◎作者 | 刘晓博
◎来源 | 刘晓博说财经（liuxb929） 已获授权
3月17日一大早，国家发改委就在官网公布了“北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划”。
这意味着，“北三县”正式开启了“北京时代”，最大的历史机遇到来了！
所谓北三县，是河北省廊坊市下属的一块飞地，被北京和天津隔开了，包括三河市、大厂回族自治县以及香河县，其中著名的燕郊镇隶属于三河市（见下图）。
由于北京的北面和西面都是山地，所以近年来一直在向东、向南发展，而堵着北京“东大门”和“南大门”的，就是廊坊的市区和下辖市县。
为了纾解北京的“非首都功能”，中央做了两件“千年大事”，一个是设立雄安新区，一个是设立通州副中心。
目前，北京市委、市政府已经搬迁到了通州。但通州的面积只有906平方公里，发展空间极为有限。这时候，北三县就进入了中央的视野。
所以，早在2016年高层就明确：北三县和通州副中心统一规划，由北京和通州区来主导。后来，进一步明确了四个统一——统一规划、统一政策、统一标准、统一管控。
此次国家发改委公布“协同发展规划”，则是一个重要的里程碑，它意味着北三县“半入北京”的时代到来了，重点发展区域明确了，快速发展阶段即将到来。
所谓“半入北京”，是指北三县成为北京都市圈“最核心的外部成员”，除了行政隶属关系、户籍等不是北京，其他方面都可以视作北京的一部分。
相比之下，北京都市圈的其他成员，比如廊坊的市区、固安、永清，以及天津，河北涿州等，都没有这种特殊身份。
下面我夹叙夹议，来介绍评价一下“协同发展规划”的要点。
第一，规划由国家发改委公布，可见规格高、非同寻常。
发改委官网在发布这份文件的时候，没有注明“协同发展规划”是哪个部门制定的。通州区只是厅级，北三县是处级，这样一份区县级规划，由国家发改委网站率先公布，显得不同寻常。
这只能说明一点：北三县构成了通州区未来的一部分，通州区是北京副中心，是千年大计。所以，他们之间的“协同发展规划”也非常重要，堪称“含着金汤匙”降生，备受关注。
当然，也意味着管理比较严格，擦边球是不允许的。
第二，这个区域被定位为“京津冀区域协同发展示范区”。
之前中国只有两个最重要的“示范区”。
一个是深圳，是“建设中国特色社会主义先行示范区”。这个示范区，是要用深圳的发展，来向全世界证明社会主义制度优势，以及中国道路的正确。因此，这是当今中国最重要的示范区。
另外一个是“上海青浦+苏州吴江+浙江嘉善”，被称为“长三角一体化发展示范区”，主要探索区域生态绿色一体化发展制度创新等。这个示范区跟上海临港、虹桥一起，将成为长三角的新发动机。
今天，通州和北三县的“协同发展规划”明确：这2164平方公里的土地，将“着力打造国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区”。
关于这个新示范区的表述是：“充分发挥北京城市副中心的辐射带动作用，推进通州区与北三县高质量发展，实现功能分工协同、交通互联互通、生态共建共管、设施共建共享、安全联防联控，探索统一规划、统一政策、统一标准、统一管控的协同机制，成为京津冀交界地区协同发展的典范。”
第三，明确了“通州+北三县”重点发展区域，通州、三河成为大赢家，大厂有点小失落。
“协同发展规划”提出，要构建“一中心、一绿洲、四组团、四片区、多廊道、多节点”的空间结构。
这是典型的“中国式规划”的表述方式，其中的“一中心”、“四组团”等，就是重点发展区域，这是看规划的窍门。
所谓“一中心”，当然是北京的通州副中心。这个规划，说白了就是为通州服务的，所以通州必须是最大赢家。
所谓“四组团”，包括燕郊、三河、香河、亦庄新城（通州部分），其具体定位如下：
燕郊组团重点发展科技创新、商务服务、健康养老等功能，补齐公共服务短板，优化提升城市品质，与北京城市副中心形成更加紧密的功能协作关系。
三河组团重点发展科技创新和商务服务功能。
香河组团重点发展健康养老、智慧物流、科技创新等功能。
亦庄新城（通州部分）组团重点发展科技创新功能和城市综合服务功能。
可以看出，三河市有两个组团入选，一个是燕郊镇，一个是三河市的中心区；香河的中心区也入选了，但大厂没有入选。通州区除了中心城区为“一中心”之外，亦庄也入选。
再从四个组团的表述看，燕郊、三河组团都有“商务服务+科技创新”的功能，定位比较高。但燕郊的地位非常独特，着墨也最多，未来是投资的重点区域。
亦庄是“科技创新+城市综合服务功能”，也可以跟上述两个组团平起平坐。而香河组团有养老、物流等功能，显然定位略低一些。
除了通州区之外，三河可谓大获全胜，香河一般，大厂有点失意。
第四，“通州区+北三县”会继续严格管控人口增长，追求宜居宜业，而不追求规模。
北京是中国最特殊的城市，也是唯一有资格限制人口增长的城市，首都功能才是它首先要保障的，经济增长处于第二位。
未来，“通州区+北三县”也会跟长三角示范区、深圳不同。在人口增长上，仍然会严格管控。
“协同发展规划”明确——“通州区严格执行北京市人口积分落户制度。河北省实施北三县户籍制度单列管理。”
所以，北三县虽然是四五线城市，但户籍不容易获得。
此外，这个区域的风貌也有新提法。比如：塑造“田园风光、国际风范、京华风韵、时代风尚”的总体风貌；突出“蓝绿交织、城景交融、文化传承、舒缓宜人”的形态特色；建立舒缓有序的城市高度秩序；塑造富有韵律的城市天际线等等。
第五，未来最能提升“北三县”价值的是轨道交通，此次有新的表述。
我之前在专栏里多次提出：轨道交通是构成“都市圈”最重要的工具，也是提升片区价值的利器。我还预言过：只要通州区和北三县的“地铁网络”规划公布，北三县房价就可以被引爆。
今天公布的“协同发展规划”，是未来通州区和北三县的规划纲领，将来还会有单独的轨道交通规划。在今天的文件里，只对轨道交通提出了要求。主要内容如下：
可以想见，未来会有几条地铁快线连接北京和北三县。在北三县内部，会有一些地铁普线，还会有有轨电车。有轨电车是很浪漫的交通方式，有旅游景观价值。
还是那句话，地铁站800米范围内的房子，才是最有价值的。在北三县这种中心城市的远郊，地铁的重要性甚至超过学位。所以，有没有地铁（轨道交通），将成为房价分化的关键因素。
第六，北京将给“北三县”送上教育、医疗大红包！
最能影响房价的四大因素是：学位、地铁、商业、医疗资源。
北京不仅要给北三县规划修建地铁，还要送上优质的教育、医疗等资源。
在教育上，“协同发展规划”提出：
推动北京优质教育资源向通州区与北三县布局。鼓励以合作办学、建立分校区等方式，促进北京优质教育资源向通州区与北三县转移。
还提出要“逐步统一通州区与北三县地区基础教育设施配套标准”，这对于北三县显然是重大利好。
在医疗资源上，“协同发展规划”提出：
研究制订鼓励政策，引导北京优质健康养老资源向北三县延伸。通过机构合作、设置分院等方式，推动在京服务全国和区域的优质医疗资源向北三县纵深布局。
看懂了吗？北三县能获得的利好，将超过上海给苏州吴江、浙江嘉善的。原因很简单，北三县距离北京核心区太近了，北三县跟北京的关系太特殊了。
这就是“半入北京”的红利。从此，北三县的居民，将是大半个北京人。
第七，给“北三县”导入含金量高的产业。
“协同发展规划”提出，推动中关村国家自主创新示范区相关政策向北三县延伸，引导产业和创新资源向北三县疏解和集聚。
还提出：依托京哈、京沈两条区域交通廊道，形成两条特色产业带。京哈特色产业带形成以新一代信息技术、节能环保为主导的产业带。京沈特色产业带形成以新一代信息技术、高端装备产业为主导的产业带。
由此可见，北三县不会简单成为北京的“睡城”，而将成为有实体经济支撑的“较高品质的增长极”。
第八，严禁炒房！
“协同发展规划”提出：
严控房地产无序开发。坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式，制定更加严格的房地产项目准入条件和年度开发总量约束机制。根据就业增长、配套设施情况，合理确定住房供地数量、布局和时序，严控房地产开发总量，引导房地产理性发展。加强交界地区房地产开发全过程联动监管，严厉打击房地产企业囤地炒地。
这段话自己品品吧，我就不多分析了。“严控房地产开发总量”，这一条很重要。未来，房子是相对稀缺的，而不是泛滥的。
最后再谈一个问题。北三县会划给北京吗？将来或许会，但可能需要漫长的时间。北京整体上是要控制规模的，现在显然不是合适的时候。但事实上，北三县已经是北京和河北省双重领导了。人事上是河北主导，规划和发展要听北京的。这种形态，或许会维持很久。未来在其他片区，也可能出现这种模式。但这种模式，毕竟还在探索中，负面作用如何有待观察。
深圳会用这种方式扩容吗？可以试试，但不能从根本上解决问题。毕竟其他城市跟北京不同，北京要控制规模，淡化经济增长考核，其他城市不会这样。
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