◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 齐以和
地方政府频频“做实验”，证明了一个真理：
放宽人才政策，才是解锁“限购松绑”的正确姿势。
打着“绿色建筑”名义的济南，“楼市新政”才维持不到两天，就被撤回了！
昨天（17日），济南新旧动能转换先行区网站发布“更正声明”，取消了“在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束”的新政。
另一边，天津、广州、佛山连续出手！购房门槛一降再降。
天津把中专毕业生落户的年限，从3年降到了1年。
佛山宣布，把限购区买房的学历要求，从本科下降为中专、大专学历。
这还不是最牛的。广州的操作，才让我瞠目结舌。
广州的白云区给钟落潭等四个镇“定向松绑”，规定该区的大专、中职技校连续学习1年以上，就可以在这四个镇获得“户籍居民待遇”。
钟落潭是什么地方？号称广州“第二大学城”，高职技校遍布，可容纳整整10万师生。
房住不炒的高压，已经把地方政府的想象力，逼出了天际。这样的“骚操作”，肯定会被更多的城市效仿。
下一个，是谁？
先来说说天津。
天津经济似乎还没走出低谷。18年的GDP数据修订后，天津直接缩水了5446.68亿元，相当于江西省会南昌全年的GDP，是所有下调城市之最。
图源国民经略2019年，天津经济排名则从原来的第6掉到了第10名，与南京的差距减少到只有54亿。照目前的增速来看，天津很难保住前十的位子。
当然，天津经济降速的原因很多，此前也有具体分析过，但造成的结果是很明显的：人口流出严重、税收减速、企业增速放缓。
伴随着人随低走的新城镇化思路，人口红利愈发重要，“抢人”成了城市竞争的关键。
早在2018年5月，天津发布的“海河英才计划”就掀起了一番抢人风潮。
彼时，这一新政发布不到一天，就吸引了30多万人申请，最终10多万“北漂”和外地落户天津。
但这一政策很快被叫停，限制在很小的范围内。
这几年天津的人口增速并不乐观。天津每年吸引的落户人口，放在一二线城市行列里，可以说是毫不起眼。
2019年，天津全市常住人口1561.83万人，比上年末仅增加2.23万人。
图源城市战争这样的增量，与昔日看不上的对手杭州、宁波相比，差距相当悬殊。
天津楼市也相当萎靡。
2019年，经历过极为短暂的小阳春之后，天津房价便一路掉头向下。
远郊区降得最厉害：静海片区一些楼盘，价格从10000元/㎡直接跌到6000/㎡左右，相当于打骨折了，降幅达到1/3。
除了远郊，环城四区、城六区中的河北、河东、红桥，均存在不同幅度下跌，被寄予厚望的滨海新区，房价也是一路走低。
并且，从去年第三季度开始，天津二手房市场更是冷清到乏人问津。
随之而来的，是土拍市场转冷，土地财政收入锐减。
一场突如其来的疫情，也给天津楼市带来了重创。2月份，当地二手房房价环比下跌了4.28%，均价在1.9万/㎡，已经掉出“2字头”行列。
图源米宅，为2月房价数据因此，要是抱着投资的目的去天津买房，得有足够的耐心，站岗风险会比较高。
不过天津户口的含金量还是很高的，除了买房，最重要的是教育。高考优势，似乎成了这座城市最大的吸引力。
因此，投资也更建议在天津学区价值高的城区上车。
毕竟有“高考红利”这个王牌，其高考重本率超过北京、上海，位列全国第一。这一筹码是同类城市里不具备的优势，相当于“降维打击”。
同样着急的还有广州。
虽然雄踞国内一线城市多年，但19年数据显示，广州和深圳的差距已经扩大到3200亿，只比紧追不舍的重庆多了23亿，实在让人捏一把汗。
这些年，汽车、生物医药等传统优势产业，面临的挑战不断加剧。
民企方面，缺乏有影响力的数字产业和制造业，多是一些房地产公司。
科创方面，高科技企业数量、上市公司数量、500强数量等主要指标来看，广州更是与70公里外的深圳差距明显，缺乏华为、腾讯这类响当当的巨头。
不过，从交通枢纽、财政收入、消费指数等多方面数据来看，广州还是相当能打的。
尤其是城镇常住居民人均可支配收入，已经突破6万元，达到65052元，高于深圳（62522元）。
GDP不代表一切，但事关“门面”。
要是“中国第四城”易主，广州必然是不甘心的。
广州这些天的一系列楼市松绑动作，属于“小步快跑”。
“取消限商一日游”后，3月17日，广州的白云区，借助“人才引进”的名义，给四个镇松了绑。
白云区是广州市11个城区之一，行政管辖有4个镇18个街道，是广州市中心城区中面积最大、常住人口最多的一个区。
广州市统计局披露的公开数据显示，2019年末，白云区常住人口277.96万人排名第一，比第二名番禺区多出95.18万人。
而这次新政松绑的四个镇，江高、人和、太和及钟落潭，位于白云区靠北的位置，地段价值稍弱。
不过，这里可是广州第二大学城所在地，又称钟落潭高校园区，包括仲恺农业工程学院、广东白云学院、广东工贸职业技术学院、广东机电职业技术学院、广州科技职业技术大学等院校组成，可容纳师生10万人。
响当当的华南地区第二个高等教育中心，这样的“定向松绑”，威力不可小觑。
“人才”这一招可谓屡试不爽。
至此，白云区也成为继花都、南沙、黄埔之后，广州第4个放松“人才购房”限制的区。
但这几个片区，最值得上车的还是黄埔，产业初具雏形，人口吸引力强，增值空间是几个新区里最大的。
最后，这些城市的“实验”结果，也证明了人才政策，才是“限购松绑”手段中最不容易出差错的一种——平衡是一种艺术，尺度很关键。
只不过，对投资者来说，越是政府下场救市的时候，越是需要擦亮眼睛，审视其真正价值。
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