珠海这个最具投资价值的地方,你100%想不到

珠海这个最具投资价值的地方,你100%想不到
2020年06月23日 20:57 智谷趋势

近日谋划建设的“深珠合作示范区”,让即将迎来40岁生日的珠海特区,与深圳一起站到聚光灯下。

40年,珠海始终在高层关切的目光中。

自贸区、国际旅游岛花落珠海,横琴一时风头无两。深珠通道概念一出,唐家湾顿时站到机遇潮头。

珠海的利好,不再是抽象的概念,而是实实在在落到具体板块。

横琴、唐家湾这么火,但珠海最具投资价值的地方,还有一个你100%想不到。

金湾,是珠海押注未来的关键。凭什么?

交通是融合的血脉基础,拉升区域价值的前提。

这一点,珠海深有体会。

连接珠海与广州的公路,1987年才开建。此路竣工前,珠海到广州需经6个渡口,往返要花一天。

2011年,珠海才有铁路,结束了“地无寸铁”的历史。

珠江口那边,广深港间的动脉早早打通,香港向深圳转移大量制造业,输送三来一补的投资。深圳因此迅速甩开珠海。

港珠澳大桥的通车,历史性把珠海与香港相连,一举改变了区域交通格局。

如果说曾经珠海是全国的交通末梢,那么金湾曾经就是珠海的死角。

从珠海行政区划就一目了然:

香洲区、斗门区、金湾区之间存在“隔断”。中山的坦洲、三乡两镇从中间插进来,加上西江穿城,造成珠海被明显分为东区和西区。

传统市中心在香洲,珠海经济体量不大时,不会外溢到西边的金湾。加上阻隔带来的交通不便,金湾长期不受关注。

不过,这些已经成为历史。

珠海在西江规划了3桥1隧。由北向南分别为:

香海大桥:全长约20km,计划今年建成通车。通车后,从斗门至香洲城区只要20分钟车程。

洪鹤大桥:全长约9.65km,计划今年航展前通车。通车后从金湾航空新城前往拱北口岸只需15分钟车程。

金海大桥:这是座公铁两路桥,未来将连接金湾机场和港珠澳大桥。2023年建成后,10分钟车程可以从金湾到横琴。搭乘城轨从拱北到金湾机场仅需25分钟。

珠海隧道:设计时速为80公里,双向6车道。目前已动工,建成后将大大缓解珠海大桥的交通拥堵。

特别是即将通车的洪鹤大桥,堪称连接香港的黄金要道。

之前香港人想来珠海投资,出口岸开车半小时,只能到8公里外的格力电器附近。

洪鹤大桥一通,20分钟就能到20公里外的金湾。届时金湾吸收的香港投资额将大幅增加。

这为香港、澳门的资金人才技术“西进”,铺平了道路。

图片来源:凤凰网

洪鹤大桥与西边的鹤港高速共同构成“港珠澳大桥西延线”,建成后将成为连接珠海东西部城区的又一黄金通道。

港珠澳大桥西延线,会在西边与规划中的黄茅海跨海通道对接,把港珠澳大桥的辐射范围延伸到江门。

未来,黄茅海跨海通道还会与西部沿海高速相连,把辐射范围扩大到开平、台山、恩平、阳春等地。

正所谓,昔日梗阻变通途。

除了交通等基建设施,产业布局同样重要。

无论人口还是土地开发,珠海都呈现出明显的东密西疏。

随着珠海产业不断发展,东区可开发土地不多,西区的优势一下就体现出来了。

毫无疑问,金湾将是珠海产业爆发的增长极。未来珠海的GDP拉动、产业导入等,很可能要看金湾。

珠海的产业布局很明确,金湾主要发力西部临空制造和西部临港制造,目前已形成航空航天、生物医药、新能源汽车和精密制造构成的“3+1”产业结构。

2018年,金湾规模以上工业增加值对GDP的贡献达到67.3%。

也是在2018年,金湾GDP达624.29亿元,增速全市第一。

图片来源:前瞻经济学人APP

香洲GDP数据虽然远高于金湾,考虑到它包括了横琴、高新区、保税区等地,体量大并不意外。

倒是金湾后劲十足,涨势惊人。

截至2019年底,金湾有106个国家、省、市级技术中心、超过290家高新技术企业。到2020年,金湾高新技术企业预计有320家。

如果说基础设施和产业布局,各区都有机会争取,也就还有同台竞合的机会。

金湾还有一张牌,是别的区不具备的,绝对躺赢。那就是金湾机场。

珠海常住人口在2019年刚刚突破了200万,机场客流量在2018年就突破了1000万。

相比湾区其他机场,深圳人口是珠海的10倍,机场客流量仅为珠海的5倍。佛山机场吞吐量只是珠海的零头,东莞、中山、江门压根没有机场。

大家想想,周围机场密布的苏州,为何非要建一个自己的机场,并为此奔走多年。苏州缺的压根不是机场,而是大城市的名分。

珠海的名分,早早就有了。

由于种种限制,澳门机场和深圳机场三期扩建结束后,基本没有进一步拓展的空间。而广深港三大机场,还面临空域紧张、航路冲突问题。只有珠海机场,没到天花板。

2019年11月29日,珠海机场改扩建工程正式进入实施阶段。该工程总投资约48.02亿元,拟于2023年建成。项目投入使用后将使珠海机场的设计容量提升至满足年旅客吞吐量2750万人次水平。

如今,机场早已不仅是交通枢纽。如果利用得好,它可以衍生出很多高级产业。

比如金融,从业者出差频率高、活动半径大、长距离飞行是家常便饭。这是高铁难以满足的。

比如会展,上海、深圳等城市已经把会展中心建在机场旁边,参会者都不用进城,直接完成商务。

比如科技,质轻价昂的高精尖产品运输,对时效性要求高,只能空运。而且这类产品往往附加值也高,付得起运费。相应产业布局就会靠近机场。

所以珠海高瞻远瞩布局了航空新城,希望金湾借此成为城市副中心。

珠海一贯有高标准、高起点做事的风格,规划航空新城也不例外。当时,金湾特地邀请新加坡规划之父——刘太格等专家参与城市设计。

图片来源:10design

产业和城市规划吸引来不少人。航空新城从最初数百人居住,迅速增长到6万多常驻居民。

机场对城市的好处,对区域的助力,毋庸置疑。

一个现实问题是:既然机场好处多多,那么机场能否拉升板块价值和房价呢?

其实一般情况,答案是否定的。

因为飞机会带来巨大的噪音问题,航班越密集,噪音越频繁。离机场越近越不宜居。哪里还可能拉动房价?

噪音问题产生的冲突,让很多世界级的大型机场,都无法24小时运作。比如亚洲门户东京成田机场、欧洲枢纽法兰克福机场。世界最繁忙的伦敦希思罗机场,也由于噪音问题,附近居民怨声载道。哪怕机场饱和,但扩建遥遥无期。

同样的问题也影响着深圳,随着深圳机场发展迅速,宝安区和南山区饱受空噪之苦。只是深圳人多地少、选择不多,当地居民只能忍了。

广州也没有好哪里去,由于白云机场跑道全部为南北走向,飞机起降必须穿过主城区。靠近机场的白云区长期是主城区的房价洼地。

但珠海却没有这方面的困扰,原因何在?

秘密就在金湾机场的跑道为西南-东北方向,与城区平行,而非垂直。这样飞机起降经过的是海上,不会吵到城区,可谓完美避开。

金湾机场的跑道设计,将空噪问题降到最低。而金湾机场的周边环境,更是好得没话说。这不仅是金湾的优势,也是整个珠海的优势。

离机场近、交通便利、环境优美、没有噪音,这为金湾的产业引进,以及外地人投资置业,打下了坚实基础。

珠海的天花板,绝对不止于吸引港澳,甚至不只是吸引整个大湾区。只要珠海的目标在更高处与更远方,金湾就是一个无法替代的地方。

对于想押注未来的人,城市的想象力比眼下的经济数据更重要。而金湾的发展,或将决定珠海的想象力。

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