房地产白银时代,市场在奖励什么样的房企?

房地产白银时代,市场在奖励什么样的房企?
2021年08月27日 13:45 智谷趋势

市场在惩罚违规的房企,以及奖励自律的房企。去年8月份,房企融资“三道红线”出台,此后房企分化发展加剧。

据人民法院公告网显示,2020年房企破产数量超470家,2021年前7个月房企破产数量249家,其中不乏一些地方龙头房企。

房企分化,一个方向是破产,另一个方向是逆势崛起。在“房住不炒”调控思路,以及房企融资“三道红线”出台以后,一些优秀的房企也开始真正发力,增长速度更上一个台阶。

2021年上半年,佳兆业营业收入300.7亿元,同比增长34.8%,远高于去年同期11%的增速;核心净利润39.3亿元,同比增长29%,也远高于去年同期的13%。

接下来的关键问题是,究竟什么样的房企才算优秀,佳兆业这样的房企最核心的竞争力是什么?这得回归房地产的行业本质。

过去,房地产是资金驱动型产业,拥有极强的金融属性,谁的负债能力强谁就能赢得市场。以后,房地产将转型为管理驱动型产业,回归制造业属性,谁的管理高效就能赢得未来。

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精细化管理 才是赢得未来的保障

商场如战场,风云变幻莫测,而规模就是企业抗风险能力的一个重要保障,也是一家优秀企业的必备条件之一。

2020年,佳兆业业绩逆势增长,一举跨越千亿门槛,合约销售金额达1069亿元。2021年前6个月,销售面积380.6万平方米,同比增长79.6%;佳兆业合约销售额638.5亿元,同比增长77.2%,年底前有望实现1300亿目标。

规模的确很重要,但是它并不是企业的全部,因为规模只是结果,源头还在公司管理。

为了提升管理效率,近年来佳兆业集团一直在推动组织变革,在集团内部大力实施PMO大运营体系,从“投、融、产、供、销、回、结、存”等八方面全流程、全方位加强管控,不断加强精细化运营水平。

此外,佳兆业响应国家“科技强国”战略及“新基建”发展策略,还与深圳联通等企业合作,大力发展科技产业,并借助数字科技,积极拓展数字影响线上平台,提升管理效率。

衡量佳兆业精细管理效率的核心指标就是,营销和管理费用率。近些年,佳兆业集团营销和管理费用率一直处于极低的水平,并且还一直在下降。

2021年,佳兆业集团营销费用率同比下降83个基点,下降至2.52%;管理费用率同比下降87个基点,下降至4.81%。

业内也认识到了佳兆业精细管理的成果。2021年3月份,佳兆业连续第三年入围“运营效率TOP10”,获此殊荣的房企寥寥无几。

最能体现和锻炼佳兆业管理能力的就是,城市更新业务,也就是“旧改”。实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署,是国家“十四五”规划纲要明确的重大工程项目。

现在不少房企也都准备进入这个领域。关键是,这个领域并不是谁都能做的,即便资金实力雄厚的房企也不行,因为“旧改”不像其他项目,只要资金底气足就行,旧改需要强大的管理能力做支撑。

旧改的“难”体现在两点:1、需要沟通的对象众多,业主、村集体都是需要打交道的对象,需要全方位的统筹各方利益;2、旧改周转的速度很慢,耗时很长因而在资金安排和风险把控上需要有更灵活的应对方式。

佳兆业深耕旧城改造领域22年,被业界称为“旧改之王”,公司旗下有专门的城市更新集团,不仅拥有精通规划设计、商业谈判、法律专家等旧改专业人才。更重要的是,公司已经形成一整套系统的旧改作业流程和管理规范。

高效的精细化管理让佳兆业成功打造了40多个城市更新项目,集团已经连续三年获评 “中国房地产城市更新优秀企业”第一名。

2021年上半年,佳兆业城市更新项目新增转化可售面积约112.5万平方米,新增货值约727亿元,转化货值已超2020年全年,转化效率明显提升。

佳兆业预计,2021年下半年城市更新项目还将转化155.2万平方米,对应货值超742.1亿元,预计全年转化货值较2020年将翻倍增长。

截至2021年6月30日,佳兆业拥有213个城市更新项目,占地面积超5370万平方米,按货值计算,深圳、广州两地占比73%,大湾区占比高达99%。

城市更新业务除了锻炼了佳兆业的管理能力,还会直接给佳兆业带来业绩增长。因为随着集中供地政策的推进,土地招拍挂市场竞争势必会竞争加剧,而“旧改”转化的土地刚好填补部分需求,成为公司土地储备的一个重要来源。

截至2021年6月30日,佳兆业总土地储备约3114万平方米,总货值约7347亿元,其中城市更新贡献土储货值占比约为47%,接近一半。

02

佳兆业三道红线提前转绿

去年8月份,房企融资“三道红线”出台,自此以后,国内的房企只有一个目标,降负债。

凡是陷入恶性循环,以至于破产的房企,无一例外都是因为负债太高,三个财务指标超过了监管红线。凡是逆势高增长的企业,也都有一个共性,那就是降杠杆成果显著,手里资金充裕。

2021年上半年,佳兆业拥有在手现金487.4亿元,同比增长20.4%。监管部门重点关注的净负债率为93.7%,自2017年以来实现八连降;现金短债比为1.53,剔除预收款的资产负债率为69.9%。

按照监管要求,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。

对于习惯高杠杆运行的房企来说,这个挑战非常大,现在,佳兆业三道红线提前达标,显得尤为珍贵。

降杠杆是目的,精细化管理效率是支撑,那么接下来一个问题是,佳兆业降杠杆的手段有哪些呢?所以,佳兆业不仅销售、营收大幅增长,净利润等指标也同步增长。房地产监管收紧之后,房企都在积极谋求转型,寻求多元化发展。

第一、夯实主业,不仅保持销售、营收高增长,更重要的是,向精细运营要利润。

第二、多元化发展,扩展收入渠道。

关于多元化发展,佳兆业董事局主席郭英成曾经表达过一个观点,“集团发展多元化业务的初衷是希望能与地产主业形成协同效应,特别是在获取优质土地或者是价格合理的土地这块取得一些互补。”

再进一步,佳兆业不只是一家开发商,而是定位于城市综合运营商,目标是让城市更新与综合开发、产业运营、文化旅游协调发展,这就是佳兆业进入健康、文旅和科技等行业的底层逻辑。

所以,佳兆业首家十二年制学校深圳市华朗学校开始招生,佳兆业金沙湾国际乐园开业等等,这些多元化业务为佳兆业扩宽了收入渠道。其主要手段就是扩大股权规模,严格控制有息负债,提升长短债比、降低融资成本、优化债务结构。

第三,除了在经营上开源以往,佳兆业还对财务进行了精细化管理,

5月份,佳兆业还完成交换要约和未经修改的荷兰式拍卖要约收购,将2024年的到期债券兑换为2025年到期债券,涉及8.04亿美元的债务,降低了相对短期的债务风险,延长了公司债务久期。

另外,佳兆业也发行23.89亿美元境外债务,以及获得14亿港元银行贷款,其新借款的加权平均期限大约为3.7年。

在佳兆业业绩公布后,其美元债券价格小幅上涨1-3个pt,表明中资美元债市场看好佳兆业的未来。

03

结语

房地产收紧的故事还是继续,今年前7月调控已达到了352次,平均每月达到了50次。

房地产已经告别“黄金时代”,进入“白银时代”,躺着赚取超额收益的日子一去不复返。

“三道红线”全部转绿,只代表刚迈过第一道坎,后面的路还很长。接下来,房企比拼的能力也将发生变化,从“拼资金”转为“拼管理”。

房企真正的比拼,才刚刚开始。

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