作者 | 吴邪、黄团长
上半年疫情压顶交易冰封，下半年“三道红线”重塑行规，大家都以为，2020年房企压力山大。
如果你最近和房企朋友聊天，千万别问：
去年赚得多吗？
因为中国房企们，刚刚渡过了一场漫长的“大考”。疫情冲击、调控收紧，已经有一些房企在绞尽脑汁想着怎么活下去。
又到年报季，经济观察报统计，近日A股和H股上市房企有65家发布了业绩预告或业绩快报，其中净利润同比下滑的有44家，占了 67.7%。
不过，也有房企实现正增长，甚至成绩还不错。
比如雅居乐，尽管陈卓林在2019年业绩发布会上也认为“今年肯定是难的”，但从它的年报数据来看，2020 年营业额802 亿元，净利润达到 122 亿元，毛利241亿，增长均超过 3 成，表现相当抢眼。
在中国房地产形势多变的当下，也许像雅居乐这样的房企身上，隐藏着房企未来成长曲线的密码。
这样的房企，究竟做对了什么？
过去这一年来，一些房企的日子过得不太容易。
2020年的中国楼市，历经了密集“打击”。疫情还没有结束，调控接踵而至。据不完全统计，去年超过 408 家房企没有挺过冬天，宣告破产，比 2019 年多了 31 家。
调控也越来越频繁，且屡次刷新记录。2018年450次，平均1天1次以上；2019年620次，打破记录；2020年上半年304次，再次刷新记录。
更重要的是，房地产调控长效机制正在建立。
目前，这个长效机制已经集齐了三大利器——“三道红线”、房地产贷款集中管理制度（两道红线）、集中供地政策。它们都直接或间接对准房企，尤其是对资金周转提出极高要求。
我们可以预见：
楼市调控政策将会继续绷紧，对楼市的降温频次会更高，力度更猛。这对房企而言，意味着限制更多，发展的难度上升。
压力之下，雅居乐各项核心业绩指标表现得可圈可点：
截至2020年12月31日，雅居乐集团营业额突破802亿元，同比增长33.2%；
毛利达241亿元，同比增长31.3%；净利润122亿元，核心净利润111亿元，分别同比增长32.7%和31.2%。
即便有疫情和调控双重打击，还能保持上述四大数据同比增长30%，只能说明，雅居乐前瞻的战略和出色的运营能力正在起效。
拿地产主业来说，雅居乐在2020年实现了1382亿的销售额，同比2019年上升了17.1%。销售稳定增长的“秘诀”之一，就是聚焦大湾区和长三角。
就目前来看，大湾区和长三角是全国最具活力的两个城市群。
去年 GDP 前十强里，大湾区和长三角的城市就占了 6 成。2019 年，常住人口增量前五的城市，也都在这两个区域。杭州凭借55.4 万人的增量位居第一，其次是深圳、广州、宁波、佛山。
来源：第一财经
此外，在国家“十四五”规划中，这两个区域也是绝对的“宠儿”，表明高层青睐有加：
以京津冀、长三角、粤港澳大湾区为重点，提升创新策源能力和全球资源配置能力，加快打造引领高质量发展的第一梯队；
这话说得非常清晰了。
长三角和粤港澳大湾区，都是代表中国参与国际竞争，以及深化改革的探路者、急先锋，是被写入国家战略的，引领发展的先锋。
未来五年，中国城镇化率有5个百分点的提升空间。按照目前的人口流动趋势，进城的人口，大部分将被大湾区和长三角虹吸。
比如，广东省就已明确了规划，到2035年，整个珠三角要再增加1500万常住人口。
这些人口住哪里？显然是大问题，也隐藏着房企的大机会。
雅居乐显然已经洞察先机，落子珠三角的广州、中山、佛山、惠州，长三角上海、南京、杭州、合肥等重点城市。
2020年，雅居乐全年预售贡献来自逾80个城市216个项目，其中珠三角及长三角累计预售面积占比近55%，占比超过一半。聚焦优势区域，确保了未来盈利增长潜力。
更重要的是，更大的发展红利还在后头。
雅居乐的布局战略叫“2+3+N”，其中“2”指的是战略深耕城市群，主要就是珠三角和长三角，“3”指的是标准聚焦城市群，包含了京津冀、成渝、中西部城市群、自贸港，“N”指的是机会关注包括海峡西岸、北部湾、辽中南等城市群。
目前，雅居乐的全国战略布局中，呈现出既全面又有侧重的特点，比如，它在大湾区的土地储备高达1354万平方米，占总土储的25.5%；在长三角拥有达694万平方米的土地储备，占总土储的13.1%。
不难看出，这样的土地储备战略，顺应了国家城市群发展布局，自然能享受到政策落地、城市发展和人口涌入带来的巨大红利。
聚焦几大城市群，为雅居乐赢得持续稳定的收入，也为雅居乐在应对黑天鹅事件、政策调控等不确定性因素时更加从容。
2020 年，雅居乐销售业绩创下历史新高，实现预售金额1382亿元，同比增长17.1%，超额完成1200亿元的年度目标。这也是雅居乐连续第三年销售超千亿。
在稳健发展的基础上，雅居乐实现了充分的降负债，财务结构更加健康。
一系列的“组合拳”收效迅速而明显：
在债权融资方面，在境内外以不同管道进行银行贷款和发售债券；
去年，雅居乐净负债率持续下降至61.0%，较2019年下降21.8个百分点，持续低于行业平均水平。
同时，雅居乐平均融资成本也进一步降低，较2019年下降0.54个百分点至6.56%。
目前，雅居乐拥有现金及银行存款总额508.65亿元，同比增加19.5%；总授信额度达1710亿元，同比增加6.9%，其中未使用授信额度880亿元，同比增加8.6%。整体来看，现金及授信储备十分充裕，流动性良好。
2020年，雅居乐获得境内三大评级机构维持AAA 主体信用评级、境外国际评级机构分别维持Ba2及BB的主体信用评级，表明评级机构对雅居乐业务前景十分信任。
雅居乐年度业绩发布后，也吸引了大行机构纷纷跟进，据不完全统计，已经有11家给了雅居乐“买入”评级，显然对雅居乐整体业绩表现十分认可。
3月26日，雅居乐的股价一度涨到12.56港元，创下52周高位。
除了地产主业，雅居乐多元业务也在开花结果，给未来提供了更大的想象空间。
2018年至今，雅居乐多元化业务营业额占比从7%，上升至10%，去年达到了13.3%，营业额 107 亿元。
这是一个让人不得不注意的比例。
要知道，房地产业务是资金密集型的，一个项目动辄几十亿的营业收入，而搞多元化就不同了，很多钱是要以万元、千元来计算的。
纵观雅居乐的每一个业务集团，却都雄心勃勃。
雅生活集团锁定行业领头羊地位，去年全年营收同比大增 96%，达到 100.3 亿元，成为行业内首批年收入突破百亿的物业企业；
环保集团营业额 22.9亿元，同比大增 52%，行业领先地位也进一步巩固；
房管集团初步完成全国布局，深入扩展长三角、大湾区、成渝等重点城市群，2020年累计拓展项目34个，储备货值逾人民币1100亿元；
雅城集团全年营收增长41%，毛利增长28%。业务几乎覆盖全中国，达 31 个省份203 个城市；
城市更新集团锁定超 1150 万㎡建筑面积，货值约 3600 亿元……
这些雅居乐麾下的“众将”，无不在攻城略地，向行业龙头地位进发。颇有千帆竞发之势。
正如雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林所概括的：
雅居乐集团将继续深刻洞察时代发展，把握趋势和机遇，坚守落实“地产为主，多元协同发展”的营运模式，内外兼修，凝心聚力将雅居乐打造成为长青的百年基业。
结语
草色逐年新，花开又一春。
今年前两个月，雅居乐成绩喜人，预售金额265.3亿元，对应建筑面积155.3万平方米，分别同比增长231%、220%。
雅居乐表示，今年的预售目标要增加到 1500亿元。未来，还会更坚定地加强在大湾区、长三角和海南的布局。
只有顺应大势，既坚定深耕主业，又不断求新求变的房企，才能走得更远……
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