旭辉的命运,地产界都牵挂

旭辉的命运,地产界都牵挂
2022年09月29日 08:00 攸克地产

风雨声里,没有谁是安全的。

9月28日,旭辉控股(00884.HK)收盘价为0.86港元,大跌32.28%,创7年来新低;兄弟公司旭辉永升服务(01995.HK)收报于2.99港元,大跌23.33%,创3年来新低。

同日,旭辉美元债也领跌中资房企。

这次旭辉股债双杀的风波,应该是因为其天津的一个项目触发。

9月28日晚间,旭辉控股发布公告称,其天津项目曾发行股权类信托融资产品,但受当地房地产市况影响,该项目的开发和销售进度受到影响,进而影响该信托产品的现金分配。公司正与该金融机构积极沟通,寻求合理解决方案。

经查询公开资料,旭辉控股于2009年9月30日摘得位于滨海江来的该项目地块,成交价为29.85亿元,楼面价为1.25万/平方米,已预售7.19万平方米,预计竣工时间为2024年。

值得一提的是,该项目拖了12年,2021年4月才开盘,目前售价为2.2万元/平方米。结合天津楼市今年表现,我们初步猜测,该楼盘销售情况很不理想,项目亏损是大概率事件。该信托产品的发行股东是平安信托和大业信托。

9月27日是该项目信托的兑付日,有10天的宽限期。但从28日的股债反应看,躁动而敏感的资本市场,似乎没有耐心给予旭辉宽限期。

从项目价值看,该信托产品发行的标的额并不会太高,没人认为它会危及到旭辉的生存。据透露,旭辉账面现金有300亿元。

就在9月28日下午,旭辉还兑付了2024年到期5.55亿美元债券的利息,总金额为1820万美元。但这些似乎都未能打消投资者的疑虑,旭辉股价基本没有反弹的表示。

8月份,民企优等生龙湖曾遭遇做空,股债双杀。这一次,轮到了旭辉。

与龙湖一样,旭辉也被视为地产界示范民营房企之一。

“示范”的最新例子是,旭辉和龙湖、美的、碧桂园等少数几家,被选中成为由中债增进公司提供担保发债的民营房企。

就在一周前,旭辉完成中期票据发行12亿元,由中债增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保,全场认购倍数达2.64倍,票面利率低至3.22%,创下旭辉集团公开市场融资利率历史新低。

不在于这笔中票额度有多少,而在于它向市场发出的强烈的象征符号:旭辉是优质民营房企,信用等级高,可以信赖。

然而,9月28日旭辉的股债反应,表明资本市场确实是残酷无情的机器。在如此夸张的情绪之下,谁能躲过阴森森的屠刀?哪怕是错杀,它也绝不会事后道歉。

所有地产人的心,都为之揪起来了。

我们说过,恒大之后,地产界再也经不起另一家头部企业的垮塌,但它还是来了;我们说,龙湖之后,地产界再也经不起另一家优质房企被按在地上磨擦,但它也来了。

根据公告,今年前8个月,旭辉合约销售额为943亿元,去年同期为1771亿元,同比降幅与主流房企相近。也就是说,它并没有表现得更差。

截至2022年6月末,旭辉剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为67.7%、78.5%和1.62倍,“三道红线”维持绿档。

据2022年中报,旭辉拥有现金及银行结余312.45亿元。兑付类似天津项目的信托产品应该是绰绰有余的。

8月30日,旭辉董事长林中在中报业绩会上说:“旭辉到目前为止没有一笔负债违约,没有一笔利息没有支付,我们也有信心能100%回购所有到期债券。”

相距不到一个月,是公司形势真的发生了天翻地覆的逆转,还是它又一个被传闻误伤?

9月27日早上8点40分,林中发出这样一条朋友圈:

旭辉是向来信奉“爱拼才会赢”的房企,但长时间的融资不畅(12亿中票的象征意义更浓些),销售疲软,即使你用尽了全力,看到后来的结果,也会被深深的无力感击中。而且,销售疲软,绝不是哪几家房企的事,包括央企、国企在内,都无法独善其身。

或许是早有感知,就在9月27日,林中给旭辉干部发出了一封内部信。信中说,“未来几个月,旭辉的现金流将承受前所未有的挑战,公司走到了需要我们使出全力、上下一心、义无反顾拼搏的时刻。”

值得一提的是,林中希望旭辉干部牢记三点:绝不能辜负客户的信任,坚决维护员工的利益,保护好自己的“革命本钱”——奋斗的同时,要兼顾好自己的身体健康。苦难的境遇下,这样的关怀,说明老板还是有人情味的。

危机尚未度过,大批房企还在不屈地挣扎,在抗争,有的还向苍天伸出了双手。

也许,在初秋的深夜里,林中会无数次问自己:我究竟做错了什么,才会招来如此暴力的打击?

某种程度上,这不是林中的命运之问,也不是旭辉的命运之问,而是整个地产的命运之问。

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