◎作者 | 瓜片
◎来源 | 楼市黄大大(ID:HouseLeader)已获授权
楼市,突然传来一个大消息。今日,一则#房地产税立法暂缓#话题登上微博热搜,点击量超过6千万,引起广泛讨论。
事关全国楼市,房地产税一直是个重要风向标,背后有着复杂的利益格局,牵动各方关切。就在今年2月,财政部原部长楼继伟还发表正式文章,呼吁:房地产税是最适合作为地方税的税种,在经济转为正常增长后应尽快开展试点。这几年,楼市预期不断受到房地产税出台的影响,如同一枚高悬的达摩克利斯之剑。如今,靴子终于落地。9月7日,十四届全国人大常委会立法规划对外公开。在财税领域,只有增值税法、消费税法、关税法等明确在本届人大常委会任期内提请审议。备受关注的房地产税立法,并未在此次立法规划中提及。这也意味着,五年之内,房地产税将不会普遍开征。一再延宕的房地产税,未来到底还能不能正式落地?在中国房地产市场供求关系出现重大变化的局面下,楼市出现如此重大转折,到底是什么信号?
此次十四届全国人大常委会立法规划,属实出乎许多人的意料之外。为什么呢?因为全国人大和财政部,一直在全力推动这一改革落地。要知道,全国人大常委会立法规划,是能管5年立法工作的“总蓝图”。早在5年前的2018年9月,《十三届全国人大常委会立法规划》就将房地产税法被纳入第一类项目,属于条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。没想到,5年之后的今天,到了十四届全国人大常委会立法规划,反而没有了房地产税的踪影,甚至提都没提!说明什么?逆水行舟啊。房地产税这项重大工作,推进委实不易,面临很多现实的难题。中国政法大学财税法研究中心主任施正文的观点很有代表性。他分析说,房地产税立法由于涉及居民财富、房价和房地产市场,因此立法需要特别慎重:在当前房地产市场低迷和经济恢复尚不牢固等现状下,十四届人大常委会立法规划不将房地产税立法纳入一二类项目,是稳妥的,这意味着房地产税立法暂缓。中国人民大学财政金融学院教授李戎也认为,由于房地产在我国居民财富中占比极高,相对更为敏感。同时,近些年我国房地产市场供求关系发生重大变化,从防过热转到防过冷:此时,贸然实施房地产税将对我国房地产市场,乃至经济发展产生不利影响。专家们提到的共同难题,都涉及到经济形势,这不得不引人深思。出台房地产税,长期来看是为了理顺财税体制,但在短期内,又直接影响到经济预期,形成两难局面。网友的评论也很有意思。“牛市sky”s说,上证指数在4500点之上才可能出台房地产税,得到许多网友的呼应和转赞。
也有网友调侃说,这似乎应了老胡说的,“我们国家的纠错能力特别强”。
不过,对于楼市来说,这显然是一个重大的利好信号。就拿当下来说吧,房地产税这把高悬的剑,只要不确定下来,就永远有人在担惊受怕。所以说,暂缓房地产税立法,本质上是对楼市进行预期管理,或者说是来自官方的一份“非正式承诺”。告诉市场:短期内,不会出台针对房地产行业的打压性政策。换句话说:可以大胆买房了。
说实话,这样明确的关键信号,对今天的楼市来说实在太重要了。目前,楼市就像“坐过山车”一样,起伏不定,市场正经历激烈博弈,大局未定,亟待提振信心。看看今年以来的统计局数据,就可以明显看到这样的形势:全国房地产开发投资增速,先起后落,1-8月份同比下降8.8%,跌至年内新低。
销售面积和金额的走势,也很类似。4-5月份的销售高峰之后,呈现后继乏力的态势。
绝大多数城市的房价,也还没有止住跌势。二手房数据显示,70个大中城市里,8月份二手房价格环比下跌的城市有66个。同比去年8月,只有北京、成都和长沙的二手房价保持上涨。更别提,房企依然面临巨大化债压力:中指研究院数据显示,今年三季度仍为偿债高峰,一年内到期余额为9277.4亿元,其中海外债占比35.7%。进入7月,几乎找不到业绩没有下滑的房企。有超过8成百强房企单月业绩环比降低,超半数百强房企的单月业绩同比降幅大于30%,其中36家企业同比降幅超过50%。碧桂园单月同比跌幅高达63.6%,旭辉同比跌超70%。仅仅越秀、保利、华侨城、联发等少数房企,7月单月业绩仍实现同比增长,而他们大多拥有国家队背景。
房地产的危机,还未真正成为“过去式”。然而,市场下行压力太大,本该不差钱的“国家队”也开始面临资金压力。自媒体@说财猫统计了58家房企半年报数据发现,部分央国企以及国字号背景的房企,居然也“踩线”了。踩中一条红线:金融街、华侨城A、绿城中国、大悦城、保利置业等踩中两条红线:五矿地产、首开股份、绿地香港等踩中三条红线:城建发展、华远地产、中交地产、远洋集团(国企大股东)、华夏幸福、建业地产(国企大股东)等银行系统的警报,也还没有解除。今年上半年,四家国有大行的房地产业不良贷款额和不良贷款率出现了上升,分别为:工商银行、建设银行、农业银行、交通银行其中,工商银行上半年房地产业不良贷款率为6.68%,比去年末增长0.54个百分点,是18家上市银行中最高的。
来源:21世纪经济报道正因如此,当务之急仍然是提振经济、树立信心,房地产这根“顶梁柱”,必须给力撑住。
回顾房地产税立法进程,就会发现,它总是被打断,似乎从未迎来一蹴而就的机会。就拿上一轮试点工作来说,2021年10月第十三届全国人大常务委员会,就通过了授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。按照计划,2022年就应该启动房地产税了。没想到,疫情突然卷土重来,叠加房企债务危机。2022年初,财政部又作出了“年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”的表态。从历年官方对于房地产税的表述来看,在疫情之后始终在积极推进,但显然面临不小的困难。“稳妥推进房地产税立法”。——2020年5月11日,《中共中央 国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》“推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权”。——2021年3月,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》“要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”。—— 2021年10月16日,《求是》杂志发表领导人重要文章《扎实推动共同富裕》“在总结上海市、重庆市个人住房房产税改革试点经验的基础上,结合新形势新情况,进一步深化房地产税改革试点,可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用,强化房地产调控需求侧管理,稳定市场预期,也为今后全国统一立法积累经验、创造条件”。——2021年10月19日,财政部原部长刘昆授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,试点期限为五年。——2021年10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行,一些城市开展了调查摸底和初步研究,但综合考虑各方面的情况,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。——2022年3月,新华社记者就房地产税改革试点问题采访财政部有关负责人房地产税是最适合作为地方税的税种,在经济转为正常增长后应尽快开展试点。——2023年3月24日,财政部原部长楼继伟事实上,房地产税作为财政体系改革的方向之一,主要是为了解决三个问题:第一,建立适合作为地方税的税种;第二,化解和抑制地方隐性发债;第三,真正建立事权和支出责任相适应的制度。比起调节房价,房地产税要做到的,是长久性地解决地方政府的“钱袋子”问题。2022年,全国土地出让金断崖式下跌,比前一年整整“蒸发”了2万亿。财政部数据显示,今年前7个月,国有土地使用权出让收入约2.3万亿元,同比下降19.1%。
看看这张图,就知道地方财政的压力有多大。如果开征房地产税,假如按照0.8%的税率征收,能够征得的税收范围在1.48万亿至2.95万亿,可以弥补很大的缺口。这才是房地产税的真正用意。
未来,房地产税立法还能不能实质性落地?从主流的观点来看,各方还是倾向于继续推进,毕竟财税体制改革也是国家治理的重要关键命题。因此,房地产税立法未纳入《规划》,并不意味着放弃立法。从长远来看,房地产税立法、建立完善地方税体系的方向未发生改变,不排除在条件成熟时继续推进相关立法工作。至于条件何时成熟,就要看形势的进一步演变了。当然,对于普通人来说,能够做出的应对,就是进一步优化家庭房产,持有核心资产,房子贵精不贵多。比如,三四线城市的房产,尽量置换到一二线城市的核心地段。一房两房刚需产品,尽量置换成三四房改善产品。老破小和远郊区,非自住的,要及早处理掉。房地产税的到来,并不会影响楼市的根本运行逻辑。从中国发展阶段来看,未来二三十年内,一二线大城市核心地段的优质资产,总是稀缺的。
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