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◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 江文华
就在今天（7月15日），深圳发布史上最严楼市调控新政。最主要的几个点是：
1.深圳户口满3年且连缴3年社保才能买房，非深户5年限购；
2.夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；
3.首付比例调整：家庭名下在深无房无贷首付30%；无房有贷首付50%，非普通住宅首付60%；有1套房首付70%，非普通住宅首付80%；
4.转让增值税从2年后免征变成5年后免征；
5.总价750万元算豪宅。
人才落户、假离婚炒房都不好使了，遍地“豪宅”的时代来了。
休克式调控，目标非常明确：
扼杀一切短期内涌入深圳的投资/投机买房行为。
杀伤力之强，也直接波及了本土的刚需、改善，彻底冰冻了楼市。
刚走出校园的毕业生，即使落户深圳，也必须要等3年才能入手。持币者，估计也要耐心等待了。
市场上，对深圳这次重磅出手，还传来鼓掌叫好的情绪。
毕竟，此前先行示范区的房价飙升得太厉害了，炒房客蜂拥而入，确实让人担心。
不过，此次调控政策出台，能受益的，还有几个环深城市。
7月15日深圳楼市调控第一条：调整商品房限购年限。
以往，只要拿到深圳户口，就有了购房资格。而落户深圳，并不难。
说白了，只要有足够的资金支付首付，全国各地的人都可以来深圳炒房。
首付不够也没关系，经营贷、信用贷、消费贷等都能帮你凑。
这也是深圳房价居高不下的原因之一。
财新网数据：
今年5月，深圳二手住宅价格指数（定基：2015年=100，下同）为172.6，2019年同期为154.1，5月房价同比上涨了12%。
深圳二手住宅价格指数已经连涨了11个月。
现在，深圳这一休克式调控，让投资客，特别是短期投资客措手不及。
当然，这也会误伤一波刚需。
在深圳住建局公众号，有网友提问：深户2年，社保5年是否可行？
深圳住建局回复：不行，必须深户3年+社保3年。
想必和这名网友经历类似的人，并不在少数。
第二点，打击为炒房而离婚的现象。
之前，一旦离婚，夫妻中就有1人名下无房无贷，可以获得购房资格，用最低的3成首付炒房。
别人去离婚都是糟心的，深圳离婚可能还偷着乐。
然后，深圳人“扎堆”离婚。
今年5月，就有新闻爆出深圳出现离婚潮，各区剩余预约量都为0，离婚排号至少等一个月。
甚至有人为了炒房离婚多次。
婚姻成了儿戏。
现在，应对的措施来了：
夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
也就是说，即使办理了离婚，系统上查到之前家庭名下有房，你就不能享受最低的3成首付。
之前731新政，深圳规定：
购房人离婚2年内申请住房贷款，首付不低于70%。
现在2年变3年，也会在一定程度上遏制炒房。
信贷方面，重点是调高了非普通住宅的首付比例。
总价750万以上，面积144㎡以上的房子都算作豪宅了，首付提高了10%。
这也算是限贷措施，针对改善型需求，从侧面看也是鼓励刚需。
转让增值税2年免征变5年免征，增加投资客的持有成本。
现在深圳是5%的增值税。也就是说，一套1000万的房子，如果5年没到就卖出，光增值税就要交50万元。
以前是够2年就免征，加上3年限售措施，房子第4年就可以卖掉，不用缴增值税。
现在，第4年起可以转卖。
但如果没满5年，对不起，请缴税。
新政出台之前，深圳住建局还专程前往湖南长沙交流楼市调控和监管工作经验。
一个是全国楼市最火热的地方，一个是全国楼市调控效果最好的地方之一。
深圳向长沙学习，给楼市降火也在情理之中。
国民经略提到，长沙楼市调控有4个特别之处：
1.限售4年。商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易；
2.二套限购。购买二套房，必须在首套房拿证4年之后；
3.二套征收重税。个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税；
4.堵住人才购房漏洞。专科及以上学历人才，须满足在长沙工作生活24个月。
这也让长沙楼市失去投资机会。
相关数据显示，今年1-5月，长沙本市户籍购房者占比7成，外省购房者仅为3.15%。
之前，深圳是住宅限售3年，人才落户可以直接买房。
这次调控，没有提到限售，还是延续之前的政策，明显没有长沙的4年，更没有海南的5年狠。
况且，深圳虽然是人才落户，但学历要求并不高，最低大专即可。
现在，深圳在人才落户的基础上，加上深户3年+社保3年，这倒是比长沙更凶猛，算是给极速攀升的房价踩了急刹车。
楼市调控政策出台后，限购、限贷、税收，加上之前的限售，深圳都用上了。要是政策执行给力，深圳的房价，还真得跌。
也许，这对年轻人来说，也算是一个不错的消息。
希望深圳的房价真的能降下来。
至少，在3年社保的限购期内，还可以努力攒攒首付，不至于一下被甩得太远。
深圳的最严限购，倒是直接利好东莞、惠州的临深板块。
毕竟，深圳永远是个香饽饽。多数人的想法是，深圳的房子能上必须上，上不了，就退而求其次买在周边。
这不，深圳房价在飙，东莞房价也在猛涨。
今年5月，东莞二手房均价环比涨幅5.6%，拿了个全国第一。
当然，也不排除东莞、惠州跟在深圳后面出台调控政策。
此外，深中通道开通之前，中山也会受到不少投资客的青睐。周边的热点城市，如广州、珠海，甚至海南等地，同样是利好。
我的看法是，深圳不行，就临深；临深不行，就转移到周边的广州、珠海、中山甚至海南等地。
广州，甚至是押注一线城市的最后机会。
尤其是在黄埔、南沙、白云这些人才限购区，半年的当地社保就可以获得上车资格。
或者，全国最后一个炒房天堂——杭州……
看准了，这些选项都是很不错的机会！
接下来A股市场怎么走，是很多人关心的问题。有一点我很确定，趋势一旦形成，短期内便很难改变，7月份大概率还是继续上攻。当然，本轮更多只是结构性行情，而非全面牛市，投资者在操作上还是要集中下注、做好随时抽离的准备，六个字：狠一点，快一点。
但还没有上车A股的朋友，建议不要盲目追高，可以看看其他市场的机会，适当把握。
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