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最近几天，北京房地产圈子里最受关注的话题，一是517新政何时落地，二是市场胶着时期的营销打法。
517新政在北京如何落地，何时落地，我们相信监管部门会有清晰、准确的判断。金融系统也一直在努力为群众解决急难愁盼的问题，而房贷利率是当前购房者普遍关注的焦点，监管部门不可能没有听到群众的呼声——毕竟，这个呼声可以说是相当的“急”。
由此个案切入，还能看到当前房地产市场运行的一些本质问题，而解决这些问题，才应该是稳定楼市、去库存的真正着力点。
这个着力点，就是市场中存在一个“被迫卖方”的群体。
被迫卖方与正常卖方不同，正常卖方遵循市场价值定价，基本以公允价格交易，有卖方行为的主动权，价格不合理就不卖了。被迫卖方则不同，由于种种原因，他们必须卖掉资产，为此会以更低的价格吸引买方，他们没有交易的主动权，直白说就是：不得不卖。
具体到楼市中，被迫买方可以是开发商，也可以是二手房业主。有的开发商，在明知亏本的情况下，仍然打折售卖，从而成了“被迫卖方”。
还有部分此前加了各种杠杆买方的个人业主，如今房价下跌，杠杆紧绷，不得不卖房止损；或是因为个人境遇剧变，无力偿还房贷，而不得不卖房减负。正常情况下，他们不会卖房，或者不会低价卖房。他们也是市场中的“被迫卖方”。
无论是开发商还是个人，这种被迫卖出，相当于加了杠杆炒股的投资者因为股价下跌爆仓，在补充不了本金的情况下，不得不面对被强行平仓。相比股票，房产流动性更差，所以这类卖出者体会到的痛苦也更大。
但这不仅仅关系到他们自己的命运。当“被迫卖方”在市场中的量开始变大时，市场正常运行的机制将会被打破，市场交易量难以完全代表未来的走势，也难以单独作为评估市场健康和稳定程度的指标。此时如果“误读”成交量背后的信息，后果极其严重。
“量价关系”在这样的环境中会失灵，这正是市场规律的吊诡之处。
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517新政出台后，特别是上海、深圳、广州等特大型城市相继落地新政后，房地产市场的成交量逐步回升。典型如上海，6月15日一天成交1184套，创下去年9月以来的新高。就连还没落地517新政的北京，5月二手房也网签了13383套，环比涨了0.2%，同比上升3.1%。
由于“量在价先”的认知深入人心，“走出低谷”、“企稳”的声音不绝于耳，甚至有人开始憧憬市场上行。久旱逢甘霖，这种心情可以理解，但是做出判断之前，是否可以先仔细思考以下两个问题：
其一，无论是二手房还是新房，成交量中有多少是“被迫卖出者”？
其二，5月以来所谓“上涨的成交量”是否将“被迫卖出者”全都消化了？
非常遗憾，从我们了解的情况看，现在的楼市还远没有回到“正常卖出”者占市场主流的状态。
去年以来，一些大型城市二手房挂牌量激增，到出台政策之前的今年5月中旬，一些城市挂牌量还在高位，5月下旬才逐渐下行。卖方大约有三类，一类是“爆仓”的；一类是在当时地方政策微调后想把自己变成首套享受优惠的；还有一类，是担心以后房价继续下跌，着急赶紧卖房的。
这其中，除了第二类，第一类和第三类基本上都属于“被迫卖出”，即正常市场状况下，他们不会卖房，不着急卖房，更不着急以更低的价格卖房。这足以说明在当前楼市的存量中“被迫卖方”占有相当的比例，而517新政以来的成交量增加，也是在这个基础上的增加。
因此，基本可以廓清这样一个认知：市场中被迫卖方的存量不小，也不可能依靠最近1个多月以来的成交量上升，完全消化掉这些“被迫卖方”。
“被迫卖方”仍然是当前市场存量中的“巨大包袱”。
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在正常市场环境中，“被迫卖方”一直存在，但量不会太大，不会对市场运行产生影响，尤其是不会对正常卖方产生影响。
但是，当“被迫卖方”总量变得比较大时，正常卖方就会受到影响，正常价格体系就会被扭曲，因为“总有更便宜的”。这还不是最关键的，更大的影响在于，看到“被迫卖方”不断下探的价格后，买方就更不敢出手，等待更低的价格。
于是，正常卖方就只有两种选择，要么加入被迫卖方的价格体系，要么离场走人先不卖了。这就导致被迫卖方及其价格体系在市场中越来越占主流，买方更不敢出手，从而形成了买方和卖方之间的所谓“死亡螺旋”。
被迫卖方这个群体会变得越来越大。
当被迫卖方放量之后， “量在价先”、“量价齐飞”等传统的认知都会失灵，这种认知只存在于正常卖方是市场主流的情况之下。也就是说，“被迫卖方”的“量”，撑不起市场的“价”，反而很可能一波“量”过之后，价格仍会下探。
懂得了这个逻辑，我们或许可以看到“新东西”：2022年、2023年上半年的不同时期，房地产市场，尤其是新房市场都有过不同程度的小阳春，但是，成交上涨没有带动市场走出低迷，反而在其后调头直下。之所以形成这个局面，很大程度上就是因为当时开发商已经受到资金链紧绷的影响，开始成为“被迫卖方”，以低价促交易，收获一波销量之后，这样的被迫卖方越来越多，最终市场只能再掉头向下。
二手房市场也是同样的道理。而且，“被迫卖方”增多之后，影响会在新房和二手房市场之间“横跳”，最终导致的局面是，“有更便宜的二手房，我为什么买新房”？或者，“新房都这么便宜了，我为什么还买二手房？”
于是，除供需双方的死亡螺旋之外，新房和二手房之间又形成了另一个“死亡螺旋”。
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无论从哪个层面看，被迫卖方才是当前房地产市场中的真正痛点，什么时候“被迫卖方”出清了，市场才会回到正轨，库存问题才能得到真正解决。解决不了这个问题，政策带来的所谓利好反应，都是“脉冲式”的，一波量过后，多半还有无量阴跌在等待。
出清“被迫卖方”有两种办法，一是任由价格一降到底，以惨烈的方式完成出清，被迫卖方要卖的资产卖掉了，也就离场了，这是一种出清；二是通过救助手段，将被迫卖方逐渐“还原”为正常卖方，也可以让市场重新回到正常运行的轨道上来。
房地产和股票不同，流动性更差，因此，如果采用第一种手段，出清时间会变得无比漫长。房地产上下游链条又很长，漫长的出清过程煎熬的绝不仅仅是房地产行业自己，累及金融市场、资产市场以及各类制造业，社会经济难以承受。因此，第一种手段行不通。
第二种手段更为务实。通过救助，让更多开发商的财务状况脱离“被迫卖方”，现在的政策方向也是这样走的，但是力度可以更大，范围可以更广，白名单应贷尽贷应该得到更好的落实，逐渐将更多的开发商从被迫卖方还原为正常卖方，亏本售卖的情况减少甚至终止，市场逐渐会回到正常状态。
这种思路应用于个人层面，则应该以更大力度降低存量房贷的利率水平，减轻利率负担，同时，通过降低增量房贷利率、首付等方式，推动更多新需求带着新资金入场。积跬步，至千里，才会有更多个人被迫卖方，退出卖方，或者还原为“正常卖方”。随着被迫卖方总量的下降，房地产市场交易自然会回到正轨。
看到回升的成交量，市场不应寄望价格反弹，监管不用担心房价上涨，看清这是“被迫卖方”在市场中尚未出清这个本质，才是关键所在，因此，该顺应市场顺应市场，该政策落地政策落地，都说信心比黄金更重要，我们觉得没错，但是在当下，务实的态度一样比黄金更加重要。
