◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 震谷子、夏虫
香港一直是内地楼市的老师，深圳楼市”香港化“也早已出现。但有些考题的答案，内地开发商绝对不可能照抄。比如，房子质量有问题，敢直接推倒重建吗？这是近日，真实出现在香港的一幕。
香港开发商新世界地产表示，与港铁合作的大围地铁站柏傲庄三期，因为底座的混凝土检测没有达到要求，需要拆卸重建，导致交楼时间延期大约九个月，846户住户受影响，包括前香港小姐亚军李姿敏和著名电台DJ车淑梅的女儿张家晞等。值得一提的是，这个“星级”新盘本来就是全港瞩目的一个“网红盘”，三轮销售都是当天就接近售罄。开盘至今已经售出了3000多套，占到整个项目的98%。
具体来说，承建商6月中旬发布通知，三期第8座的结构混凝土检测数据不达要求。随后，7月3日再通知，第1座也出现同样问题。7月8日，新世界地产宣布，为了保障项目质量，决定主动将这两座已经建好的楼层拆掉重新建，目前进度为十多层。
等于整个第三期都要推倒重来，一些建筑测量师认为，类似的案件是非常罕见的。混凝土由水泥、砂石及水所组成。出厂运输过程中，水和水泥会发生化学反应，逐渐凝固。如果时间较长，就会影响混凝土强度。送达工地之后，混凝土会经过三大测试，分别是温度、柔软度和压碎测试。其中的压碎测试分别在运达工地后的第7天和第28天进行，过程当中如果有失误，也会影响混凝土强度。有消息指出，本次事件的楼盘就有一条支撑柱本应用硬度C80的混凝土浇灌，却错误用成了硬度C45的，而工程师甚至还想隐瞒。如该消息最后属实，那么就是所谓的“底座混凝土强度不足”问题核心了。
香港土力工程处前处长陈健硕认为，一般来说，混凝土强度不足，可以用直接的补救手段来加强，而这一次开发商罕见重建，应该是有两重考虑。“第一，修补的价格也未必便宜。第二，买家信心也未必足够。反正修补也是要停工，还得等屋宇处审核许可后才能开工，拆卸重建可能更好。”除此之外，受影响的846户买家还可以自由选择两种赔偿方案，分别是：从2023年6月30日直到成交日，能够获得7%的利息补偿；额外补贴。比如1500万港元的单位可以获得115万港元的补贴。任君选择，丰俭由人，还挺有诚意的。网友直呼：良心发展商。
这个项目是大围站上盖，该地铁站在三年前的施工阶段曾经传出沉降问题，后来屋宇处放宽了沉降标准才得以继续施工。
这不禁让我想起最近的美国迈阿密豪华海景公寓的塌楼事故。除了海水侵蚀导致的沉降，公寓管理方和住客之间一直扯皮，在建筑修补期限之前迟迟没有达成共识，也人为地促成了事故的发生。可以预见的是，如果柏傲庄三期的混凝土强度问题也被人为地隐瞒过去了，那么未来发生事故的可能性也会非常大。新世界地产主动排雷，就是在降低不确定性。
对大部分买房的人来说，“新世界地产主动要求全部推倒重建，同时给予丰厚赔偿”，属实闻所未闻。可以说，新世界用10亿元买了个响当当的金字招牌。没有对比就没有伤害。大家试想一下，通常买房时遇到质量问题，新闻上常见的开发商应对方法是什么？先是隐瞒，瞒不下去了就拖延，拖不下去就开始推卸责任。反正你来我往纠缠好几个回合，都是基本操作。期间，业主们还要经历上街维权，诉诸媒体，对簿公堂这三个标准流程，来泣血痛诉开发商的无良行径，祈求对方可以给自己一点住房保障。三板斧下来，每一个买房人历练完毕，几乎都能成为一个合格的维权人，对相关法律知识如数家珍，成为半个房产法学专家和民间维权艺术家。我们见过豪车上街维权，见过业主集体下跪......“要静坐，不能喧闹”，“要出格，才有媒体关注”，”要学法，才能看懂合同“......买房人之间口口相传维权秘籍，可能是买房路上少见的温情时刻了。以响当当的义乌豪宅——西江雅苑为例，这个当年要排队两个月才能买到的千万级豪宅，在遇到类似的混凝土问题时，处理态度让人大跌眼镜。业主们怀着激动的心情，在开放日应邀参观自己的联排别墅，却发现本应最为坚固的梁柱，被手轻轻一抠，水泥石灰“唰唰”地就往下掉，露出了钢筋最原本的模样。不仅如此，天花板、露台等多个地方还有大量开裂，前来采访的记者都带上了安全帽。触目惊心。
据检测，该建筑的混凝土达不到C30的标准，”承载力不满足使用要求“几乎成了检测报告书的主要内容。都说”交房即维权“，还没等来交房，业主们就开始维权，不得不说是一大历史奇观。最后，由于房子建筑质量过于离谱，在央视的曝光和监管部门的双重支持下，该项目也要推倒重建，业主们闻声”欢呼雀跃“，几乎忘却了这是本应该得到的结果。
豪宅质量问题面前，中产尚且如此弱势，更别说普通买房人了。今年三月份，广州的刚需天堂亚运城也摊上事了。组团之一的天峯F3小区，阳台外立面开裂，窗户摇摇欲坠，有业主在走动时就险些被碎石砸中，吓出一身冷汗。
要知道，这可是57层的超高建筑！万一石头砸到人谁负责？开发商硬气得很，“高空谁掉的东西，肯定是找谁嘛。”业主们怒不可遏，集体拒绝收楼。开发商却表示，如果拒绝收楼，业主们每天就要按房价的0.01%违约金进行赔偿。真行！买房前你是大爷，买房后开发商倒成了大爷！房子质量有问题，业主还要倒赔钱？“交房即维权”不仅仅是业主们的一句自嘲，而是在国内多个城市反复上演的现象。每一年的315打假晚会，开发商们“你方唱罢我登场”，担任固定嘉宾，没有一点离场的苗头。我们不禁要问：为什么几百上千万的资产，连基本的安全感都没有？
其实，建筑质量这个东西，不能光看良心，还得看监管制度。
英国：政府向企业派遣安全监督官员中国建筑行业工会曾经赴英培训和考察，回来之后的印象是：英国建筑施工，一切依法办事，凡事都有规定，各自按规矩自行运转。这听起来十分简单，实际上是百年积累的结果。1974年，英国颁布了各行业必须遵守的安全卫生法，明确规定了工地若出现重大安全伤亡责任事故，除了承包商也要追究业主的责任，倒逼业主主动监督建筑工程质量。英国从1833年就开始实行由政府向企业派遣安全监督官员的制度，还要求用于安全防护设施的开支要占到工程总造价的6%，必须执行。英国还有一个特点是，因为纬度较高，又常年下雨，非常强调建筑的保温。现代科技就不展开了，根据英国天然气公司委托专业调查公司进行的调查显示，就连16世纪的住宅保温性都不输21世纪的房子。
新加坡：全寿命周期质量监管为了规范对建筑工程项目质量的评估，新加坡建筑局BCA于1989年制定了一套定量的建筑工程质量评价系统CONQUAS，目前已经更新到第9版。CONQUAS体系以第一次检查结果为准，行就行，不行就不行，鼓励承建商”一步到位“地达到要求。甚至在装饰装修工程中，新加坡建筑局针对住宅提出了质量标志方案Quality Mark评估，以鼓励开发商提供高质量的房屋。最后一点是全寿命周期质量监管。中国建筑工程质量的监管主体很分散，也权责不清。相比之下，新加坡政府的建筑工程质量监管全都都由建筑局BCA来负责，很清晰也很精准。
日本：买家确认房屋没有问题，才付尾款在日本，除了经典的修缮基金外，还有一个保护消费者的“王炸”设定，是直接甩国内知名开发商几条街的，那就是：只有在买家确认房屋没有问题、交房以后，才付首付以外的尾款的。相应的，各类税费也是从这时才开始算。开发商在交房之前都拿不到钱，对于最后的质量就会非常上心，哪怕出了问题，他们也会积极配合房主，才能快点结款。1980年，日本提出了”百年建筑“的目标。所谓百年建筑，一是指建筑结构寿命达到100年，二是指100年内可以让家庭几代人安居。
对比之下，中国住建部副部长仇保兴曾公开表示，中国的建筑寿命只能维持25到30年。
唉，太苦了，新房的问题还没考虑完，过了10年又得考虑保养的问题……一直以来，房子让中国人有了“家”的感觉，不管加班多晚，到了家门口看着门前的灯亮着，就意味着自己在世上不是孤零零一个人。它是作为一个独立的人能找到自我归属的物质象征。在这个浮躁的社会，大家都忙着赚钱，以为钱能买到质量过硬和装修精美的房子。其实不然。房子的可靠质量，还要建立在人的良心和法律监管之上。
