身为行业翘楚的万科,少有只能吸取教训,没有经验可总结的项目。如果一定要编一本失败案例集的话,位于北京海淀区永丰产业基地的两个项目必定榜上有名。
这两个项目,一个建成了,就是全自持、只能出租的翡翠书院;另一个没有开工,最终以退地收场。
7月25日,这块退了的地重新出让,保利建工联合体胜出,89.01亿元的总价,在北京土地市场上虽然不是最高,但也足以名列前茅。相比于8年前的那次出让,多卖了40多亿。
2016年,上风上水的海淀永丰产业园有两块好地出让,开发商摩拳擦掌,备足了真金白银,誓言不胜不归。眼见要出地王,政府压力很大,不得不在竞买规则上做文章,于是设定了价格上限,规定触及价格上限之后,通过竞自持面积决定胜负。在这个游戏规则下,万科胜出,但代价就是:两个地块100%自持。
不能卖,只能租。
2016年的楼市怎是一个“热”字了得,二手房业主动辄涨价十几万,不动产登记中心门口,还有黄牛倒卖产权过户的预约号。房子不愁卖,对于开发商而言,地价不管多高,土地拿到就是赚到。
那一年北京“地少”。我们去查了一下,2016年全年,北京一共只出让了14宗住宅用地,7月之前甚至只有7宗,这也难怪永丰地块挂出之后,开发商有不计代价的热情与冲动了。
万科正是在这样的环境中杀了进去,以100%自持为代价胜出。万科自己拿下的是18号地,19号地则联合住总一起拿下。两块地总共花了109亿。
尽管当时气氛已经烘托到了,但100%全自持、只出租、不能卖,还是令全行业侧目,甚至怀疑。
不过,万科当时到是洋溢着乐观情绪。在资产价格上行的周期里,只要资产到手,其他似乎都不是问题,想办法“创新”就是了,办法总比困难多。
当时的万科没有意识到,在这两块地上,他们的对手不是市场,不是竞品,而是“规则”。
100%自持,不能销售,意味着没有销售回款平衡项目现金流,前期是净投入,如果走传统的租赁模式,回报周期可能长达几十年,甚至几十年后还不能回本,再算上这期间的资金成本,如果走传统持有租赁模式的老路,亏损的命运是注定的。
万科是善于创新的。刚拿完地,他们就拿出了一套方案,当时被称为“众筹”模式。永丰比邻西北旺,那是中国互联网大厂的“圣地”。万科最先想到的办法,就是和这些企业合作,邀请他们在前期出资开发,定向用于日后他们员工居住,企业再从员工手中回收租金。这样,既能够回笼资金,又避免了产权切割和转移。
万科曾经尝试在签订租赁合同时间一次签2~4个10年的周期,这样实际上就接近了40年的期限。在这种模式下,产权没转移,也没分割,通过合作的方式,等于可以收回20~40年的租金,再平均到每一年的财务报表上,还是能够算得过账来的。
能和互联网新贵金主们平起平坐谈判的开发商,当时也确实只有万科。
就在万科认为创新可以解决问题的时候,它很快将会感受到来自“规则”的杀伤力。
这套方案在市场上传出消息后不久,《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》(下称《通知》)下发。《通知》要求,企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。同时明确,企业持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年。
一个《通知》,就堵死了这份创新方案中所有的通路。
我们相信,当时的万科是有苦说不出的,因为在他们拿地的时候,还没有这个《通知》。但是,没有人有勇气和规则的制定者去争论“法不溯及既往”。
创新方案的通路堵死了,万科只能回到传统模式上,一套一套房的出租。万科在18号地上做起了翡翠书院,实话说,品质相当不错。但是,成本倒算回来的租金也十分惊人,每月一万大几千元的租金已经逼近甚至超过了月供。因此,几年下来,出租率算不得理想。
在这个模式下盈亏平衡太难了。2019年入市租赁以来,这个项目公司不乏亏损,到拿地7年之后的前8个月,终于有了不到800万元的利润。
能把这么难得项目做出利润,万科也是着实不易。
和住总合作拿下的19号地就完全是另一个命运了,眼看万科的创新方案通路被堵死,也没有其他空间和可能,住总难以想通还有什么模式可以维系100%自持,选择了退出,因此19号地只能由万科独自担当。
事实证明,被规则堵死所有通路之后,即便是优等生万科也扛不下来。于是,当项目自身也开始面临现金流压力的时候,万科选择了退地。
如果故事到这里结束了,那么,会是一个双输的结局。万科输了,多年以来的资金成本,不能平衡的财务报表,注定是亏损退出的结局。出让一方也输了,因为59亿元的土地出让金要尽数退回,这也是真金白银地从兜里向外掏钱。
出让方还要面对重新出让的风险,如果卖不掉,或者卖得比8年前便宜了呢?
然而,这个风险只停留在理论上,因为土地出让方,既是市场里的卖方,还是规则的制定者。规则可以修改。
万科折戟于100%自持,现在,同样一个地块,同样的规划条件,不自持。
一个规则的变化,注定两任地块主人命运的分野。地买了,房子能不能卖,是关乎生死存亡的大问题,但开发商不能做主。
8年之前,在触达44亿元的价格上限之后,竞价停止了,不计代价想要拿下地块的开发商开始不断推高自持比例,及至万科住总联合体报出100%自持,一切偃旗息鼓。8年之后,竞价上限变成了103.2亿,挂牌价也涨到了86亿。这一次,没有人触达价格上限,保利建工联合体89.01亿的价格,溢价率只有3.5%。
用不了多长时间,保利建工联合体的项目就会入市销售,指导价是9万元/平方米。尽管大势不佳,但永丰仍是北京楼市最稳定的板块之一。一众优秀项目将会成为竞争者,而且指导价多在8.3万/平方米左右。
这些竞争者中不会包括在地理上距离不远的翡翠书院,因为翡翠书院只能租,不能卖。否则,永丰会多一个标杆。
其实,万科没有什么需要反思的,在项目操作的层面,它无法主宰自己的命运。它引入了当时万科最好的产品系之一——翡翠系,做出了颇具创新的叠拼产品。为了平衡财务状况,也引入了基金运作,还在2023年的1~8月,实现了不到800万元的利润。一切都已尽力。
归根结底,万科败给了规则。如果一定要反思,万科最大的错误是忽视了一个规律:制定规则的人,永远立于不败之地。
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