全球富豪都爱买房!房产创造财富的重要性是股市的4倍

全球富豪都爱买房!房产创造财富的重要性是股市的4倍
2020年01月14日 18:14 智谷趋势

◎作者 | 夏言

◎来源 | 华人家族财富(cnfamilywealth) 已获授权

欧洲央行一项基于“健康、衰老和退休调查”的研究表明,财富不均和住房自有率之间存在着关联。

该调查收集了欧洲各地年龄在50岁以上的22271人的数据,发现“在住房自有率最高的国家,财富不均的程度最低”。

结论是:房地产是创造财富的重要因素。

出现这一差异的主要原因,是两者在储蓄行为上的不同。

除了为支付抵押贷款而留出的资金外,两个人群——租房居住者和自有住房者在寿险、储蓄计划和其他形式的资本投资上投入了相同数量的资金。

事实证明,以为自有住房者因为需要偿还抵押贷款,而在其他形式资本投资上储蓄的资金少于租房居住者,这种想法是错误的。

相反,研究表明,自有住房者除了偿还抵押贷款之外,还会投资其他储蓄计划。日后,他们的居住性房产会偿清抵押贷款,这意味着他们甚至会有更多的钱用于其他形式的投资。

在欧洲进行的另一项财富研究,走访了平均拥有235万欧元财富的472人,结果发现,通过工作赚取的收入是创造财富的最重要因素,接下来是继承财富。

而房产被证明在重要性上只是略逊一筹。48%的受访者说,房产一直是他们创造财富的“重要部分”,相比之下,对股市投资做出同样评价的人只占20%。

甚至有一成的人说,房产是他们迄今为止创造财富的最重要部分,只有2.4%的受访者对股市所带来的利润做出了同样的表述。

换句话说:这项研究表明,房产在创造百万欧元财富上的重要性,是投资股票与基金的4倍。

值得一提的是,如果把继承的财富也考虑在内,房产发挥的作用甚至更大。

上述调查显示,81%已继承财产的富裕家庭得到了货币资产,而68%的家庭得到了以继承或馈赠的方式给予的房产。不过,继承来的房产价值平均为30万欧元,是继承来的货币资产的2倍。

这一研究还发现,富有的企业家特别偏爱购买房产。超过半数号称“企业家精神是自己创造财富最重要因素”的受访者明确提到,拥有房产是另一个重要因素。

反之亦然:在明确认为“拥有房产是创造财富最重要部分”的人当中,40%也提到企业家精神是重要因素。

上文主要谈的是居住性房地产。不过,房地产市场提供了其他投资机遇,包括写字楼、零售地产、企业地产、物流设施、养老院、酒店等。

和全世界其他投资者一样,大多数欧洲人负担不起直接投资商业地产的花销,更有可能通过买入房地产基金或房地产股票进行所谓的间接投资。

在《富人的逻辑》一书中,作者雷纳·齐特尔曼提出,相比美国,欧洲利用间接投资机会的投资者少之又少。

“这类基金尤其是投资外国房地产市场的绝好手段。我就是弄不明白,为什么没有更多的人投资此类基金,这种基金融合了投资房地产和股市的双重好处。”齐特尔曼写道。

他举例称,对于想要利用亚洲房地产市场提供的机遇的人来说,可以投资房地产投资信(REIT),关注具体类型的房地产(比如大型购物中心)。但大多数欧洲人,对于这样的投资手段闻所未闻。

这一系列事实表明,居住性房产对于欧洲人的财富重要性,明显高于大洋彼岸的美国人。反过来看,金融资产对于美国人的财富意义,又远高于欧洲人。

在这些年关于“畸形的中国式资产配置”讨论中,中国人房产配置比重过高是一个主要痛点,人们也总爱拿美国进行对标。

2018年美国居民资产中超过7成都是金融资产。居民财富中,股票和投资基金占32%,保险与养老金占23%,而房地产仅占24%。而中国居民正好相反:70%的资产都是房产。

对比后的结论普遍认为,大幅提高金融资产的配置比重,才是中国居民资产配置的未来方向。这话固然不错。但需要澄清的是,从全世界范围来看,房产都是财富的重要依托,美国或许只是一个例外。

上文已经提到,房产对于欧洲人的财富创造,同样有着重要意义。现在再来看看我们的东亚邻居。

官方数据显示,韩国居民非金融资产的配置占比为62.3%,其中的土地与房屋占比高达44.2%。

而在金融资产中,韩国人也偏好低风险资产,持有的现金与存款和保险类资产占比分别为16.2%和11.9%。这一点,也与中国相似。

日本居民的金融资产配置比重相对较高,约达6成,但金融资产中的一半都是现金与存款。

需要指出的是,上世纪90年代日本居民配置的非金融资产占比曾接近6成,其中大部分为房产,支撑着当时日本人举世艳羡的财富生活。后因房地产泡沫破裂,才使日本居民转向增配金融资产。

即便如此,日本人也没有学美国人那样大量增持股票类资产,反而更加青睐低风险资产。东亚民族何其相似。

纵观全球,“拥有房产是创造财富最重要部分”这一欧洲企业家的判断,基本都能适用。不能因为提倡中国居民提高金融资产配置,就选择性无视这一点。

要致富,先买房。散乱在世界各地的华人经验,自有其经得起时间检验的传统智慧。

*本文作者:夏言。感谢华人家族财富(cnfamilywealth)授权转载。

最后提醒,投资房地产需要知识,不要停止学习,知识加行动的决策才会带来更大的回报。

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