◎作者 | 瓜片
李嘉诚，又双叒想跑了！
在短短不到三个月的时间里，李嘉诚已经通过三次“降价大甩卖”套现上百亿港元，跑得比谁都快。
黄竹坑站港岛南岸的“Blue Coast”楼盘，7折开售；
新界西北地区洪水桥的住宅项目“#LYOS”，分层大楼单位约折价25%，花园复式户最高约折价32%；
位于沙田半山传统豪宅地段的全新住宅项目「名日·九肚山El Futuro」，降价幅度竟然也达到了23%-32%……
为什么香港“全面撤辣”后，李超人跑得更快了？为什么连最保值的豪宅，也要疯狂打折？
底牌出尽的港岛楼市，在风中凌乱。
一线城市，如果全面解除限购，会发生什么？
香港已经跑在前头，做出了示范。事实上，情况比很多人想象的，还要难堪。
今年2月28日，香港财政司宣布“全面撤辣”。即日起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。
为期14年的香港楼市“辣招”，退出历史舞台。
这就相当于全面解除限购，因为，香港主要是依靠税收来调控楼市的。
来源：网络
一旦楼市过热，就增加各种印花税的征收比例，提高成本，给楼市降温，相当于一种变相“限购”。
这种税收调节的严厉程度，甚至比限购还厉害。
以总价800万港元的房子计算，“全辣期”内地人去香港买房，需要缴纳税费高达240万港元。
来源：红星资本局
现在呢？足足减少了216万港元，几乎相当于免首付！
于是，撤辣第一个月，香港楼市迅速升温。
据美联物业监测数据，3月香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，创下了1998年后单月新高；十大二手屋苑交投按月升约2.6倍至359宗。
一夜之间，笑容洋溢在每个销售和中介脸上。
撤辣前，香港经常一个月成交几百套。撤辣后，有多达11个楼盘录得过百宗买卖。
也是那段时间，内地买家疯狂涌入香港扫货，售楼处大排长龙的消息层出不穷。
香港人一套一套买，内地人几套几套买。那段时间连中介老板都吐槽说：“我们不是卖房，而是卖西饼，一卖就是卖半打啦。”
之前只能领底薪的中介，也开始畅想未来：“如果这个态势持续，月入20万港元不是问题。”
香港楼市，似乎又疯狂起来了。
然而！
美梦仅仅持续了一个月。就在全面撤辣的第二个月，政策效果迅速减退。
据美联物业统计，4月香港一手市场录得1816宗成交，环比3月降低56.18%，来了个大跳水。
来源：美联物业香港
另外，4月份10大指标屋苑交投共录得约170宗，较3月约359宗的高位减少约52.6%，但较2月份约101宗仍有约7成的升幅。
如果能够保持4月份的市场热度，倒也不算太差。但就在此时，李嘉诚又一次扮演了“预言家”。
众所周知，每当嗅到市场有一丝丝不妙的气息，李超人总是第一个降价跑路的。
比如，去年他7折甩卖旗下的亲海駅II项目后，没过两个月，香港楼市成交量就开始下滑，价格也跟着下跌。
撤辣第三个月，市场温度已经逼近政策前。
据香港《信报》消息，5月最后一个周末，香港新房销售跌至三个月低点，一手市场仅录得60宗成交。相比撤辣后周末成交一度冲上502宗，缩水得只剩个零头。
反映香港二手楼市表现的中原城市领先指数CCL最新报143.78点，比上周又跌了0.15%，正在逼近“撤辣”前的143.02点低位。
中原地产预测，CCL在6月份可能会跌穿140点。
香港楼市，又被打回原形了。
来源：中原地产香港
同样是“取消限购”级别的大招，内地开发商恨不得连夜取消折扣，能多赚一点是一点。
李嘉诚不一样，来了个降价三连。让人不得不佩服：
姜还是老的辣。
可惜香港没有“限跌令”，无法阻止李超人的砸盘行为。
至于内地一线城市，至今仍然不肯“脱光”，恐怕也是不想像香港这样，而是保留一定的余地，避免大起大落。
事实上，很多香港人已经看开了，不再继续留在港岛“卷”，而是选择“北上买房”，享受生活。
全面撤辣初期，不少内地中产和富豪赴港淘金，他们恨不得开着飞机、开着高铁来抢房。
而现在，从内地杀过来的看房大军，又开始变得稀稀拉拉。
与此同时，从香港开往内地的看房大巴，却越来越火爆。
这两年，香港人早就挤爆了深圳，一到周末，各商场大排长龙。连10元一份的肠粉、15元一份的猪蹄饭、15元以内的鲜榨果汁，也被他们从城中村里“挖”了出来。
来源：小红书
听说为了在深圳看病省事省钱，一些香港人甚至开始买深圳社保了。香港立法会议员近期也指出，因为香港药价太贵，越来越多人回内地求医买药。
一边是消费嘎嘎流畅，另一边买房也越来越顺手。
广东著名侨乡中山，成了这一波北上购房热潮的最大赢家。
网上有一位中介这样描述：
每个周末会开31座豪华中巴去接香港客人回内地看房，几乎次次都能“满载而归”。
售楼处现场也非常有画面感：
带着浩浩荡荡的队伍走进售楼处，偶遇其他看房团，几个内地中介完全被香港口音包围，现场挤到“一张空椅子都找不到”……
来中山看房还有个额外“福利”，时不时能偶遇香港明星。一个多月前就有自媒体爆料，主演过《妙手仁心》《倚天屠龙记》的港星吴启华在中山看房。
不问不知道，原来他已经在中山定居好几年了。
来源：中山房叔
不过，据说中山南部才是香港人的最爱。三乡雅居乐、华发观山水和神湾远洋繁花里，这三个楼盘都有“小香港”之称。
其中远洋繁花里宣称每卖出10套房就有7套业主是香港人，累计已有1000名香港业主。
来源：网络
大湾区居民眼里的“投资洼地”，成了香港人眼里的“香饽饽”。
连阅房无数的香港中介，来中山也狠狠破防了。
“南北通透的大客厅”
“三边落床’的卧室”
“80平精装修，只要70万”
毕竟，在香港一套90平的房子，就称得上“千尺豪宅”了。
一大批受够了“鸽子屋”的香港人突然发现，这里没有三尖八角奇葩户型，没有暗无天日潮湿走廊。楼下园林鸟语花香，小区外配套便利齐全。
香港十分之一不到的价格，就能圆一个“千尺豪宅”梦。
大湾区不止房价便宜，买房也变得越来越方便。
今年1月24日，香港金融管理局（金管局）联同中国人民银行（央行）公布六项深化香港和内地金融合作的政策措施，其中包括在大湾区实施港澳居民购房支付便利化政策。
同日，中国人民银行广东省分行、国家外管局广东省分局发布《港澳居民购买粤港澳大湾区内地城市房产结算支付便利化业务指引》，明确：自2024年2月26日起，港澳居民个人购买广州、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等8市的新建商品房及二手商品房，可在境外汇款，用于偿还境内按揭贷款，跨境支付不纳入每日最高限额。
紧接着，建行中山分行成功落地了中山市首笔港澳居民购房结算支付便利化业务。
来源：建行广东中山分行
继中山之后，惠州、肇庆、珠海等一众大湾区正在被“攻陷”。
上月底，广佛南环、佛莞城际开通运营，并与已开通的佛肇城际、莞惠城际相连，全长258公里的“大湾区地铁”终于成形。
畅行大湾区以后像地铁一样便捷，刷卡进出站，随到随走。
这个月底深中通道开通之后，乘坐深中跨市公交从深圳到中山，将会从原本的2小时缩短到50分钟以内。
喜事成双。月底新中山港也将完成改造升级，届时从香港出发坐船北上中山，将缩短至60分钟。
随着大湾区进入深度融合期，房价信息差抹平，通勤时间差抹平，越来越多香港人正在把“北上买房”列入计划清单。
香港楼市，往何处去？
一方面，随着粤港澳大湾区的发展，珠三角和香港的“时空距离”越来越近，融合越来越深。普通香港人，可能会越来越厌倦“天价房贷”，投入大湾区的怀抱。
毕竟，大湾区内地的9个城市，真的不缺房子。
就拿中山来说，截至4月底，中山全市的商品房存量为11.2万套，其中住宅6.3万套。去化周期大概为38.5个月。
就算香港人持续“爆卖”，中山新房也要两年多才能卖完。
另一方面， 这些年内地的房价，尤其是深圳、广州的房价，也在不断向香港看齐。
上世纪80年代，新中国第一个商品房小区东湖丽苑，尚未开工就在香港预售。见惯了“炒楼花”的香港人，200多套房子在还是图纸的时候就抢购一空。
深圳第一轮房价暴涨，也是香港人炒起来的。
深圳普通住宅5000一平的时候，香港人云集的罗湖百仕达花园、福田中银大厦，已经涨到了差不多1万一平。
不过，今天深圳的房子均价已经超过6万/平，10万以上单价的楼盘，也比比皆是。
今天，北上买房的香港人，可能是最后一波“北上投资买房潮”了。
以前“10个人里有7个都是炒房的”，如今北上购房目的变成了：养老、移居、度假……饱受高房价困扰的香港人，竟然在内地实现了“房住不炒”。
一个时代，渐行渐远。
