摁下快进键!“拆”出一个新广州

摁下快进键!“拆”出一个新广州
2020年07月07日 19:50 智谷趋势

广州,正在给旧改摁下“快进键”。

5月,黄埔区23个旧村改造项目同时动工,释放土地约1430公顷,引起一片惊呼:“拆掉整个黄埔,是广州的野心”!

其实何止黄埔,广州几乎每个区都使出了洪荒之力。

去年11月,荔湾宣布18条旧村庄全面更新改造,占荔湾全区面积的70.7%,敢将旧貌换新颜。

增城更牛,当前旧改项目数、改造总面积、总投资金额都是全市第一。

南沙也不甘落后,奋起直“拆”。

整个广州,正在竭力撕掉“大农村”的标签,“拆”出一个新广州。

作为开发区,黄埔的旧改也许不是最多的,但动作最快、最猛。

5月动工项目,涉及黄埔区旧村改造的项目就有23个。

“整个广州黄埔一共就只有22个城中村(行政村),这也意味着广州正在拆掉整个黄埔的旧村,力度空前。”

部分集中动工项目/图源:九龙地胆

图源:九龙地胆

不过,我查了一下,截至去年7月,黄埔区一共有城市社区92个(含未挂牌社区15个)、转制社区32个、行政村28个。

只计算转制社区和行政村的话,也有60个。

所以,23个旧改项目,即使是每村一个,也就只占38.3%,比例远没有想象的那么高。

更何况,有的项目属于微改造,有的项目是重合在一个村里的,比如时代印记就属于红卫村。

黄埔区的旧改之所以给人“迅猛”的感觉,主要是一个字:快。

在全市“三旧”改造年度考核中,黄埔连续三年排第一。

累计共批复城市更新项目121个(全面改造54个)。

未来三年,黄埔还计划完成66个旧改项目,涉及44个行政村(含转制社区),也就是7成以上的村都要纳入改造计划,占全区旧村总建设用地的83%。

为什么黄埔最受关注?

一是,黄埔作为广州发展引擎,对土地的需求也最为迫切。

临港经济区会成为广州第二CBD,向珠江新城看齐;

科学城又是科技部十大世界一流科技园区还是广深科技创新走廊上为数不多的核心创新平台级别和东莞松山湖、深圳高新区相同。

头顶光环,压力也大。想要发展的好,必须有承载产业的的土地空间。谁能越早腾出越多的土地,谁就能占上风。

二是,房企押注广州东进,普遍看好黄埔发展势头和环境。

房企都希望在这里分一杯羹,旧改是必争之地。

另外,黄埔虽然是广州的工业重地,但也同时发展总部经济,还是广东唯一一个国家级产城融合示范区

比如去年的进博会,黄埔就招来两家世界五百强——阿斯利康ABB集团。

产城融合,简单说,就是能在黄埔工作,满足简单居住需求外,还能满足医疗、教育、娱乐、休闲等各方面需求。

三是,黄埔行动很快,推出了“城市更新10条”,政策措施到位。

“城市更新10条”,推出首创城市更新项目负面清单、试行容缺审批、“村规民约”也有约束力等10条措施。

整个文件看下来,主旨就是一个字——“快”,快批、快拆、快建。

文件里比较有特点的细则,大家感受一下:

去年,黄埔区率先全市成立区级城市更新规划专业委员会,集专家智慧,优化与规范区城市更新总体规划; 

将60项主要审批手续压缩为3项,耗时从1年半压缩到最快3个月内; 

为解决旧改协商难度大,黄埔区还规定,村集体可制订村规民约,对谋求不当利益阻挠拆迁,损害大多数被拆迁人利益的被拆迁人,可以采取必要的处置措施……

总体而言,黄埔区的“城市更新10条”,是在广东省、广州市旧改政策基础上制订的,有一定创新,更具有操作性。

毕竟,人家是全国首个区级“三旧”改造改革创新试点,要形成可供借鉴和推广的“黄埔经验”,复制到整个广州,甚至全国。

其实,除了黄埔,广州其他区的旧改力度也很大。

各区已经形成了你追我赶的态势,争先恐后。

我用旧改项目个数(行政村数)、改造面积、投资额3个指标衡量各区旧改力度。

截至2018年8月底,广州共批复城中村改造项目47个。

当时的格局是,黄埔数量最多,共有13个。白云次之,9个。

但是,随着2019年“旧改元年”的爆发,荔湾很快后来居上,超过了黄埔。

2018年至2019年,广州各区旧改面积排在第一的是荔湾区,达到15.44平方千米,第二是黄埔区,有9.95平方千米,天河、番禺、增城分别是8.2平方千米、6.37 平方千米和4.83平方千米。

荔湾区无论是旧改面积,还是旧改面积占全区总面积的比重都是最高的。

到了去年11月,荔湾更加发力,公布辖内18条旧村庄全面更新改造。其中,涉及全面改造的旧村庄村域面积共约41.76 平方千米,占荔湾面积的70.7%。

但到了2020年,你会发现,增城居然势头最猛,扶摇直上。

据统计,今年上半年,广州共有29条村进入旧改,改造总面积18.79 平方千米,投资总金额1351.27亿元。

其中,增城居然占了足足17条!

图源:广州地产派

增城改造总面积11.35平方千米,占了上半年广州旧改总面积60.4%,总投资金额848.11亿元。3个指标都是全市第一。

所以,现在的旧改格局变成了这样:

广州的增城、南沙等非中心区旧改逐渐爆发。

当然,这些统计数据,都有各自的统计方式和口径,未必完全一致。

但至少说明一个情况:

旧改遍地开花,将“拆”出一个新广州。

广州,之前因为城中村、老旧小区数量太多,被笑称为“大农村”。

城市发展需要不断的土地供应,广州早就盯上了城中村。

可十年来,广州也就猎德、潭村、杨箕等10个城中村完成改造。

旧改速度慢,广州也很无奈。

四大一线城市中,深圳是自始便采用市场主导模式进行城市更新的。政府不介入搬迁补偿谈判,激活了市场各要素。

广州的市场化历程,要迟得多。

为什么要通过市场模式进行城市更新?

之前的旧改,都是政府低价征地,再通过“招拍挂”高价出让给开发商。

村民获得低价补偿后,见自己的土地经过政府转手高价卖出,就不同意旧改。

之前,广州明文规定,项目实施方案批复之前,村集体不能自行选取合作企业。

2018年4月,转折出现了。

当时,广东省旧改新政出台,政府允许甚至鼓励房企和旧村自行洽谈,并省去“招拍挂”环节,转而协议出让旧村改造地块。

这是一个很大的突破。

旧改由政府主导变成多家房企和村民谈。一方面,多家房企会形成竞争关系。另一方面,村民也可以自由选择房企。

2018年,广州已经把所有城中村纳入“三旧”改造,一共272个。

不少房企用“销售模式”参与旧改。也就是说,房企主要让销售部门人员组建旧改团队,服务好村民,做到“客户就是上帝”。

财新网一篇报道提到,这些旧改团队会像卖房一样,为村民算好补偿额,与村民谈尽快签约的优惠和赠品,还会与村民协商日后安排其亲属到物业公司上班,等等。

房企这么做,都有非常明确的目的——盈利。

旧改持续时间长,有的甚至要十来年,中间的不确定性又大。因此,早一天签约,就可以早一天加速推进旧改。

遇到钉子户,他们也会仔细考量,适当增加补偿额。

这些在政府主导的旧改中是无法想象的。政府会严格按照规定,诸如安排村民亲属工作、额外增加补偿额等,想都别想。

但这样的结果是,旧改进度无法保障。

有了这一重大转变,广州旧改提速。2019年成了广州旧改“爆发年”。今年,广州还在继续。

一个新广州,正加速呈现……

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