市场在惩罚违规的房企，以及奖励自律的房企。去年8月份，房企融资“三道红线”出台，此后房企分化发展加剧。
据人民法院公告网显示，2020年房企破产数量超470家，2021年前7个月房企破产数量249家，其中不乏一些地方龙头房企。
房企分化，一个方向是破产，另一个方向是逆势崛起。在“房住不炒”调控思路，以及房企融资“三道红线”出台以后，一些优秀的房企也开始真正发力，增长速度更上一个台阶。
2021年上半年，佳兆业营业收入300.7亿元，同比增长34.8%，远高于去年同期11%的增速；核心净利润39.3亿元，同比增长29%，也远高于去年同期的13%。
接下来的关键问题是，究竟什么样的房企才算优秀，佳兆业这样的房企最核心的竞争力是什么？这得回归房地产的行业本质。
过去，房地产是资金驱动型产业，拥有极强的金融属性，谁的负债能力强谁就能赢得市场。以后，房地产将转型为管理驱动型产业，回归制造业属性，谁的管理高效就能赢得未来。
01
精细化管理 才是赢得未来的保障
商场如战场，风云变幻莫测，而规模就是企业抗风险能力的一个重要保障，也是一家优秀企业的必备条件之一。
2020年，佳兆业业绩逆势增长，一举跨越千亿门槛，合约销售金额达1069亿元。2021年前6个月，销售面积380.6万平方米，同比增长79.6%；佳兆业合约销售额638.5亿元，同比增长77.2%，年底前有望实现1300亿目标。
规模的确很重要，但是它并不是企业的全部，因为规模只是结果，源头还在公司管理。
为了提升管理效率，近年来佳兆业集团一直在推动组织变革，在集团内部大力实施PMO大运营体系，从“投、融、产、供、销、回、结、存”等八方面全流程、全方位加强管控，不断加强精细化运营水平。
此外，佳兆业响应国家“科技强国”战略及“新基建”发展策略，还与深圳联通等企业合作，大力发展科技产业，并借助数字科技，积极拓展数字影响线上平台，提升管理效率。
衡量佳兆业精细管理效率的核心指标就是，营销和管理费用率。近些年，佳兆业集团营销和管理费用率一直处于极低的水平，并且还一直在下降。
2021年，佳兆业集团营销费用率同比下降83个基点，下降至2.52%；管理费用率同比下降87个基点，下降至4.81%。
业内也认识到了佳兆业精细管理的成果。2021年3月份，佳兆业连续第三年入围“运营效率TOP10”，获此殊荣的房企寥寥无几。
最能体现和锻炼佳兆业管理能力的就是，城市更新业务，也就是“旧改”。实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划纲要明确的重大工程项目。
现在不少房企也都准备进入这个领域。关键是，这个领域并不是谁都能做的，即便资金实力雄厚的房企也不行，因为“旧改”不像其他项目，只要资金底气足就行，旧改需要强大的管理能力做支撑。
旧改的“难”体现在两点：1、需要沟通的对象众多，业主、村集体都是需要打交道的对象，需要全方位的统筹各方利益；2、旧改周转的速度很慢，耗时很长因而在资金安排和风险把控上需要有更灵活的应对方式。
佳兆业深耕旧城改造领域22年，被业界称为“旧改之王”，公司旗下有专门的城市更新集团，不仅拥有精通规划设计、商业谈判、法律专家等旧改专业人才。更重要的是，公司已经形成一整套系统的旧改作业流程和管理规范。
高效的精细化管理让佳兆业成功打造了40多个城市更新项目，集团已经连续三年获评 “中国房地产城市更新优秀企业”第一名。
2021年上半年，佳兆业城市更新项目新增转化可售面积约112.5万平方米，新增货值约727亿元，转化货值已超2020年全年，转化效率明显提升。
佳兆业预计，2021年下半年城市更新项目还将转化155.2万平方米，对应货值超742.1亿元，预计全年转化货值较2020年将翻倍增长。
截至2021年6月30日，佳兆业拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米，按货值计算，深圳、广州两地占比73%，大湾区占比高达99%。
城市更新业务除了锻炼了佳兆业的管理能力，还会直接给佳兆业带来业绩增长。因为随着集中供地政策的推进，土地招拍挂市场竞争势必会竞争加剧，而“旧改”转化的土地刚好填补部分需求，成为公司土地储备的一个重要来源。
截至2021年6月30日，佳兆业总土地储备约3114万平方米，总货值约7347亿元，其中城市更新贡献土储货值占比约为47%，接近一半。
02
佳兆业三道红线提前转绿
去年8月份，房企融资“三道红线”出台，自此以后，国内的房企只有一个目标，降负债。
凡是陷入恶性循环，以至于破产的房企，无一例外都是因为负债太高，三个财务指标超过了监管红线。凡是逆势高增长的企业，也都有一个共性，那就是降杠杆成果显著，手里资金充裕。
2021年上半年，佳兆业拥有在手现金487.4亿元，同比增长20.4%。监管部门重点关注的净负债率为93.7%，自2017年以来实现八连降；现金短债比为1.53，剔除预收款的资产负债率为69.9%。
按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
对于习惯高杠杆运行的房企来说，这个挑战非常大，现在，佳兆业三道红线提前达标，显得尤为珍贵。
降杠杆是目的，精细化管理效率是支撑，那么接下来一个问题是，佳兆业降杠杆的手段有哪些呢？所以，佳兆业不仅销售、营收大幅增长，净利润等指标也同步增长。房地产监管收紧之后，房企都在积极谋求转型，寻求多元化发展。
第一、夯实主业，不仅保持销售、营收高增长，更重要的是，向精细运营要利润。
第二、多元化发展，扩展收入渠道。
关于多元化发展，佳兆业董事局主席郭英成曾经表达过一个观点，“集团发展多元化业务的初衷是希望能与地产主业形成协同效应，特别是在获取优质土地或者是价格合理的土地这块取得一些互补。”
再进一步，佳兆业不只是一家开发商，而是定位于城市综合运营商，目标是让城市更新与综合开发、产业运营、文化旅游协调发展，这就是佳兆业进入健康、文旅和科技等行业的底层逻辑。
所以，佳兆业首家十二年制学校深圳市华朗学校开始招生，佳兆业金沙湾国际乐园开业等等，这些多元化业务为佳兆业扩宽了收入渠道。其主要手段就是扩大股权规模，严格控制有息负债，提升长短债比、降低融资成本、优化债务结构。
第三，除了在经营上开源以往，佳兆业还对财务进行了精细化管理，
5月份，佳兆业还完成交换要约和未经修改的荷兰式拍卖要约收购，将2024年的到期债券兑换为2025年到期债券，涉及8.04亿美元的债务，降低了相对短期的债务风险，延长了公司债务久期。
另外，佳兆业也发行23.89亿美元境外债务，以及获得14亿港元银行贷款，其新借款的加权平均期限大约为3.7年。
在佳兆业业绩公布后，其美元债券价格小幅上涨1-3个pt，表明中资美元债市场看好佳兆业的未来。
03
结语
房地产收紧的故事还是继续，今年前7月调控已达到了352次，平均每月达到了50次。
房地产已经告别“黄金时代”，进入“白银时代”，躺着赚取超额收益的日子一去不复返。
“三道红线”全部转绿，只代表刚迈过第一道坎，后面的路还很长。接下来，房企比拼的能力也将发生变化，从“拼资金”转为“拼管理”。
房企真正的比拼，才刚刚开始。
