重磅,中央定调!接下来的楼市走向有了答案

重磅,中央定调!接下来的楼市走向有了答案
2020年05月22日 18:32 智谷趋势

今年两会,看点不少,最重磅的,莫过于首次提出今年不设GDP增长目标。

楼市这边,依然是一贯的冷处理表述,最核心的一句话是:

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”

仔细一品,简洁克制、中规中矩。

像往年,还会出现一些刺激性表述,类似“去库存”、“棚改货币化”或“税收、信贷支持政策”这些非常具体的政策,都会出现在报告里。

图源诸葛找房

今年统统没有提及,有关房地产的直接表述只有81字,有点惜字如金了。取而代之的是,是“房住不炒”“因城施策”等老生常谈的字眼。

少提房地产,可见目前稳楼市的调控机制已经趋于完善,或是给后续放松调控留足了空间。

那么,这份报告里还有哪些间接性举措

两会前热议的房产税开征、公积金取消,会成事实吗?

虽然没有直接提房地产,但一些举措已经算间接给了发展方向。比如:

1.深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业;

2.完善便民设施,让城市更宜业宜居。新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。

释放了什么信号?

先说第一点,“城市群”和“城镇化”。

报告细则里提到:

要加快落实区域发展战略。继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。推进长江经济带共抓大保护。编制黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要。推动成渝地区双城经济圈建设。

这里面提到了多个城市群,毫无疑问,都市圈依然是接下来的发展核心。

同时,国家重点支持的区域和城市群有了新的转向,成渝经济圈、黄河经济带、长江经济带被提上日程。

照目前的势头,成渝城市群很可能成为中国经济第四极

其中,成渝经济圈是第一次在政府工作报告中出现,这似乎暗示着该城市群的地位,仅次于中国最顶尖的三个城市群,而高于剩下的所有城市群。

果说城市群也分一二三线的话,那么,成渝经济圈无疑是二线当中的龙头。

文件还提到:要推动城市群增加就业和工作。

这意味着,在中心城市骨架做大的基础上,大城市周边的卫星城也将迎来一波较大的利好。

至于推动西部大开发、东北全面振兴,个人觉得倒不必过于看重,喊了太多年了也没有太多实效,更像是均衡发展的惯常话语体系。

再看第二点,“完善便民设施,让城市更宜业宜居”。

这种提法过去相当罕见,主要释放了两个信息:

其一,未来城市发展不再局限于盲目扩大房地产建设,更强调宜居性,会在旧改、公共设施强化等方面下功夫。

其二,城市绿化、新基建、公共医疗卫生等重点发力领域将迎来一波利好。

而今年城建的首要任务,就是老旧小区改造。

老旧小区改造无需拆除重建,只是在原有基础上改善面貌,例如加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务,主要在于解决老旧小区居民的换房需求。

3.9万个小区旧改,单看力度其实没有棚改那么大。但据国务院参事仇保兴透露旧改投资总额可能高达4万亿元,后续能拉动内需

因此,旧改作为新的“发动引擎”,依然能给楼市带来一定利好,孕育新的良机

会前,有关开征房地产税、取消住房公积金的讨论层出不穷,今年政府报告却只字未提。

许多人开始疑惑,这两项举措是否还有戏?

先说房地产税。前阵子,超级文件《加快完善社会主义市场经济体制》发布,提到要“稳妥推进房地产税立法”。一时间,“房地产税要来了”的声音不胫而走。

但这一文件毕竟是中长期计划,今年的政府工作报告又只字未提,房地产税近期究竟还会不会立法,已经不言而喻了。

毕竟,前两年的两会报告都提及房地产税要立法,只是程度上的区别:

2018年:稳妥推进房地产税立法。

2019年:稳步推进房地产税立法。

在我看来,房地产税开征不是一阵风,它更像是一把达摩克里斯之剑。早晚是要落下来的。

其核心目的是,重新调整中央与地方的利益分配。毕竟,房地产税理论上可以代替一部分土地财政,有了房地产税,各地政府还能那么积极卖地吗?

而持续数月的公积金之争,可能暂时要画上一个句号了。

国务院18号发布的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》,就给了初步答案。

其原话是:

要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,改革住房公积金制度。

此前,如此高级别的文件中,还少有涉及公积金改革的提法。换句话说,公积金不会取消,但会改革其中不合理的部分。

具体改革方向还未敲定,但有一份提案,给出了几大启发。

全国政协委员郑秉文表示,从效率和公平两个角度看,公积金的表现不是很差,为职工缓解住房难发挥了作用,其历史使命并未完结。

随后他在今年两会上提交了相关提案,认为公积金应加快改革步伐,而不是因噎废食,可按以下四个层面调整:

1.提高统筹层次,加强地区间互融互通,提高收益率;

2.整体改制为国家住房公积金管理公司,成为独立法人的非银行金融机构;

3.改组为国家住房银行;

4.参照新加坡中央公积金的思路,与企业年金合并。

此外,人民日报旗下中国经济周刊,也曾刊发一篇《取消公积金,绝对跟老百姓利益相悖》的评论文章。

“绝对”这个表达,算是一种强烈反驳。

长期以来,我国的住房公积金制度屡受诟病。

重庆市原市长黄奇帆多次发文建议取消公积金制度。4月16日,黄奇帆再度撰文细论此事,认为公积金是社会公共福利系统的阶段性产物,应该取消,为企业减负,同时把公积金变为年金,退休时划归个人。

4月底,格力总裁董明珠跟进赞同取消公积金。理由是已经给员工配房,没公积金这个必要,取消了还能降低企业负担。

此后,前财政部长楼继伟也在一次会议中表示,公积金的缴费率是单位和个人各5%-12%,合计最高到24%,“现在是可以缓缴,我认为以后可以降到5%,就是关于之前取消公积金的观点我也是同意的。”

这些观点激起了网友的争议。

有人附议,认为这一制度不公平,已经完成其历史使命,建议取消,也有人建议保留,对三四线城市居民来说是管用的福利。

事实上,对一二线购房者来说,房价高涨,有限的公积金贷款额度,只是杯水车薪,作用不大,大部分人都是采用公积金加商贷的组合形式来申请贷款 。对房价较低的三四线城市而言,住房公积金刺激了买房欲,是实实在在的福利。

这次国务院的文件对住房公积金的态度是“改革”而不是“取消”,多少隐含关照中低收入人群之意。

如果贸然取消,会损害民众的切身利益。住房公积金还能够税前扣除,一定程度上也帮助员工避税。如果住房公积金被取消,员工将面临收入下降和税收上升的双重打击,不仅民众利益受损,在当前经济背景下也不利于刺激消费。

要知道,公积金制度自建立以来,累计发放个人住房贷款3335万笔,其中双职工占三分之一,即约有5500万人受益,在1.44亿名实际缴存者中,38%的人成为住房贷款人,这个受益比例是比较高的。

因此,一废了之不可能,加速公积金制度现有弊端的调整,会成主要趋势。 

网友热议中,最让人指摘的是公积金提取限制。明明归自己所有的好几万资金,却只能在账户上长眠通缩、且不能自由使用,可谓相对无奈。

住房公积金不仅有额度、提取频率的限制,其适用范围也只限于购买、建造、翻建、大修自住住房、偿还购房贷款本息等。如果不能满足提取条件,就只能等到退休,老百姓使用起来很不方便。

所以,如果对住房公积金改革,有效的做法是提高贷款额度,让更多中低收入的刚需能享受到住房公积金政策,同时一定程度上增加其流动性,用释放住房公积金的形式来刺激消费。 

今年,国内的经济环境不同以往。受疫情冲击,第一季度GDP同比下降6.8%。

曾有声音预测,政府或将再度依赖房地产“救市”。

这次两会报告再提“房住不炒”,亮明了中央态度:稳定房地产市场依然是重中之重。

总体而言,取消住房公积金、开征房地产税,眼下来看都还不是时候,两会报告只字未提符合常理。

而老旧小区改造、大举城镇化,会是今年两会中与房地产最相关的政策和利好,需要抓住。

其实楼市小盛夏的迹象已经越来越明显。后疫情时代,经济逐步复苏,随着降息放水、资金不断充裕,部分一二线城市已经出现了“报复性买地”和“报复性买房”。

但六保优先,稳就业、保民生始终处于第一位,房地产的重要性也排在基建、内需消费、实体经济之后。

宽松背景下楼市向稳,会是今年主基调。

这里是华丽丽的分割线—

随着房地产市场的下滑,很多人都喊出了抄底的口号。主编认为,就如同股市一样,那些被深度套牢的人,往往都是抄底抄到半山腰的人!当前房产抄底还为时尚早,因为下跌一旦形成趋势,将会持续较长一段时间。大家不要盲目抄底,留住子弹等待更好机会!毕竟买错房子,可能意味着你要比别人多奋斗十年!

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