◎作者 | 傅斯特
全球疫情一波接一波，目前还没有见到拐点。
疫情就是最大的黑天鹅，所到之处，工厂停工、商店关门、物流中断，整个经济都按下暂停键。
疫情有时间差，经济恶化也有时间差。
前两个月，我国的经济数据全面下降，3月份数据开始趋稳，制造业PMI数据已经率先大幅反弹，回升16.3个百分点，重新回到枯荣线上方。
对比海外经济数据，2月份基本没受影响，3月份开始恶化，服务业PMI降幅已经超过2008年，制造业PMI也开始显著回落，各国消费者信心指数大幅回落。
楼市“精分” ，房企发展走向两个极端
很多人只看到，一季度内需没了，二季度外需没了，经济增长压力大，我们很可能会抛弃刮骨疗伤的调控政策，重回舒适的吹泡泡时代。
这是不对的。
事实恰恰相反，国际巨变，国内不变，环境越艰难，我们的政策定力就会越坚定。房住不炒政策不变，这些战略大趋，关国家前途命运，只能更加坚定。这一点，很少人，甚至很少房企能理解这么深，只有恒大领悟到了真谛。
正是由于预期的混乱，近期的房地产市场才会显得“精神分裂”。
一方面，多地楼市回暖的速度远超想象，楼盘火爆的消息频繁传出，苏州一个楼盘60秒卖了12亿，成都等地再现万人摇号。2月份以来全国已有60城出台了楼市松绑新政。
《房地产市场复苏力指数城市排行榜TOP10》，来源：贝壳找房
另一方面，从政治局会议，到央行会议，政策文件里面一直强调“房住不炒”，国家对房地产的大政方针一直没有改变。房企融资收紧趋势也没有改变，从专项债到LPR下调，所有的财政政策和货币政策调控，都尽量避免流动性涌入房地产市场。
纵观20多年楼市调控大大小小的政策，任何房地产市场大面积刺激，一定是从需求端政策转变开始，比如降低首付比例，放松限购等等。目前为止，这些政策仍然没有广泛出现，房地产市场仍然比较克制。
房地产市场这种矛盾，让房企也走向两个极端。
一个极端是，只看到市场火爆，重新回到过去，疯狂融资，疯狂加杠杆，疯狂拿地，期待着大爆发，所以最近房地产融资规模上升，拿地积极性极大提升，土地溢价率创3年多新高。
另一个极端是，继续朝前走，探索未知的道路，降低土地储备，降低杠杆水平，死磕高增长。
市场行情回暖，趁机融资拿地的房企很多，但是能够“逆行”的只有恒大一家。
以恒大的实力，走第一条路，太简单了，毕竟这一套玩法，每个龙头房企都玩儿得溜。实际上，“高杠杆、高负债、高周转、低成本”这种“三高一低”的做法，只是恒大2015年玩儿剩下的。
当时政策支持，尤其是金融对房地产支持，“你买一个项目，上一个项目，项目还没有到手了，就有好几家金融机构开始跟你主动的来谈。”所以，当时恒大果断抓住这个发展机遇，提出了“三高一低”，目标就是要实现公司的跨越式发展。
恒大为什么转变战略了呢？
恒大集团董事局主席许家印道出原委“企业经营发展战略，一定是经过深入研究做出的判断。不同时期、不同阶段，国内外宏观经济，金融和行业政策，以及企业发展的不同阶段，企业都会有不同的发展战略。”
房企的核心竞争力就是负债能力，增长潜力就是土地储备，现在恒大却要主动避开这两个优势。这背后必定有对房地产市场更深的理解。
恒大认为，对于房地产行业，他们相信国家“房住不炒”这是国家既定的国策，不会有改变。也就是说，作为房地产商来说，再想走回过去2006年到2016年或者是1996—2006年的黄金二十年是不可能了，现在必须将房地产的金融属性去掉。
所以，在这个关键的“窗口期”，恒大选择了一条与众不同的路。这条路确实不容易，但是理解背后的逻辑后，就会相信恒大会走的很坚定。
真理往往掌握在少数人手中，盲目跟风大多是乌合之众，一时得势终会还回去。历史告诉我们，艰难的路才是成功的捷径，相信这一次，恒大还会押对！
搭上互联网快车，恒大战略再次升级
这些年，恒大每年的战略重点都有所不同，但是有一条是一直没有变，那就是降负债、降杠杆。
2015年，恒大提出“三高一低”战略后，公司确实实现了跨越式发展，销售从1300亿元增长到2000亿元，从2000亿元增长到3700亿元，从3700亿元增长到5000亿元。一步一个台阶，每一个台阶都是一个重大跨越。
2018年，恒大开始着手降低负责，提出“低负债、低杠杆、低成本、高周转”战略。经过2018年和2019年两年的调整，恒大去杠杆确实取得了非常好的成绩。
恒大早期净资产负债率高达430%，但是到了2018年底的时候，净资产负债率已经降到了150%。去年的时候，基本上净资产负债率稳定在150%。
这两年，我们对恒大最直观，最大的感受是什么？强有力的营销措施！
恒大品质还是原来的品质，质量过硬的象征，但是营销措施却比过去多了很多，价格也较其他开发商更有优势，实实在在的让利给了消费者。
这是一种巨大的改变，改变了以往，房企跟消费者相爱相杀的关系，房企跟消费者罕见的站在了一起。
当然，大幅让利给消费者，肯定会让恒大业绩有所影响。但是，就像沃尔玛一样，虽然给消费者让利很多，然而规模非常庞大，土地成本低廉，所以2019年恒大的利润在所有房企中还是排名第二，其他公司跟恒大相比还是有巨大的差距。
2020年，恒大要做什么？重点目标就是，“高增长、控规模、降负债”。
这场突如其来的疫情黑天鹅，确实让人措手不及，全国售楼部全部关闭，整个2月份房地产销售额和销售面积都下降了40%。
但是，中国城市化进程还有结束，未来2亿农民进城又是大政方针。房住不炒，仍然需要解决居民居住问题。
在这种情况下，恒大积极拥抱互联网，拥抱新经济，“颠覆性的创造了市场”。
2月份，恒大重磅推出恒房通，首创业内网上卖房新模式，配合全国所有在售楼盘78折优惠大促销，开启了全新的营销模式。
恒大一季度销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一，刷新了公司一季度销售记录，也创造了回款最高历史纪录。
这种超强的营销模式让很多人始料未及，也给了恒大信心。2020年，恒大对外公布的销售目标是6500亿，但是对内要求提高，目标提升至8000亿，2020年要达到1万亿。
恒大还有一个天赋异禀是，土地规模非常庞大，现在接近3亿平米。未来三年，恒大计划是每年减少3000万平方米，也就是说土地储备的负增长，三年后恒大土地储备大概是2亿平方米。
这一点，任何房企都学不来。土地储备是房企发展潜能的象征，而恒大的土地储备非常丰富，60、70%是在一、二线城市。更关键的一点是，恒大获得的土地成本特别低，楼面价只有1800元/平方米，这个价格是所有房企都没有的。
丰富的土地储备，低廉的成本，是恒大未来高速发展和业绩增长的最坚实后盾，即便未来三年土地储备负增长，也丝毫不受影响。
最后一个目标是，降低负债。按照恒大规划，未来三年将实现负债大幅降低，有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
许家印现场算了一笔账，“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
按照目前资金成本估计，每年降低1500亿负债，不仅能够大幅降低杠杆，还能直接提升利润率。
从2018年开始，恒大就开始降低负债，从走的快转变为走的稳。未来的恒大，通过“开源”和“节流”，财务数据将更加稳健。
最好的出路和结局
有没有发现，恒大这个战略很有深意？
过去，房地产是怎么发展的？项目还没到手，就赶紧加杠杆，然后开卖迅速回笼资金，如此循环。
在过去的游戏规则中，负债能力就是核心竞争力，有能力负债，就有项目，就有规模，就有利润，就拥有一切。整个游戏，负债能力是核心驱动力。
现在恒大的模式，先是通过原先低价土地储备，过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力，获得高增长，然后再控制土地规模，两头一挤，开源节流，最后的结果就是，负债降低。
如果这个模式能行得通，那么这将是房地产历史上，第一次业绩与负债呈现出负相关关系。
房地产没有杠杆还叫房地产吗？加上杠杆，房地产就是金融业；卸下杠杆，房地产就是制造业。
房住不炒，就是要去掉房地产的金融属性，让房地产回归制造业，回归居住属性。
业绩与负债脱钩，甚至是负相关，是检验房地产摆脱金融属性的最可靠标准。
后疫情时代，房地产回归制造业，仍然是国民经济的支柱，推动大都市圈建设。
跟传统制造业不同的是，地产业务模式发生了变化，这是全新的互联网模式。守旧的模式被淘汰，甚至某些守旧的龙头房企也会破产。
就像汽车行业一样，虽然仍然是传统的制造业，但是模式却会发生变化，拥抱全新的互联网模式。
未来，恒大将利用互联网模式，地产和汽车业务，齐头并进。
这才是房企，最好的出路和结局。
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