疫情暴击、调控收紧,双寒冬之下,逆势飞扬的房企究竟做对了什么?

疫情暴击、调控收紧,双寒冬之下,逆势飞扬的房企究竟做对了什么?
2021年03月28日 14:30 智谷趋势

作者 | 吴邪、黄团长

上半年疫情压顶交易冰封,下半年“三道红线”重塑行规,大家都以为,2020年房企压力山大。

如果你最近和房企朋友聊天,千万别问:

去年赚得多吗?

因为中国房企们,刚刚渡过了一场漫长的“大考”。疫情冲击、调控收紧,已经有一些房企在绞尽脑汁想着怎么活下去。

又到年报季,经济观察报统计,近日A股和H股上市房企有65家发布了业绩预告或业绩快报,其中净利润同比下滑的有44家,占了 67.7%。

不过,也有房企实现正增长,甚至成绩还不错。

比如雅居乐,尽管陈卓林在2019年业绩发布会上也认为“今年肯定是难的”,但从它的年报数据来看,2020 年营业额802 亿元,净利润达到 122 亿元,毛利241亿,增长均超过 3 成,表现相当抢眼。

在中国房地产形势多变的当下,也许像雅居乐这样的房企身上,隐藏着房企未来成长曲线的密码。

这样的房企,究竟做对了什么?

过去这一年来,一些房企的日子过得不太容易。

2020年的中国楼市,历经了密集“打击”。疫情还没有结束,调控接踵而至。据不完全统计,去年超过 408 家房企没有挺过冬天,宣告破产,比 2019 年多了 31 家。

调控也越来越频繁,且屡次刷新记录。2018年450次,平均1天1次以上;2019年620次,打破记录;2020年上半年304次,再次刷新记录。

更重要的是,房地产调控长效机制正在建立。

目前,这个长效机制已经集齐了三大利器——“三道红线”、房地产贷款集中管理制度(两道红线)、集中供地政策。它们都直接或间接对准房企,尤其是对资金周转提出极高要求。

我们可以预见:

楼市调控政策将会继续绷紧,对楼市的降温频次会更高,力度更猛。这对房企而言,意味着限制更多,发展的难度上升。

压力之下,雅居乐各项核心业绩指标表现得可圈可点:

截至2020年12月31日,雅居乐集团营业额突破802亿元,同比增长33.2%;

毛利达241亿元,同比增长31.3%;净利润122亿元,核心净利润111亿元,分别同比增长32.7%和31.2%。

即便有疫情和调控双重打击,还能保持上述四大数据同比增长30%,只能说明,雅居乐前瞻的战略和出色的运营能力正在起效。

拿地产主业来说,雅居乐在2020年实现了1382亿的销售额,同比2019年上升了17.1%。销售稳定增长的“秘诀”之一,就是聚焦大湾区长三角

就目前来看,大湾区和长三角是全国最具活力的两个城市群。

去年 GDP 前十强里,大湾区和长三角的城市就占了 6 成。2019 年,常住人口增量前五的城市,也都在这两个区域。杭州凭借55.4 万人的增量位居第一,其次是深圳、广州、宁波、佛山。

来源:第一财经

此外,在国家“十四五”规划中,这两个区域也是绝对的“宠儿”,表明高层青睐有加:

京津冀、长三角、粤港澳大湾区为重点,提升创新策源能力和全球资源配置能力,加快打造引领高质量发展的第一梯队;

这话说得非常清晰了。

长三角和粤港澳大湾区,都是代表中国参与国际竞争,以及深化改革的探路者、急先锋,是被写入国家战略的,引领发展的先锋。

未来五年,中国城镇化率有5个百分点的提升空间。按照目前的人口流动趋势,进城的人口,大部分将被大湾区和长三角虹吸。

比如,广东省就已明确了规划,到2035年,整个珠三角要再增加1500万常住人口。

这些人口住哪里?显然是大问题,也隐藏着房企的大机会。

雅居乐显然已经洞察先机,落子珠三角的广州、中山、佛山、惠州,长三角上海、南京、杭州、合肥等重点城市。

2020年,雅居乐全年预售贡献来自逾80个城市216个项目,其中珠三角及长三角累计预售面积占比近55%,占比超过一半。聚焦优势区域,确保了未来盈利增长潜力。

更重要的是,更大的发展红利还在后头。

雅居乐的布局战略叫“2+3+N”,其中“2”指的是战略深耕城市群,主要就是珠三角和长三角,“3”指的是标准聚焦城市群,包含了京津冀、成渝、中西部城市群、自贸港,“N”指的是机会关注包括海峡西岸、北部湾、辽中南等城市群。

目前,雅居乐的全国战略布局中,呈现出既全面又有侧重的特点,比如,它在大湾区的土地储备高达1354万平方米,占总土储的25.5%;在长三角拥有达694万平方米的土地储备,占总土储的13.1%。

不难看出,这样的土地储备战略,顺应了国家城市群发展布局,自然能享受到政策落地、城市发展和人口涌入带来的巨大红利。

聚焦几大城市群,为雅居乐赢得持续稳定的收入,也为雅居乐在应对黑天鹅事件、政策调控等不确定性因素时更加从容。

2020 年,雅居乐销售业绩创下历史新高,实现预售金额1382亿元,同比增长17.1%,超额完成1200亿元的年度目标。这也是雅居乐连续第三年销售超千亿。

在稳健发展的基础上,雅居乐实现了充分的降负债,财务结构更加健康。

一系列的“组合拳”收效迅速而明显:

在债权融资方面,在境内外以不同管道进行银行贷款和发售债券;

去年,雅居乐净负债率持续下降至61.0%,较2019年下降21.8个百分点,持续低于行业平均水平。

同时,雅居乐平均融资成本也进一步降低,较2019年下降0.54个百分点至6.56%。

目前,雅居乐拥有现金及银行存款总额508.65亿元,同比增加19.5%;总授信额度达1710亿元,同比增加6.9%,其中未使用授信额度880亿元,同比增加8.6%。整体来看,现金及授信储备十分充裕,流动性良好。

2020年,雅居乐获得境内三大评级机构维持AAA 主体信用评级、境外国际评级机构分别维持Ba2及BB的主体信用评级,表明评级机构对雅居乐业务前景十分信任。

雅居乐年度业绩发布后,也吸引了大行机构纷纷跟进,据不完全统计,已经有11家给了雅居乐“买入”评级,显然对雅居乐整体业绩表现十分认可。

3月26日,雅居乐的股价一度涨到12.56港元,创下52周高位。

除了地产主业,雅居乐多元业务也在开花结果,给未来提供了更大的想象空间。

2018年至今,雅居乐多元化业务营业额占比从7%,上升至10%,去年达到了13.3%,营业额 107 亿元。

这是一个让人不得不注意的比例。

要知道,房地产业务是资金密集型的,一个项目动辄几十亿的营业收入,而搞多元化就不同了,很多钱是要以万元、千元来计算的。

纵观雅居乐的每一个业务集团,却都雄心勃勃。

雅生活集团锁定行业领头羊地位,去年全年营收同比大增 96%,达到 100.3 亿元,成为行业内首批年收入突破百亿的物业企业;

环保集团营业额 22.9亿元,同比大增 52%,行业领先地位也进一步巩固;

房管集团初步完成全国布局,深入扩展长三角、大湾区、成渝等重点城市群,2020年累计拓展项目34个,储备货值逾人民币1100亿元;

雅城集团全年营收增长41%,毛利增长28%。业务几乎覆盖全中国,达 31 个省份203 个城市;

城市更新集团锁定超 1150 万㎡建筑面积,货值约 3600 亿元……

这些雅居乐麾下的“众将”,无不在攻城略地,向行业龙头地位进发。颇有千帆竞发之势。

正如雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林所概括的:

雅居乐集团将继续深刻洞察时代发展,把握趋势和机遇,坚守落实“地产为主,多元协同发展”的营运模式,内外兼修,凝心聚力将雅居乐打造成为长青的百年基业。

结语

草色逐年新,花开又一春。

今年前两个月,雅居乐成绩喜人,预售金额265.3亿元,对应建筑面积155.3万平方米,分别同比增长231%、220%。

雅居乐表示,今年的预售目标要增加到 1500亿元。未来,还会更坚定地加强在大湾区、长三角和海南的布局。

只有顺应大势,既坚定深耕主业,又不断求新求变的房企,才能走得更远……

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