深圳都市圈横空出世,但我劝你:千万不要轻易买深圳!

深圳都市圈横空出世,但我劝你:千万不要轻易买深圳!
2020年05月23日 14:25 智谷趋势

水到渠成,40岁特区生日之际,深圳都市圈横空出世。

脱胎于“深莞惠都市圈”,纳入汕尾、河源,这个圈子以往被称为“C5”,又叫珠江口东岸大都市圈。

但如今,广东省政府正式确立,只有珠江口西岸都市圈,东岸则直接命名为:

深圳都市圈。

它与广州都市圈并列,隐隐向全球领跑的东京都市圈、纽约都市圈看齐。

深圳市发改委官宣,加快推进深圳都市圈规划编制。

消息一出,深圳楼市又躁动了!

命名深圳都市圈,是一种特殊的“加冕”,进一步巩固了深圳的龙头地位。

要知道,以往不管是叫深莞惠、C5,还是珠江口东岸,都隐含着一种范围上的限制。

但以核心城市命名的都市圈,影响力没有天花板,将是无远弗届。

就看深圳的辐射能力,能膨胀到什么地步了。

从特征上看,广州都市圈更像东京,通过四通八达的地铁网络,连接各方,夯实基础设施的“硬件”。

而深圳都市圈和纽约相似,通过金融、科技,带动整个粤港澳大湾区,像“软件”系统那样无处不在。

这两个都市圈,一定是相互交织融合的。

但从影响力而言,深圳都市圈绝对是更强的“种子选手”,引领时代风向。

从人口、经济总量、资金总量来看,深圳都市圈也更加出众。

深莞惠河汕5市加起来,占广东省GDP的40%左右,深圳又是先行示范区,在广东乃至全国影响力极大。

横空出世的深圳都市圈,又让许多投资者,跃跃欲试了。

不过,虽然看起来诱人,我还是要劝你,不要轻易去买深圳!

首先,深圳的房价,实在太贵了,门槛不是一般的高。

2019年,深圳住房平均单价为65516元/㎡,全国第一,比北京、上海还要高,后来更是冲破了7万大关。

抛开其他因素,一个月入1万元的年轻人,想在深圳买套100㎡的房子,需要不吃不喝存钱54.6年。

这还不够,深圳还严格限购。剩下很有钱、有资格的人才能在深圳买房。

深圳的楼市,已经成了少数人的游戏。

甚至很多新深圳人,都买不起深圳,不得不在周边城市买房。

相关数据显示,在深圳工作、临深片区居住的深圳人约8万人。其中,居住在东莞的占67%、惠州占18%、香港占15%。

这座城市的住房自有率,在大湾区排倒数第一。

大量的深圳人,涌向临深片区置业,也在逐渐改变着潮水的方向。

我一直有个观点:

投资深圳概念,必须选择深圳人喜欢买、愿意住的板块,才有长久的潜力。

比如,坪山是深圳楼市的价格洼地,最低均价都要3万多一平,而一路之隔的惠州惠阳,只要1万甚至不到。

很多深圳人,都跑到这里置业安家。

惠州的临深板块,就是投资深圳概念时,极具性价比的一个选项。

前段时间,我去走访惠州临深板块,发现小区的入住率真的挺高。

很多小区停满了粤B的车牌。

我从惠州市惠阳区淡水半岛路1号的酒店往外看,眼前的别墅区和远处建筑灯火通明。

这里离深圳地铁14号线终点站沙田站,只有10公里左右。

酒店三四公里外的保利阳光城,无论从白天还是晚上看,入住率都还不错,目测大概有百分之六七十。

可见惠州的临深板块,人气还是挺旺的。

2019年年底,深圳市委、市政府印发了《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案(2019-2025年)》。

《行动方案》提到,将按照TOD(以公共交通为导向的发展模式)理念在轨道交通沿线建设大型安居小区。

此前,深圳还透露,要在临深片区、轨道交通便捷、公共配套完备的地方建设大型的安居社区。

惠州恰恰是与深圳,轨道交通最便捷的一个城市。

南方网报道,日前,深圳市对5条城际铁路开展勘察设计招标,其中有3条(深惠城际、深大城际、深汕高铁)直接联通惠州。

加上已运营的厦深高铁,未来深惠之间将有5条轨道交通互联(3条高铁、2条城际)。

此外,建设大型安居社区,需要建设便捷的轨道交通。

在这一点上,惠州占尽优势。

未来深圳都市圈,很有可能形成“工作在中心城市,住在卫星城”也就是说,人们会在深圳市区上班,在临深的东莞、惠州居住。

深圳紧邻东莞、惠州、香港

东莞、惠州的差异比较明显。

东莞和深圳的宝安区、光明区、龙华区、龙岗区接壤;惠州只和龙岗区、坪山区、大鹏新区接壤。

就房价来说,东莞远高于惠州。

中国房价行情网数据显示,东莞南城区、东城区、大岭山镇房价已突破2万元/㎡,为东莞房价前三高。而惠州房价最高的惠城区,也才11712元/㎡。

可以说,惠州是一个价格超级洼地。

这个价格,可以说根本没有下跌的空间啊。

从通勤角度来说,惠州临深板块,走高速到深圳,用时和东莞相差不大。

比如,紧邻深圳的东莞凤岗镇,是有名的“睡城”,开车到龙岗区的距离为15公里,用时40分钟;

紧邻深圳的惠州白云新城板块,开车到龙岗区的距离为30公里,走沈海高速,用时50分钟。

如果是到坪山区工作,惠州更有了优势。

惠州临深板块距离坪山大约只有12公里,开车不用半小时;而凤岗镇距离三四十公里,开车要1小时。

坪山的房价虽然“只有”34891元/㎡,处于深圳房价最后一名,但它紧邻的惠阳区,房价只有10484元/㎡。

一街之隔,房价比高达3.3倍。

这个落差吸引了无数深圳人:跨过那条街。

我们的实地调查,也看到,小区很多粤B牌车。

多名白云新城板块的小区业主告诉我们,他们或者他们的子女都在龙岗上班,每天开车通勤。1小时以内的通勤时间,可以接受。

坪山与惠阳一街之隔(蓝色区域为深圳坪山)/图源:奥维互动地图

所以,深圳人要选临深的房子,惠州一定会是个重要的考虑选项。

毕竟,1万左右的单价,买100平,首付也只需要30万元左右。而在东莞,则至少要七八十万。

惠州虽然房价低,但城市的发展潜力很足,经济基本面相当不错,绝非汕尾、河源可比。

前段时间,世界500强企业里排第三的壳牌集团、排第八的埃克森美孚,纷纷在惠州投资。

4月22日,埃克森美孚广东惠州乙烯项目动工。

5月17日,中海壳牌惠州三期乙烯项目举行“云签约”仪式。

前者投资100亿美元,后者投资56亿美元,总投资达1100亿元。

这两个项目都在大亚湾石化区。2019年,大亚湾石化区炼化一体化规模全国第一,综合实力居中国化工园区首位,汇聚了数十家世界500强企业和行业龙头企业。

图源:南方+

惠州围绕能源产业,从研发端到生产端形成了比较齐全的产业链。

这个产业,已经在当地深深扎根。

惠州的产业底子厚,让它完全有能力不断承接深圳的产业转移。

比如著名的家电企业TCL,就是在惠州发展起来,成为制造业的一块响当当的招牌。

正如深圳前副市长唐杰所说,“让更多的制造、生产能力遍布周边,这才是大都市”。

“深圳不可能只靠自己的‘一亩三分地’解决问题,产业一定要走出去。”

深圳的产业能转移到哪里去?

惠州绝对是深圳“东进战略”版图中的重要节点,可以在承接深圳产业转移时提供更多的土地资源。

深圳土地越来越稀缺,未来会有越来越多的制造业企业搬离深圳,落到周边地区,实现“前店后厂”的转化。

不过,在惠州选择投资标的物,一定要谨慎。

这里有黄金机会,也有一不留神就可能踩到的大坑。

首先,惠州的面积大约是1.2万平方公里,比广州还大,几乎是深圳的6倍。

所以,对惠州的不同板块,一定要区别对待。

千万不能奔着惠州买惠州,而是盯着深圳买惠州。

按照目前的人口增速,到2035年,深圳将新增700万人口。

而按照现有计划,深圳到那时新增建设筹集各类住房只有170万套,缺口较大。

因此,未来将有数百万深圳人居住在惠州、东莞等周边地区。

其次,惠州的房源供应量是非常大的,导致库存高企,如果买错了房子,有可能就要“站岗”了。

投资回报的周期也会被拉长。

第三,惠州其实有两种房子最受欢迎,一种是临深房,另一种是度假房。

后者主要是看中了惠州的海景资源,度假休闲用的,跟临深房的投资逻辑完全不同。

所以,在惠州投资,必须擦亮眼睛。

现在,很多人都在期待深圳地铁14号线延伸到惠州。

深圳地铁在其官网表示:14号线终点站沙田站会预留延伸至惠州的条件。

此前,网上盛传深圳地铁14号线会延伸至惠州,中间停靠惠州白云站、惠州段草洋站、惠州南站,最终到达新桥站。

深圳地铁14号线示意图/图源:深圳地铁官网

不过,由于惠州本身没有达到修建地铁的硬性条件,申报困难,这段地铁的真正落地,还有一定的不确定性。

所以,14号线虽好,但也不能全把赌注压在它身上。

把惠州放在深圳都市圈里看,我有一个结论:

只要是开车在1小时内直达龙岗、坪山办公地的,都有投资价值,跟交通便捷程度成正比。

也就是说,买惠州的房子,未来的目标客户是深圳人。

我在一些临深的惠州楼盘,远远地就看到“深圳欢迎您”路牌。

紧挨深圳的一个惠州小区“鹏惠花园”,距离沙田站3公里,开车只需要8分钟,骑车16分钟。

等14号线通了,踩个共享单车就能搭上深圳地铁。

这样的小区,当然有价值。

盘点下来,惠州临深地段主要有白云新城板块、南站新城板块、大亚湾西区,比较有投资价值。

放眼全国,在1万左右的房价,又具备巨大投资潜力的房子,真的再也找不到了。

惠州,值得好好考察。

—华丽丽的分割线—

手握50万现金,眼看大水漫灌,却没有好的投资保值渠道?唯一信仰的房地产遍地都是概念,万一买错就会高位“站岗”,绝对不可随便。

楼市黄大大团队,坚持采用严格的理论、数据分析,结合实地考察,深入揭示区域格局大洗牌的内在逻辑,分享中国顶级城市群的最新趋势,分享最干货的房产投资避坑指南。

财经自媒体联盟

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部