创新落地!融创与华融百亿交易的细节

创新落地!融创与华融百亿交易的细节
2022年12月02日 11:35 攸克地产

“金融16条”是过去一年金融支持房地产发展政策的集大成之作,但也有几项重大创新。政策创新需要实践载体。融创与AMC的谈判,伴随着市场情绪波动和政策持续回暖,从年初谈到年尾,终于以一种难得的创新模式面世。

这是目前为止践行“金融16条”的一个最佳样本。

没有什么是应得的,你的命运你自己做主。

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11月30日,我们发出《AMC骑士现身!融创百亿级项目活了》之后,有知情人士向攸克君披露了这项合作更多的交易细节。

过去10多年,金融领域创新不断,拿出了很多精彩的服务产品。但随着监管的加强,金融创新越沟过坎,要求极高。尤其是房地产金融创新,更加不容易。

融创这次与中国华融主导牵头的金融机构的合作,细节之中蕴含重要创新。

合作的外在呈现,是泛海建设控股有限公司股权变更,中信信托和华融资产分别成为第一和第二大股东。

泛海建设控股持有上海的董家渡项目。

董家渡项目一期已发售。层层剥离之后会发现,这其实是一种项目合作。

前述知情人士称,本次合作确实体现为股权转让,但并不是项目出售,而是中国华融与融创董家渡项目的股权融资合作。

是怎么样的合作方式呢?由于涉及商业秘密,知情人士没有透露具体条款,只是介绍说,将项目股权设计为信托收益权方式,由中国华融联合银团、信托机构对项目进行大规模融资,融创仍是操盘方,并保留使用融创品牌,华融行使监管职能;退出时,AMC和银行的融资享有优先权,融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。

简单来说,这是“AMC+银行”的一次融资模式创新。即,中国华融、以浦发银行牵头的6家银行(上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行)组成的银团、中信信托等合作方,联合对董家渡项目注资,新增融资总量将超120亿元(此前包括攸克君在内,媒体只注意到股权变更所涉及的80亿元)。

从“AMC+银行”这个架构就可以看出,涉及三类金融机构,谈判会是多么复杂,何况其中有6家银行组成的银团。谈八个月太正常了。

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央行、银保监会发布的“金融16条”,鼓励银行、AMC和信托下场增资,全面输血房地产市场。

这次融创与“AMC+银行”的股权融资合作,以金融创新的方式,可以称得上是最快践行“金融16条”的标杆案例,在房企纾困、化解行业风险的背景下,具有不可低估的示范效应。

前面说了,任何金融创新,都必须有实践的载体。为什么这次融资创新模式的载体选择了董家渡项目?

董家渡项目是个优质项目。该项目位于上海外滩金融聚集带核心腹地,距离上海黄浦江外滩直线约850米,周边有外滩、人民广场、南京路、老码头、董家渡金融城环绕,区位条件优越,配套成熟。项目总建筑面积约68.8万平方米,未售部分对应货值超过500亿人民币。这样的体量,在一线城市已经极为罕见了。

普通人都能看出,这种拥有一线城市稀缺景观资源的核心地段,资产价值潜力毋庸置疑。金融机构都是精英荟萃的地方,他们不可能不懂。

董家渡又是个纾困项目。后期拆迁预估需要约百亿的投入,而融创集团处于困厄中的流动性不足以支撑这种巨大投入。

一句话:一线城市核心地段,渴求资金。

“AMC+银行”确实有钱,但政策鼓励归鼓励,资本还是希望寻求增值的。纾困不等于做慈善,需要遵循市场化、法治化原则。

金融创新,选择什么融资标的很重要。董家渡符合值得金融机构注资的所有主要条件。

收益回报方面可资参考的是,董家渡融创“壹号院”一期产品,2019年7月和9月分两批入市,销售额超150亿元。当年新房的销售单价约15万元,目前二手房报价已达25万元。

政策鼓励,市场前景看好,那就干吧。

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融创与“AMC+银行”合作的股权融资创新模式,我们说它具有示范效应,既是对整个行业说的,更是对融创自己说的。

房地产行业的这次调整,持续时间之长、幅度之深、体量之大,中国地产历史上没有过,世界主要经济体也没有先例。所以需要我们自己创新性探索。

房地产风险的化解,归根结底是项目风险的化解,也就是出险项目的纾困。不管全国出险项目是1000多个还是2000个,不可能是中央拨10万亿下去雨露均洒,而是一城一策,一个项目一个项目来谈。在实践的基础上,总结出可复制的经验来推广。

融创与金融机构的股权融资创新模式,能否称得上是成功,光董家渡一个项目,说服力还不够。得有多个项目,可复制。

金融机构纾困的前提之一,房企自己得有意愿有决心。之所以说融创是积极化险不躺平的代表,数据能说明问题:2022年1-10月,集团累计交付约14万套,交付套数位居行业前列。

市场化法治化的原则下,金融机构纾困更重要的前提,是房企要拿得出优质项目。截至2021年末,融创可售货值(合联营公司)约2万亿元,约80%位于核心一二线城市,整体资产优质,经得起苛刻眼光的挑选。

今年以来,融创天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市近70个项目,获批总数超百亿元的纾困基金。而董家渡一个项目的融资就超过此前所有项目的融资总额,映射出强烈的希望之光。

可以肯定,在董家渡股权融资模式的示范下,融创纾困步子会加快。政策暖风频吹,老板有决心,企业有诚意,项目资产也不错,融创明年走出风险危境,是完全可以期待的。

毫不夸张地说,整个房地产行业都迫切渴望融创能探出一条新路来。

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