强烈建议二三线城市的市长,来这座城市学学怎么做“表面工作”

强烈建议二三线城市的市长,来这座城市学学怎么做“表面工作”
2019年11月14日 18:27 智谷趋势

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  宇庭

双十一这一天,北京23万元/平的“豪宅”刷屏了。

既不是像深圳湾1号那套1.5亿的海景房(河景房/江景房/山景房),也不是像北京四合院那样的宽敞大宅。

而是下图这样70岁高龄的房子:

(图片来源:阿里拍卖网)

这套房子位于北京西城区,面积只有5.6平米,成交总价127.55万元。

当然,能让大家买单的,还是它最重要的身份——学区房。

大家都知道,最近北京房子不好卖。尤其是高价大户型,几乎都得降价才能成交。

凭什么破得不能住人的学区房就能卖出“天价”,配套好、装修好的房子,就得被逼着降价?

还不是因为学区房的稀缺性,掌握了最核心的定价权。

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房价进入横盘期的时候,就能看出哪些房子的定价权更大。

今年的房东特“难过”。

今天早上出门,发现我家楼下大门上贴了张公告:

看完心头一紧。

去年我在广州买房时,遇到的各路房东都硬气得很,死活不肯降价。结果今年,不断听见有房东降价几十万卖房的。

我眼红了。

今年双十一,有位朋友去签购房合同,她看中的房子,去年小区成交单价接近5万,今年活生生给谈到了4万,因为房东说着急用钱,妥协了。这个双十一折扣,厉害了。

还有朋友前一天晚上看了个房子不错,回去考虑考虑。第二天中介就通知房子已经卖了,降了20万。

这年头,房东降价卖房,就像不差钱似的,其实背后也是无奈之举,要想快点变现,只能割舍点过去的收益。

2017年,北京一夜房价暴涨40万的故事,早就不再了。

即便是中国一线城市的房东,如果手上没有最大的王炸,例如省一级学位、核心CBD区域,或者是刚好处于本轮城市发展的重心,遇到大环境不好时,也得适当地弯一弯腰。

即便是国际一线城市的房东,面对黑天鹅的冲击,也只有拿到王炸的区域,才更坚强。

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以城市发展方向和广州很接近的伦敦为例。

目前广州和伦敦一样,城市发展方向都是在以原有中心为起点,往东部迁移。

广州以最大的CBD珠江新城为起点,向东沿珠江建立多个副CBD群。

而伦敦则从西一区的老城区和老金融城为起点,向东边的金丝雀码头、皇家码头开发了新的CBD区域,并在泰晤士河北岸、东伦敦区域向外围继续延伸。

作为欧洲最大的金融中心,伦敦的城市发展格局,基本上是围绕金融产业集中地向外辐射的。

在伦敦房价受脱欧影响而普遍下滑的情况下,东伦敦的很多地区仍然能够保持一个相对坚挺的价格。例如,今年上半年伦敦房价还没回暖的时候,绝大部分地区房价受脱欧的影响有所下滑,但仍然有7个区域房价逆势上涨,有四个区域都位于东伦敦。

东伦敦在脱欧冲击下脱颖而出,就如北京的那套天价学区房,在大家纷纷降价卖房的时候,反而走出了一波行情。

东伦敦的王炸,就是正在进行的城市更新项目。用咱们国内通俗的话来说,类似于“旧城改造”。只不过,东伦敦的旧城改造,目的不仅仅是改变市容市貌,更多的是通过建设密集的交通网络、吸引企业入驻等等,盘活了这里的人流和经济。

二十年前,对于投资伦敦的人而言,“宁要西边一张床,不要东边一间房”恐怕是他们最真实的心声。

就像1992年上海浦东新区成立之前,浦东在上海人眼里是作为乡下存在的。如今,浦东新区已经成为了上海金融和科技产业的集中地。陆家嘴、张江高科技园区,都成为了全球很多后发城市对标的区域。

最近这二十年来,东伦敦进行的最大的改造项目有三个,分别是:

位于金丝雀码头的伦敦新金融城;

位于肖迪奇大街和老街周边的伦敦科技城;

位于东伦敦最大交通枢纽站Stratford的奥林匹克公园。

在国内,光有城市规划,迟迟不见行动的事儿并不少见,例如2017年宣布的利好河北三县的千年大计;又或者是这些年二三四线城市最热衷的建新城、建高新区,GDP是拉上来了,空城倒是留下来了。

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所以,要看城市改造项目,究竟是不是面子工程,姐建议大家多看看这几个指标。

第一,人口有没有引入。

第二,交通有没有跟上。

第三,产业有没有铺开。

产业可以吸引人口,交通可以输送人口。有了这些,经济基本就稳住了。在伦敦这种自由市场、而且住房供应不足的情况下,房价和经济是呈高度正相关的,

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东伦敦是做做样子吗?

还真不是,它的改造,就是伦敦的成长故事,真应该让许多三四线城市的城规部门来参观参观,而不是围绕高铁站建了一堆楼盘就算交差了。

2018年,东伦敦一共有110万人,平均年龄为33.6岁,比英格兰的平均年龄低了整整7岁。看看东伦敦与英格兰、威尔士的劳动力占比,东伦敦是满满的荷尔蒙啊。

全球地产咨询公司莱坊今年有一份报告,从2019年到2041年,东伦敦将一直是伦敦人口增长最迅猛的地区。在下面这幅图里,人口柱升得越高,证明人口流入越多。

(伦敦各地人口增长情况,资料来源:莱坊)

很多人会觉得东伦敦居住的人群素质不高,但其实并非如此。

我在伦敦市政厅扒了下整个城市的人口分布图,结果还挺意外的。

下面这幅人口分布地图里,粉色代表城市精英,绿色代表学生和工人群体,橙色是高层住宅区。

粉色区域(城市精英)主要集中在河的北岸,自西向东延展。河北岸的东伦敦片区,是粉色和橙色交织的。说明这里的精英阶层和高层公寓都比较多,学生和工人群体(绿色)则主要分布在外围区域。

所以,东伦敦通过了第一关——人口的检验。

再来看看第二关——交通。

这里就不得不提刚刚官宣的伊丽莎白线(Crossrail1)。伦敦这条已经建设了十年的横贯东西地铁线,11月8日在伦敦交通局官网宣布,最早将于2021年正式通车,目前进入最后冲刺阶段啦!

伊丽莎白线是欧洲建造规模最大的地铁线,全长42公里,通车之后,横穿伦敦的时间将被缩短为45分钟,从希斯罗机场到伦敦金融城只要34分钟。

赶紧沿着伊丽莎白线提前占坑吧!

(伊丽莎白线站点,红色方框部分为东伦敦)

沿着这条经典的横贯东西线,可以从西伦敦直达伦敦金丝雀码头、伦敦科技城(LiverpoolStreet站),也可以到达东伦敦最大的交通枢纽站Stratford。

Stratford站是六条轨道交通的交汇处,每年运输的乘客超过1200万人。从Stradford站出发,乘坐地铁8分钟便可以达到金丝雀码头,钻入CBD,投身全球金融市场。

如果再打开伦敦的地铁分布图,东伦敦的线路密集程度,完全可以媲美西伦敦。买房怎么买?沿着地铁线,寻找最方便到达金丝雀码头的站点。

目前Jubilee线和DLR线是可以到达金丝雀码头的,只要房子位于这两条线上,或者更方便地换乘到这两条线,就能保证我们的租客,可以在三十分钟内(地铁+步行)到达公司。

所以,东伦敦并不是只建高楼不修路。很多城市人口、产业优势很明显,但一直发展不成国际大都市,就是交通拖了后腿。例如东南亚的吉隆坡、曼谷。

当然,最重要的就是东伦敦到底有没有真材实料,能够留住人才了。

东伦敦最早发展的是金丝雀码头——新金融城,基本上这也是除了伦敦的地标景点之外,中国人最熟悉的一片区域了。

(1986年未正式改造前的金丝雀码头)

(2012年大部分改造都已完成的金丝雀码头)

改造前和改造后,简直天壤之别。

目前,金丝雀码头已经成为欧洲最大的摩天大楼群,伦敦34%的金融从业人员都在这里工作,总人数近12万人,平均年收入10万英镑,更不用说金融高管的收入。所以这些金融从业人员的收入,在金融城附近买房完全无压力。

摩根大通、瑞士信贷、汇丰、花旗、巴克莱银行、安永、路透社、经济学人、英特尔等等大名鼎鼎的国际企业都在这里办公。

光有金融产业还不够,伦敦市政府在2010年的时候,又把科技城定在了东伦敦。

思科、英特尔、亚马逊、彭博、推特、高通等2000多家公司开始进驻,仅2011年就有200多家科技企业将总部定在伦敦科技城(TechCity)。现在,伦敦科技城每平方公里平均有3200家高科技企业,是全球第三大高科技产业区。

从2014年开始,伦敦科技城每年都会举办一次伦敦科技周,目前已经成为全球最为出名的科技盛会。

据说,这里也是全球最贵的科技产业社区,在2017年的时候,莱坊就做过统计,东伦敦科技城的租金是每平方英尺91美元,在当时换算成人民币需要190元/平米/天,这个租金,都够我们在二三线城市租一个月的办公室了。

伦敦科技城的位置,刚好就在老金融城和新金融城之间。科技+金融的产业搭配,简直无敌。

这就相当于深圳南山粤海街道办那一堆高科技企业,有了深圳前海金融产业的扶持,让深圳成为了最牛“宇宙中心”。

人口+交通+产业,这三大关口,东伦敦都通过了。经济不发展,房价不上涨?简直天理难容了。

这就是东伦敦历经脱欧波折,房价依然屹立不倒的王炸。

抢占定价权,它做到了。

如果五年前,你错过了金丝雀码头,那就别再让东伦敦这块唯一高增长的区域,从你手中溜走了。

人生最大的遗憾,就是明知机会在此却踏空了。东伦敦就是追求财富增值的家庭最不能错过的区域。这个区域适不适合你?怎么选盘?怎么贷款?欢迎勾搭我的小伙伴文锦 | 智谷趋势(ID:zgtrender008)进一步详细了解,备注:英国。

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