明，居住性房产对于欧洲人的财富重要性，明显高于大洋彼岸的美国人。反过来看，金融资产对于美国人的财富意义，又远高于欧洲人。
在这些年关于“畸形的中国式资产配置”讨论中，中国人房产配置比重过高是一个主要痛点，人们也总爱拿美国进行对标。
2018年美国居民资产中超过7成都是金融资产。居民财富中，股票和投资基金占32%，保险与养老金占23%，而房地产仅占24%。而中国居民正好相反：70%的资产都是房产。
对比后的结论普遍认为，大幅提高金融资产的配置比重，才是中国居民资产配置的未来方向。这话固然不错。但需要澄清的是，从全世界范围来看，房产都是财富的重要依托，美国或许只是一个例外。
上文已经提到，房产对于欧洲人的财富创造，同样有着重要意义。现在再来看看我们的东亚邻居。
官方数据显示，韩国居民非金融资产的配置占比为62.3%，其中的土地与房屋占比高达44.2%。
而在金融资产中，韩国人也偏好低风险资产，持有的现金与存款和保险类资产占比分别为16.2%和11.9%。这一点，也与中国相似。
日本居民的金融资产配置比重相对较高，约达6成，但金融资产中的一半都是现金与存款。
需要指出的是，上世纪90年代日本居民配置的非金融资产占比曾接近6成，其中大部分为房产，支撑着当时日本人举世艳羡的财富生活。后因房地产泡沫破裂，才使日本居民转向增配金融资产。
即便如此，日本人也没有学美国人那样大量增持股票类资产，反而更加青睐低风险资产。东亚民族何其相似。
纵观全球，“拥有房产是创造财富最重要部分”这一欧洲企业家的判断，基本都能适用。不能因为提倡中国居民提高金融资产配置，就选择性无视这一点。
要致富，先买房。散乱在世界各地的华人经验，自有其经得起时间检验的传统智慧。
*本文作者：夏言。感谢华人家族财富（cnfamilywealth）授权转载。
最后提醒，投资房地产需要知识，不要停止学习，知识加行动的决策才会带来更大的回报。
