一些央国企接到“窗口指导”，最后两个月要多拿地，听到这个消息时，我们的第一反应是，开发商未来逐渐不会那么缺钱了。
近日从银行传来的消息，坚定了我们的这个判断。最晚到明年年初，大部分开发商的资金饥渴都会得到解决，程度或许是“根本性”的。
这个消息涉及以下两方面的内容：
其一，审核制将变成备案制。10月17日国新办新闻发布会上，金融监管总局副局长肖远企在论及“白名单扩围”问题时，提及了“备案制”，但如何操作未做说明。现在，从银行操作层面看，就是开发商直接找银行申请贷款，银行决定放贷后直接到城市房地产融资协调机制（下称协调机制）备案。
而在此前的“审批制”操作中，开发商需要先得到协调机制的批准，进入白名单，然后再推送给银行，银行审核之后，才能放贷。备案制省掉了“审批”这个环节，操作更丝滑，更多房地产开发项目可以更快进入白名单获得融资。
需要说明的是，现在是备案制和审批制并行，两者没有替代关系。当然，我们觉得，如果运行得好，备案制操作越来越多是完全可能的，甚至是趋势。
其二，无论是审批制还是备案制，只要进入了白名单，商业银行一律单列授信额度。
商业银行每年年初都会定下全年的信贷投放计划，贷多少款出去，是有“总数”的。如果额度用尽，就会推迟放贷。而这个“总数”的依据之一，就是在报计划时，各个项目的授信额度。
在原有操作中，没有单列的授信额度，即便进了白名单，符合放贷标准，但是有可能遇到银行当期信贷额度用尽的情况，这样就只能等到下一个阶段银行有额度时再拿到贷款，这样一来，进了“白名单”，也不意味着可以万无一失拿到贷款。
白名单项目一律单列授信额度后，就不存在这个问题。通俗一点说，就是银行先把这笔贷款额度“留出来”了，项目开发商只要达标，一定能够拿到贷款。
这个单列授信，不分央企、国企、民企，一视同仁。
这两个重要变化，虽然是在操作层面，但无论是商业银行还是开发商资金部门的朋友都评价说“很重要”，对开发商“拿到钱”解决现金流问题有“根本性的帮助”。
监管层的思路已经很明确：先让白名单扩围，让合规开发项目都纳入白名单（这就是备案制的用意），然后再确保白名单上的项目都尽快拿到贷款。
“止跌回稳”这个大目标下，“金融口”的态度显而易见。存量房贷利率那么大的体量该让利都让利了，索性送佛送到西，好人做到底。
谁让你是房地产呢？你若平安，大家都安好。
这套操作，现在已经开始运行，不过由于这是一个庞大的体系，总体体量也足够大，所以，我们觉得，在开发商资金链层面反应出效果，大约要等到今年年底，明年年初。
也就是说，最晚到明年年初，开发商可能就不那么缺钱了。
这个判断从当下一些宏观数据中也可以看出端倪。
首先，金融监管总局局长李云泽披露，2024年1~8月，房地产开发贷款较年初实现了正增长，扭转了房开贷下滑的态势，房地产的并购贷款和住房租赁贷款也分别增长14%和18%。
其次，房地产开发企业资金增速虽然仍在下滑，但是，幅度已经明显收窄。在今年3月达到-26%的低位之后，降幅开始逐月收窄，态势非常明显。
如果明年开发商不那么缺钱了，就会连带产生一个问题，新房项目还会继续降价吗？
517新政，924新政，特别是926政治局会议明确提出“止跌回稳”之后，一系列支持措施落地以来，房地产市场成交量回暖势头明显。
住建部11月1日公布的数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%；新建商品房和二手房成交总量环比增长5.8%。10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长。
一线城市增长更为明显，当月新建商品房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增长47.3%。北京二手房网签1.7万套，环比增长31%，创19个月新高；新建商品住房网签0.45万套，环比增长50.1%，为今年以来高点。
新房还在冲刺。和银行有放贷计划一样，开发商也有回款计划，每年的四季度是回款任务的高峰。全年考核要在年底进行，四季度的回款就要冲一下指标，因此，四季度，也就是当下，是新房项目回款诉求最强、打折力度最大的阶段。
可以说，完成回款指标是当下新房项目打折的最大动力，而要搞清楚明年开发商是否还会继续降价打折，还是要从“回款任务指标”入手。
回款任务指标在很大程度上是为了平衡房企整体现金流。近两年，不少开发项目的朋友都私下抱怨，市场越不好，回款指标非但不减轻，还会加重，工作难度增加，一线人员压力山大。
不过，还有另一面，之所以市场越差，回款目标不放松，是因为融资端“更难”。房企的现金流就是两部分组成：经营性现金流和融资性现金流，前者是卖房，后者是贷款发债。
惨烈的周期调整中，房企融资性现金流锐减，项目资金周转率下降，集团还要调集资金确保项目正常运转，要使得现金流基本平衡，就只能给销售回款加任务。市场不好，新房卖不出去，为了促销，就只能打折。这就是当下新房降价打折的基本逻辑。
在白名单开始以“备案制”操作，商业银行开始开发项目单列授信额度之后，房企的融资性现金流理应大有改观。项目能够更容易地拿到贷款，更快地拿到贷款，需要集团协调支付的大额款项也会大幅减少。融资性现金流修复、好转，集团层面压给地方公司，城市公司压给项目销售回款目标就不会一直加码。
还有另外一个因素值得注意：虽然一些央国企接到了窗口指导，要多拿地，但是，战略性集中资源也是同步的，很多央国企已经在内部明确，将资源集中到一线、核心城市使用。这就意味着，北京、上海、深圳这样的城市，拿地支出会增加。
随着专项债资金的落实，一些原来拿了高价地的房企还会通过退地等方式，拿回一部分资金，现金流的压力也会减轻。
在这样的情况下，回款大幅加码的可能性很小，传导到终端，项目打折降价促销回款的诉求和动力就会降低很多，明年继续“深折”，继续“降价”的可能性就大大降低了。明年的新房项目，大概率不会再像今年这样打折降价。
这对有需求的购房者意味着什么？直白地说，年底可能是最佳入场机会。
稳住现金流，才能稳住价格，实现稳定消化存量，从而不给“止跌回稳”大目标的实现增加压力与冲击。
显然，监管层深谙这样的道理。
