独家数据支持：开源证券金融工程团队
2023年新年伊始，央行、银保监会便打响了稳楼市“第一枪”。
1月5日晚间，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。从表态和内容来看，一是力度集中在首套，围绕二十大方向依然强调房住不炒；二是政策方向强调精准，“因城施策”；三是本次政策信号作为地产需求端政策再加码的起点，意味着需求侧的房地产政策将进入常态化阶段。
资料来源：中国人民银行官网
同日，住建部部长倪虹在接受央视采访时表示，对2023年住房城乡建设工作充满信心，并强调，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。
利好信号持续释放，2023年房地产市场能否企稳回升？
今天，我们就来聊聊房地产的过去与未来。
2022年房地产市场回顾：历经坎坷现曙光
2022年，在多个超预期因素影响下，中国房地产市场经历了前所未有的挑战。
• 行业供需：全年商品房销售规模大幅回落
2022年上半年行业销售面积和销售金额增速受到疫情冲击后快速下行，下半年则受政策边际放松和疫情散发等因素呈现底部徘徊趋势。分线城市看，销售增速快速下行后微升，一线城市相对较强；二线城市占比收缩。
• 行业投资：新开工意愿较弱，投资下行压力显现
根据开源证券统计，2022年1-11月，全国房屋新开工面积11.16亿平，累计同比下降38.9%。整体仍保持低位，源于当前行业处于低库存、低需求、弱预期的状态，房企新开工意愿较弱。2022年1-11月，房屋竣工面积5.57亿平，累计同比下降19.0%，在疫情影响下累计竣工面积降幅有所扩大。
2022年1-11月，房地产开发投资额同比下降9.8%，同期购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为-58.5%、-50.8%。开源证券表示，开发投资数据承压主要源于：（1）市场销售冰冻降低房企投资能力和投资意愿；（2）拿地进一步走低也约束了开复工的释放，综合将导致投资继续走弱；（3）11月疫情封控城市较多。
• 行业政策：纾困政策密集出台，提振市场信心
11月以来，“金融16条”“第二支箭”“第三支箭”先后落地，企业端预期有所修复；12月，高层密集发声为房地产定调，强调“房地产是国民经济的支柱产业”“要充分认识到房地产行业的重要性”。地方政策层面，自4月政治局会议提出因城施策政策以来，全国各省市密集出台政策保障楼市平稳运行。但短期影响居民购房的收入预期、房价下跌预期、对期房烂尾担忧等因素，并未出现明显好转，购房者观望情绪仍较重，房地产市场企稳仍需要时间。
展望地产板块后期走势，能否布局？
从估值角度看，房地产板块估值调整后，各细分板块估值水平处于历史低位。通过房地产开发、房地产经营、房地产服务细分板块的PB走势来看，最新PB分别为0.89、1.55、1.45，各细分板块估值水平均处于历史低位，具有投资性价比。
机构资金2022年11月份以来流入多家A股地产公司，房地产板块基本面改善的逻辑得到认可。开源金工团队通过龙虎榜上机构专用席位动向来跟踪机构资金在地产板块上的流动，发现2022年11月份以来，机构资金出现在多只地产股的龙虎榜上。其中新城控股、万科A、华发股份等龙头地产公司被机构资金净买入最多，这表明机构资金认可房地产板块基本面改善的逻辑。
龙头房企资金约束严格，地产行业整合期将受益。当行业处于整合期时，具有规模和资金优势的龙头公司将受益。以地产公司资金监管账户政策来看，为了保障项目竣工交付，要求资金监管账户留存充足额度。从重点房企受限资金占比来看，保利发展、招商蛇口等优质央企受限资金占比均超过30%。预售资金监管比例较高的房地产公司整体违约暴雷风险较小，将更受购房者青睐，也将为优质房企释放更多资金流动性。因此，地产板块中龙头公司将普遍受益，也更具投资价值。
中证800地产指数：更能代表A股地产龙头公司
在全市场主流地产行业指数中（中证800地产指数、中证全指房地产指数、国证地产指数、房地产业指数），中证800地产指数（399965）前十大成分股权重及平均总市值居前，持股集中度更高，更加能够代表A股地产龙头公司。
资料来源：Wind
2022年以来，中证800地产指数共完成3次调仓，累计剔除9只个股，最新持仓23家龙头地产公司，前十大成份股均为央企、国企及一线优质民企，绿档特征显著，前十大成份股合计权重超75%，聚焦龙头标的。
统计近十年，中证800地产指数、沪深300和中证500都上涨的月份中，三者的涨幅。如下图所示，在这些月份中，中证800地产指数相对沪深300和中证500指数的胜率分别为55.26%和52.63%，平均超额收益分别为1.47%和1.24%。可以看到，在牛市行情中，中证800地产指数具备较高弹性，能够更好地捕捉市场上涨收益。
资料来源：Wind
地产ETF（159707）：唯一标的、弹性优势凸显
目前唯一跟踪中证800地产指数的ETF是华宝中证800地产ETF（159707），根据标的指数构建方案，其权重股权重上限为15%，不会在某一只股票上设置过高权重，持仓相对分散，结构更加均衡。因此，能够有效分散个股投资风险，优化收益表现，捕捉地产行业公司的中长期机遇。
地产ETF（159707）自成立以来（2021.11.04），相对沪深300指数超额收益为13.7%，位列同类排名前10%，业绩表现优异。同时，由于汇聚房地产龙头公司，持股集中度高，弹性优势也更明显。以本轮地产反弹行情为例（2022.10.31-2022.11.29），可以看到，地产ETF在同类基金中的整体反弹收益较高。
随着行业信用重塑和行业格局优化，龙头企业销售、拿地等业务端优势凸显，股权融资空间打开后，融资端优势进一步放大，成长空间也会更大，将充分受益于政策优化和格局优化双重提振。这一背景下，聚焦龙头、弹性优势凸显的地产ETF（159707）无疑会有更加亮眼的表现，值得投资者重点关注！
房地产作为国民经济的支柱产业，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业，推动经济运行整体好转需要房地产市场企稳做支撑。
而随着各项政策效果持续显现，疫后需求逐渐复苏，房地产市场也有望真正打破沉寂，重回良性轨道，告别寒冬，迎来春天。
展望2023年，大家对房地产市场企稳回暖是否抱有信心呢？不妨在文末留言，谈谈你的看法～
