复星国际（复星集团）董事长郭广昌12月31日发出的内部信，《复盘2018，以及新年我要继续做好的三件事》，提到了几大产业集团，复星医药、复星旅游文化集团、复星时尚集团、复星母婴与家庭产业集团、复星体育产业集团、复星影视集团等等。很抱歉，里头没有地产。
但他着重讲到了，“未来的复星将非常清晰地围绕全球家庭客户生活中健康、快乐、富足的需求，智造1个总部+n个产业集团的全球幸福生态系统。”
复星地产在哪里？
健康、快乐、富足三大生态系统中的快乐生态，有个子项，叫做“体验式产品及服务”，复星集团控股的豫园股份（600655.SH）和青岛啤酒列入其中。
豫园股份2017年11月完成重组后，作价258亿元购买了29家公司的全部或部分股权，其中28家复星系公司在17个城市拥有52宗地块，占地面积254.77万平方米。
这已经像是一个房地产公司形态了。而且豫园股份2017年11月8日晚间公告（发行股份购买资产暨关联交易预案）提示的若干风险里，也主要谈的是房地产行业政策和市场的风险。所以，有舆论认为，复星将其地产坂块业务装入豫园股份，成功回A。自2011年复地股份在香港退市后，复星终于又有了自己的地产上市平台。
但有朋友说，装入豫园股份的这些地块，并非复星旗下最优质的地产项目。BFC外滩金融中心就没有装进去。其实，豫园股份公告也有说明，有些项目暂时没有装进去，是因为它们尚未盈利，但会将其托管给豫园股份。
复星主要的优质地产项目藏在哪个地方呢？蜂巢地产。
复星集团官网只是简单地说，“复星富足生态业务包括保险及金融、投资、蜂巢地产三个板块”。至于蜂巢地产板块包括哪些内容，一片空白。
1月19日，复星国际联席总裁徐晓亮在复星全球产品品牌产业推进大会做的2019年工作报告，倒是提到了，2018年蜂巢（地产）板块升级为产业发展集团。
可是这个蜂巢（地产）产业发展集团，郭广昌在前述内部信一个字也没提及。
复星装入豫园股份的地产项目，有些是属于蜂巢板块的，但大多数蜂巢板块项目没有装进去。复星的地产业务就形成了交叉，分属于快乐生态和富足生态两个系统。
复星蜂巢地产或者说蜂巢板块，究竟是啥东西？复星BFC官网说：BFC是复星蜂巢“蜂巢城市”核心代表作之一。
实际上，蜂巢地产，是2014年郭广昌蜂巢城市概念的地产化落地。他接受媒体采访时说， “蜂巢城市”就是复星为新型城镇化发展，量身定制的“产城一体”整体解决方案，包括大金融蜂巢、大健康蜂巢、大文化蜂巢、大旅游蜂巢、大物贸蜂巢“五大蜂巢”产品。
不过，3年后，蜂巢城市的名字，在年报里叫做蜂巢地产。
2016年以前的复星国际年报里，“蜂巢地产”的位置是房地产开发和销售；从2017年年报起，才有了“蜂巢地产”的说法，成为富足生态系统的一个板块。复地是蜂巢地产的组成部分。
复地：从前10到前100
复星早在1993年就进入了房地产代理领域，进而转做房地产开发。
作为复星旗下地产平台，复地集团股份有限公司2004年在香港上市。当年复地销售额跨入全国前十，这也是它最辉煌的时期。
然而，受制于港交所的严格管控，复地未能接入母公司复星国际的资源，股价长期被低估，上市反而成为发展的掣肘。复地谋求转A未果，无奈于2011年退市。
那时，复地仍有机会。2011年，复地销售额125亿元，在全国房企排名第32位。今天的一批千亿级房企还远不如它。但7年后，是什么样的表现呢？
在2018年的两大排行榜上，复地集团的销售额是370多亿，房企排名为70-75名。
不过，攸克君严重怀疑复地2018年能否实现370多亿的销售。根据复星国际2018年中报，复地2018年上半年销售额仅为54.57亿元。下半年并没有看到它有促销动作，出货量也一般，怎么可能疯狂卖出超过300亿？
再拿以前的数字比较就清楚了。排行榜说2016年复地销售额是381亿，但年报显示，其实际合约销售额只有236.8亿元；排行榜数字2017年复地销售额是379亿，但年报显示，其实际合约销售额是266.2亿元。
2015年复地合约销售额为211.4亿元。2015-2017年，每年只有10%左右的增幅，被先进者甩在后面，被后来者追赶，就不是什么奇怪的事了。而根据上半年的情况看，2018年全年估计要负增长。
飘浮不清的定位
复地就是复星集团地产板块的命运写照。多年来，复星对其地产板块的定位，一直在飘浮、摇摆。
复星早年其实很想做大地产业务。可惜到今天都还是家中不溜秋的房企。为什么？
其一，复星老板们对地产板块的认知有重大分歧。梁信军希望用传统的方式开发房地产，而郭广昌侧重于资本运作的思路。
复星很早就成为豫园股份（原豫园商城）的第一大股东，但限于国家政策对房地产的严厉管控，房地产业务一直未能装进上市公司。复星转而将复地集团股份公司拿到香港上市，未达预期，私有化退市。这一耽误就是几年。
其二，复地集团和复星地产板块频繁换帅。不管是由于地产板块高管业绩不好被撤换，还是由于老板思路导致他们被撤换，总之，2016年媒体就写了，2011-2016年，不到6年复地换了5次帅，其实2017-2018年也没停歇。复星旗下房地产投资基金掌门人也换了几拨。业务板块核心高管频繁更换，对工作发展必然带来重大影响，各区域各项目无所适从。
其三，定位不清晰，区域不聚焦。地产板块是以销售物业为主，还是产业、商业并重？是聚焦全国重点城市，高周转，上规模，还是配合集团的资本运作、金融和产业一起拿地？摇来摆去的。蜂巢城市就是典型代表，要么是个用来炒作的概念，要么就是乌托邦想法。
（下篇预告：错失黄金时代之十：中华企业）
