作者 | 傅斯特
房地产行业已经到了发生嬗变的历史关头。
如果昨天你还对官方高调宣扬的“碳中和”无感，觉得它不会带来实质改变，那么很快你就会发现：你错了。
听说过GEP吗？
3月23日，深圳市发布GEP核算制度体系，一石激起千层浪，标志着宏观领域新时代到来了。
GEP是生态系统生产总值的简称，跟GDP一样是经济社会发展的评价标准体系。
这个体系为“绿水青山”的定价制定了依据，意味着中国要彻底告别粗放型发展模式，进入高质量发展阶段，“唯GDP论”等等都即将成为历史。
粗放式发展，很大程度上就是以牺牲环境为代价，换取经济的增长，这是一个国家早期发展阶段常犯的错误。
这种发展模式的特征是：谁发展的越快，谁就能获得更多的经济收益。收益被一小部分人攫取，但是代价却由所有人共同承担。
2013年，高层将经济定义为“增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期”的“三期叠加”阶段。2014年，高层又将宏观经济进一步高度概括为“经济发展新常态”，提出经济发展方式要从规模速度型转向质量效益型。2017年党的十九大，高层正式提出高质量发展这个词汇。
随着对经济发展阶段认识的不断深化，一系列宏观调控政策也随之而来。
2015年底，高层提出供给侧改革，淘汰了一大批“吸血”的落后产能。2018年，全国又掀起了一场轰轰烈烈的查环保运动。
2020年，领导人在联合国又提出中国的“碳达峰”和“碳中和”的目标，也正式写入2021年政府工作报告，这意味着全国新一轮供给侧改革即将开启。
未来几十年，宏观经济最大的趋势就是：经济从高增长阶段进入高质量发展阶段。
01
从宏观到微观，再见，套利时代！
过去40年最大的财富真相是什么？答案就是，负债越高，财富越多。
这客观上让套利成为上个时代的特征之一。
如今，宏观领域发生变化，微观世界也会跟随调整，比如供给侧改革，就深刻的影响了产业链上下游利润分配。
在供给侧改革之前，煤炭和钢铁全行业连续亏损多年，绝大多数企业入不敷出，处于破产的边缘；供给侧改革以后，落后产能和僵尸企业被淘汰，上游和中游产品价格大幅上涨，价格压力传导给下游制造产业，这样一来，中上游企业在整个利润分配中，就获得了更大的份额。
过去的几十年，信贷过于繁荣，广义货币供应量M2年均增速15%，银行排着队给企业送钱。企业也有一个错觉，凭本事借来的钱就是自己的，不用还。
他们的信仰是，凭借杠杆，大步快跑，跨越式发展，做大做全，主要通过两种方式来实现：第一、资金利差套利；第二、估值倍差套利。
资金利差套利有三层含义：第一层含义，政策利率本身就低于均衡利率，有能力、有渠道负债的企业，只要加杠杆就是套利。
举个例子，比如社会均衡利率是3%，就是企业正常做生意、正常生产和销售商品，最起码能够获得3%的回报，但是央行为了刺激经济，让大家多做生意，人为的把政策利率压低到1%。这样一来，有渠道负债的人，正常生产，就能获得3%的回报，但是只付出了1%的成本。套利空间就是，2%。
第二层含义，利率黑市。比如，有渠道、有背景的企业能够获得5%的政策利率，但是市场上利率已经高达10%，他们获得廉价资金之后，一转手就能够获得5%的利差。
第三层含义，加杠杆搞资本运作，这是企业杠杆效应最显著和最常见的方式。不管有没有能力，只要银行敢授信，企业就敢借贷。他们把借来的钱，大肆投入到生产中去，即便杠杆率“爆表”也要扩大规模，最终目的就是把公司搞上市，然后割一波韭菜功成身退，江湖留名。
估值倍差套利就是，通过杠杆的手段，用高PE估值去大肆收购低PE的业务，再把这些业务装到高PE公司里，从而获得估值套利。
这是一个数字游戏，比如这就公司30倍PE，去收购一家6倍PE的公司，公司每股收益率就会提升。这样一来，即便估值不变的情况下，公司市值也会大幅提升，短期内轻轻松松翻几倍。
回过头来再总体看一下，无论是资金利差套利，还是估值倍差套利，玩这类游戏都有一个共同前提，拼命的负债，拼命的加杠杆，杠杆是发展快慢的一个决定性因素。
所以，过去相当长一段时间内，很多国内公司赚钱的秘诀都不是做业务，而是玩儿资本运作。
现在，微观世界的情况发生了一些变化。
最近几年，最流行的一个词叫什么？打破刚兑。意思就是，做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的。
大而不倒的现象被打破，高杠杆经营的大型集团公司陆续倒闭，就连总资产超过2万亿的巨无霸也未能幸免。
日子过得好的公司都是，踏踏实实稳健经营的企业，这类公司没有投机取巧，不搞杠杆运作，一步一个脚印往前走。大家看看最近非常受欢迎的企业就知道了，不再是高杠杆公司集团，而是养猪的、卖酱油的，或者做水的等等。
跳出现象看本质，微观世界跟宏观领域一样，也是：从粗放式增长过渡到高质量发展阶段。
在这个时代，企业告别粗放式增长，进入精耕细作时代。最基本的思路就是，企业回归正常的商业逻辑，降低杠杆，稳健经营。
02
地产行业步入新阶段
房地产行业未来依然会是国民经济的支柱行业。只是，支柱作用的体现方式大为不同。
过去，房地产粗放式发展带来了不少问题，因此2020年9月份，中央给房企融资画了“三条红线”，这标志着房企高杠杆扩张时代落幕，由粗放式增长进入高质量发展阶段。
众多房企中，房企龙头碧桂园早在2018年中期就提出“提质控速”，积极适应市场节奏。
受惠于多年以来保持的财务纪律，即便在疫情冲击的2020年，碧桂园也能够继续优化资产负债表，优化资本结构。因此，碧桂园的财务盘面仍旧呈现扎实、稳健的风格，抗风险能力极强。
看看大家最关心的三道财务红线：
先看净负债率。截止2020年底，该杠杆比率为55.6%，连续多年低于70%，更是远远低于100%的标准线。这个数据多么不容易呢？据中指研究院统计，2020年这一指标的百强房企均值为94.6%。相比之下，碧桂园杠杆水平持续处于行业低位，这在国内地产企业中并不多见。
再看现金短债比。截止2020年底，该比率为1.9倍，远高于1.0倍的标准值。这说明碧桂园现金储备极其充裕，资金链没有相当松弛，没有绷得太紧。
最后再看剔除预收款后的资产负债率，碧桂园这个数据微弱高于70%的指标线。如果观察碧桂园历年财务数据就会发现一个趋势，一直在好转。管理层也在发布会上表示，公司整个负债规模会在2021年、2022年逐步下降，有信心在2023年6月30日前达标回绿。
过去几年，碧桂园财务方面一直在做的事情就是：降杠杆。当然，碧桂园良好的财务状况，既有公司的努力，也离不开宏观大背景。房住不炒是大趋势，同样的，城市化进程也是大趋势。我国的城市化进程尚未完成，房地产仍然有发展空间。
关键点在于，剔除杠杆后的房地产，蜕化成制造业，属于“传统”行业。身处“传统”行业，企业想要获得社会经济发展的超额收益，需要采取两个行动：1、多元化发展，布局新兴产业；2、改造传统行业，提升生产效率。这两个措施也是碧桂园采取的行动。
2019年1月21日，杨国强将碧桂园重新进行定位为“全世界创造美好生活的高科技综合性企业”，并明确了地产、机器人、现代农业三个发展重点。
根据西方发达国家的经验，企业首先应该集中力量发展核心产品，然后再进行相关多元化经营，最后进行不相关多元化经营。碧桂园多年深耕房地产，已经成为行业龙头老大，所以，多元化势在必行。
企业多元化布局有多种模式，比如垂直整合型，比如三星，基于产业链上下游整合；需求整合型，比如阿里和腾讯，以流量为入口，一环一环向外扩张；多元应用型，比如华为，电信运营商、企业和消费者三大业务群齐头并进等等。
碧桂园这种多元化布局模式，属于垂直整合型+需求整合型的结合。
碧桂园垂直整合的业务就是，机器人业务。众所周知，碧桂园主业是房地产，要想上下游拓展的话，直接扩展到建筑机器人。这样一来，既进入了机器人行业，又提升了建筑业的效率，实现超额收益。
碧桂园需求整合的业务就是现代农业。碧桂园的定位是创造美好生活，健康饮食当然也属于这个范畴。更何况，碧桂园的餐饮机器人还能跟现代农业形成协同效应，共同实现创造美好生活的目标。
碧桂园重新定位，正式提出多元化发展之后，机器人等新业务发展确实非常迅速。
博智林机器人大楼总部
截至2021年2月底，碧桂园博智林机器人项目已招募了4000多名国内外研发人才，平均年龄30.2岁；累计递交专利申请近3000项，已获授权近1000项。
碧桂园荣获中国数字化转型与创新5个奖项
现有在研建筑机器人近50款，其中已有其中18款建筑机器人已投入商业化应用，截至2021年2月，博智林机器人已在超过15个项目中投入商业化试点运用，累计应用施工面积达到80万平方米。
混凝土施工机器人作业中
千玺机器人餐厅则已经开业并运营80家机器人餐厅，投放单机设备583台。
现在，碧桂园多元化的布局已经初具规模，公司也一直在悄悄的变化。过去，碧桂园是一家房地产企业；未来，碧桂园将成功蜕变为一家高科技公司，再次腾飞。
就像亚马逊一样，最初它只是一家线上书店，但是经过多年的布局和耕耘，多年之后大家突然发现它已经转型为一家科技含量极高的云计算公司。
03
结尾
时代的一粒沙，落在个体头上都是一座山，这就是宏观的意义。
宏观领域告别“套利式”增长，进入高质量发展阶段。宏观转变的洪流，会把微观世界裹挟进入这个大时代。企业必将告别粗放式增长，进入精耕细作时代。
拼命负债、拼命加杠杆的游戏不能再继续下去。
拼硬实力的时代来临了。
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