影响楼市的超级大招:“三条线”来了!

影响楼市的超级大招:“三条线”来了!
2019年11月04日 21:11 智谷趋势

◎作者 | 刘晓博

◎来源 | 刘晓博说财经(liuxb929) 已获授权

11月1日夜,新华社全文播发了《关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》。

这份重要的文件,是今年7月24日在“中央全面深化改革委员会第九次会议”上审议通过的,近日由中央办公厅、国务院办公厅联合印发。

所谓“三条控制线”,是指生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界。这三条控制线好比加在房地产行业头上的“三道紧箍”,不能越雷池一步。

如果逾越,后果将极其严重,房子很有可能保不住,也不会有像样的赔偿。

“指导意见”把三条控制线的意义,上升到了“中华民族永续发展的基础”的高度。并宣布,三条控制线是“调整经济结构、规划产业发展、推进城镇化不可逾越的红线”。

1、关于生态红线:自然保护地核心保护区原则上禁止人为活动,其他区域严格禁止开发性、生产性建设活动,在符合现行法律法规前提下,除国家重大战略项目外,仅允许对生态功能不造成破坏的有限人为活动。

2、关于基本农田:永久基本农田是为保障国家粮食安全和重要农产品供给,实施永久特殊保护的耕地。确保永久基本农田面积不减、质量提升、布局稳定。

3、关于城镇开发边界:城镇开发边界……框定总量,限定容量,防止城镇无序蔓延。科学预留一定比例的留白区,为未来发展留有开发空间。城镇建设和发展不得违法违规侵占河道、湖面、滩地。

那么问题来了:当三条边界发生矛盾的时候,谁更优先?

文件说:

三条控制线出现矛盾时,生态保护红线要保证生态功能的系统性和完整性,确保生态功能不降低、面积不减少、性质不改变;

永久基本农田要保证适度合理的规模和稳定性,确保数量不减少、质量不降低;

城镇开发边界要避让重要生态功能,不占或少占永久基本农田。

也就是说,生态保护红线最优先,其次是永久基本农田,最后才是城市开发边界。

生态放在第一位,这是很容易理解的。人类的一切活动,都必须以尊重自然为基本原则。没有生态安全,就没有粮食安全。没有生态安全和粮食安全,城市就无法正常运转,转眼之间繁华就可能变成噩梦。

正是因为生态保护红线、永久基本农田处于“优先级别”,所以文件规定:

1、涉及生态保护红线、永久基本农田占用的,报国务院审批;

2、对于生态保护红线内允许的对生态功能不造成破坏的有限人为活动,由省级政府制定具体监管办法;

3、城镇开发边界调整报国土空间规划原审批机关审批。

看到这里,或许有读者会问:这跟我们买房子有什么关系?

关系非常大!

第一,这意味着任何一个城市都可以“摊大饼”、无限扩张的时代结束了,土地将越来越宝贵。

过去二三十年里,中国无论多么小的城市,哪怕是四线、五线城市,都纷纷设立各种开发区、新区、新城。

国家发改委“城市和小城镇改革发展研究中心”2014年的时候公布过一个数据:全国当时规划的新城、新区有3500多个,如果规划全部落实,可以装下34亿人口。可以想见,这些规划如果完成,中国楼市的库存量会达到什么程度,而土地浪费会达到什么程度,房价会跌到什么程度。

近年来,随着中国人口红利终结,结婚率、出生率都在下降。而以“大城市+城市群+都市圈”为特征的“新型城镇化”正不可阻挡地到来,大城市对中小城市的抽血才刚刚开始。

国家已经开始提出“收缩型城市”的概念,这说明高层意识到,未来很多中小城市人口不可能无限制增长,摊大饼式的发展将带来可怕的资源浪费。所以,开始重视划定城市边界。

此外,中国人均耕地远远低于全球平均水平,中国粮食自给率一直维持在90%左右,必须划定永久基本农田,否则将来粮食安全无从谈起。

至于生态环保,中国也必须补课。过去这些年,生态环保欠账太多,再不保护可能威胁到民族存亡。比如我们耕地的重金属污染,就达到了触目惊心的地步。

“三条控制线”受到前所未有的重视,意味着土地会变得更加珍贵。对于城市来说,建设用地跟人口挂钩将越来越严格,没有人口增量,城市边界就会被严格限制死。至于有人口增量的城市,也首先从提高容积率入手,其次才是适度扩张城市边界。

这对于房地产来说,是大利好。想想看,中国3500个新城可以装下34亿人,这种恐怖的局面不会出现了。城市边界的划定,让土地变得更宝贵,新房的供应被控制,传说中的大熊市就很难出现了。

第二,人口将被导入主要的城市群,城市发展将出现“马太效应”。

今年8月26日,中央财经委第五次会议强调,中国的“经济发展的空间结构正在发生深刻变化,中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式”。

在这个背景下,官方已经放弃“大中小城市协调发展”的模式,走大城市化、城市群都市圈化的“新型城镇化道路”。所以中央财经委第五次会议说:

发挥各地区比较优势,促进各类要素合理流动和高效集聚,……增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力,增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能。

也就是说,中心城市和城市群将成为未来承载人口的主要地区,其他地区如果人口密度达不到,就种种地、维护生态安全、守好边疆就可以了。

很显然,未来城市的发展将严重分化,马太效应将加强。大城市及其都市圈、城市群将越来越发达,其他中小城市则大多会走上收缩之路。

这其实是最好的结局,因为大城市化可以提高土地利用效率,节约耕地,更加环保。

第三,千万不要买生态红线、基本农田范围内的房子,即便是地方政府批准的,也风险巨大。

最近两天,江苏南通启东一处造价据说接近1.3亿元的农村私宅被强拆,引发了很多人的围观。从下面图片可以看出,这栋房子坐落在河道边,显然属于生态红线范围内,被拆除是必然的。

视频来自微博

或许有人会说,如果是商品房还会拆吗?一样拆,在武汉就有先例。当年被强行爆破的“外滩花园”一度销售超过90%,这个小区建在长江防洪堤内,并打出了“我把长江送给你”的广告词,最终灰飞烟灭。

类似的案例,还有西安南部的秦岭别墅,无论是否拿到过许可证,最终都被拆除了。

因为中央文件说得非常清楚,“涉及生态保护红线、永久基本农田占用的,报国务院审批”。一些地方政府懵懵懂懂,擅自批准了一些项目,最终都是非法的。买房子的时候,要千万注意别碰这类小区。如果买错,拆除的时候谁都救不了你。

第四,对于远离城市中心的景区、海滨物业,要保持充分警惕。

随着国家环保要求越来越严格,景区住宅和一线海景房、江景房将越来越少。或许你会说,这很好呀,不是稀缺了吗,我买了会升值。

这真的很难说。如果配套好、位置好,有人气、靠近中心城区,可能是这样的。但如果在景区内部、远离城市的区域,就未必是好事。原有的房子固然稀缺,但没有后续小区建设,已经存在的房子将沦为“孤军”,各种配套都跟不上,最终价值大打折扣,甚至无人问津。

总之,生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界是非常重要的三条线,它将改变房地产的基本逻辑。对于文旅项目基本上偏利空,对于城市“刚改项目”基本上是利好;对于人口流失的中小城市是利空,对于有显著人口增量的大城市,则是利好。

买房不知道选哪里?太正常了。现在,房地产投资进入系统性焦虑时代。中国城镇化进入下半场,城市加速分化、楼市变幻莫测,我们比以往任何时候都需要深思熟虑。只有那些承载国家意志,踩准历史进程的城市,才能强势崛起,赢得未来。11月9日、10日,智谷趋势走进上海、苏州,举办大咖线下分享会。旺角黄局长面对面解读趋势,剖析大时代的机遇所在,诚邀你的参与!有些话,我们只能当面说。

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