6天之后,你会有一次降低房贷的机会,不要错过来自央行的大礼包

6天之后,你会有一次降低房贷的机会,不要错过来自央行的大礼包
2020年02月23日 09:08 智谷趋势

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  黄狮虎

疫情之下,不出意料,央行再次降低了市场化贷款利率(LPR)。

2月20日,跟房贷利率相关的5年期以上LPR,再次下降5个基点,到了4.75%。

幅度虽小,却再次印证了一个长期判断:

中国的市场化贷款利率(LPR),已经步入持续下降通道。

这既是国际大环境的影响,也是利率市场化改革的必然结果。

央行已经下定决心,放出大招,对全国所有个人房贷进行一次大清理,涉及存量房贷总量高达30.2万亿。

启动时间,就从6天之后的3月1日开始。

每一个贷款买房、正在还房贷的人,都有一次至关重要的选择机会。

只有一次机会。

你可以选择和“打折”模式说拜拜,转换为挂钩LPR的“加基点”模式,开心享受LPR下降的大礼包。也可以选择固定利率不变。

我强烈建议:一定要选择转换,而且要选“一年一变”。

千万不要选错,因为以后利率下行,哪怕是1%的利差,每年就能省上万元。机会错过就没有了。

下面,我把原因细细给你解释。

这事儿,要从央行去年12月28日发布的一份公告说起。

2019年,央行的一项重要工作,就是解决实体经济的“融资难”问题,把贷款利率给降下来。

我们通常把这种降息的做法,称为“放水”。

但是,央行必须解决一个重大难题,就是“放水”不能变成“大水漫灌”。放出来的“水”——资金不能流向房地产市场。

否则,大家又会蜂拥跑去买房,反而把实体经济的水源给分流了。

因此,就有了LPR改革。

LPR,全称是贷款市场报价利率,能够反映市场上借钱的真实水平,每个月浮动一次。

LPR又分为“1年期”和“5年期以上”。

比如2020年2月的最新水平,1年期LPR是4.05%,5年期以上LPR是4.75%。

实体经济的短期贷款,一般参考“1年期LPR”,而个人住房贷款因为年限很长,就要参考“5年期以上LPR”。

这样一来,就实现了两者的“不对称”,互相分离。央行可以实现,给实体经济定向“放水”。

关系到千家万户房贷的这份公告,就是在这样的背景下出台的。

这份公告,主要解决一件事:

就是把个人住房贷款的定价基准,从以前的基准利率,转换为LPR。

最关键的两句话,我已经给你用红框框圈出来了。

央行给你的,是一道选择题:

A选项,转换为LPR定价。以后按照LPR+基点的模式,按照固定的重定价周期,计算你的利率。这个周期,最短为1年。

B选项,转换为固定利率,以后永远不再改变。这个固定利率,应等于你的合同最近的执行利率水平。

这两个选项,都有一个共同的转换标准,就是:2020年的利率水平保持不变。

答案你已经知道了,选A。

为什么?

我们用具体的案例来分析一下。

假如你有一笔20年期限的个人住房贷款,原本合同约定的利率是:基准利率打9折。

当前的基准利率是4.9%,因此你最近的贷款利率是4.41%。

而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果选择了A:

那么按照“2020年利率水平不变”的原则,你的利率计算方式将变为“LPR-0.39%”,即固定加点值为负39个基点。

重定价周期选择1年,那么每年到了重定价日,银行就会根据最近一个月的LPR,给你重新计算利率。

这时候,假如LPR降到了4%,那么你的利率就是3.61%。

假如LPR降到了3%,那么你的利率就将是2.61%。

这种绑定了LPR的“加点”浮动模式,只要LPR下降,都可以享受到降息的好处,只是幅度大小的区别而已。

但如果你选择了B:

同样,按照“2020年利率水平不变”的原则,你的利率水平就固定为4.41%。

以后不管LPR怎么降,都跟你无关。

这个道理,无论你原来的合同约定利率折扣,是多是少,都是相通的。

不同的折扣,只是换算成不同的“加点”幅度而已。

我列给你看一下:

转换一旦完成,加点值就固定了,随着LPR的调整来浮动。

假如未来LPR降到了3%,那么1.2倍房贷的人,利率将为4.08%。7折房贷的人,利率将为1.63%。

都比目前利率低得多。所以,千万不要选固定当前利率。

你可能会问,会不会出现LPR上升的情况呢?

这样一来,LPR加点利率,岂不是就比目前利率更高?

从大趋势来看,这种可能性基本不存在。世界各大经济体,利率都在下降,甚至不少已经步入了零利率、负利率时代。

中国的贷款利率,是全世界中上水平。

比如,2019年5月全国首套房贷平均利率为5.42%,二套房贷款平均利率为5.74%。

以20年期贷款为例,全球房贷最低的地区是:

日本1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、丹麦1.97%、意大利2.03%。

丹麦的Nordea银行,近期已经推出了固定利率0%的20年期贷款。

利率下降,对于激发经济活力,有很大的好处。所以中国一直在努力,推动实际利率有效下降,帮助企业发展。

去年11月,中国人民银行原行长周小川就表示,我们的利率并没有像很多发达国家那么低,有空间应对货币政策的扩张。

“中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代”。

你仔细品,这句话的意思。

只是尽量避免、快速地进入,而不是不进入,更没提利率上涨。

中国步入低利率时代,很可能就在不远的将来发生,甚至负利率,也不是完全不可能。

那时,选了固定利率的人,真的会后悔莫及。

2019年,中国的个人住房贷款余额为30.2万亿元,同比增长16.7%。

贷款买房的总额,仍然在飞速增长。

今年2月的这次降息,5个基点微乎其微,就算落实到房贷上,每个月只能少还几十块。这是小钱。

但6天后的这次机会,影响的可是一笔长远账,数目不小。

如果贷款100万的话,按照基准利率20年,月供是6544元。

转换成LPR加点模式后,如果利率降低1%,月供就会下降到6007元。每年能省6千多。

很多人的贷款总额可不止100万。

房贷利率的下行,可以给你省一笔不小的开支。

所以,利率的重定价周期,选择1年,可以更好地利用降息窗口,持续给自己谋福利。

这次利率转换的时间,7天后就开始了,3月1日起,到8月完成。

在此期间,如果你接到银行的通知电话,记得及时去改合同。

千万不要错过,来自央行的大礼包。牢牢抓住这次降低房贷的机会。

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