来源：澎湃新闻记者 俞凯
在城中村洼地改造中，如果土地出让收益无法覆盖动迁成本，该怎么解决？在“新时代城市建设者管理者之家”建设中，如何科学选址、吸引更多青年人？
近日，上海大调研、澎湃新闻、上海人民广播电台等多家单位共同推出“2024对话区委书记”系列融媒访谈。
12月12日，闵行区委副书记、区长陈华文做客节目，走进涞港星苑社区综合为老服务中心、党群服务中心、欣虹汇综合体，畅谈闵行区在城中村改造、解决人口大区安居问题、推进“新时代城市建设者管理者之家”建设方面的创新举措和下一步打算。
在回答上海大调研·澎湃新闻关于城中村改造如何做好资金平衡的问题时，陈华文以红星村地块为例，该地块土地出让收益不够支付动迁费用，项目叠加了市里政策、区里出让土地政策和其他政策等，平衡资金，才有了现在的涞港星苑和欣虹汇。
涞港星苑专门为小区居民开通了前往虹桥商务区、机场、高铁站的环行巴士，图为闵行区委副书记、区长陈华文（右）在现场了解情况。
陈华文表示，不能因为动迁的成本问题就不去改造洼地。今年闵行的城中村改造总量、规模比去年翻了一番。长远来看，把这些安全隐患都消除掉了，老百姓居住的条件改善了，城市品质功能就提升了，这是最好的营商环境。
对于闵行区“一张床、一间房、一套房”建设进展，陈华文透露，闵行区严守保本微利的定价原则，将“一张床”的租金控制在“千元以内”，今年10月1日开始，闵行区所有在营的“新家”项目都已按民用水电标准收费，缓解了新市民、青年人在沪务工的经济压力。后续，闵行还将向刚毕业、初创业的青年人才逐步开放供应。
城中村洼地改造，如何平衡成本？原住民回搬后住得习惯吗？
大型居住区涞港星苑、欣虹汇所在地，是闵行区新虹街道红星村，过去是一处很破旧的城中村。
涞港星苑小区大门
欣虹汇综合体的旁边就是嘉闵高架、崧泽高架、虹桥枢纽和国家会展中心。2014年，上海启动第一轮市级城中村改造，闵行区新虹街道红星村、七宝镇九星村AB地块、九星村CD地块、莘庄镇青春村和莘东村（捆绑项目）、梅陇镇朱行村和莘庄镇莘北村（捆绑项目）、梅陇镇行南2队，6个地块认定为市级城中村改造项目。目前，红星村、青春村、莘东村、行南2队已基本改造完成；九星村两个地块处于建设和配套完善阶段，其中九星城项目已全部结构封顶，竣工在即，明年6月有望启动试运营。
七宝镇九星村九星城的“九宫格”效果图自2020年上海启动第二轮市级城中村改造以来，闵行区新认定6个市级城中村项目。其中，最受关注的浦江镇召稼楼项目于2022年6月获得市级认定批复，引入瑞安集团合作开发。
目前，项目前期开发工作已全面启动，完成动迁总量89%；房屋征收工作已于2024年1月启动，预计2025年6月基本完成动迁征收；认定区外12-02安置房地块已开工建设，主要市政配套项目进入可研评审阶段，4块商品房地块已完成动迁签约形成净地，具备出让条件。
面对城中村改造中的洼地，如果土地出让收益无法覆盖动迁成本时，政府部门应该怎么办？
对于上海大调研·澎湃新闻提出的问题，陈华文说，闵行区推进城中村改造的特色做法是建立“1+2+X”推进机制，由区长挂帅成立闵行区城市更新领导小组，设两旧一村工作专班统筹协调全区“城中村”改造工作推进，成熟一个推进一个；坚持政府主导统筹资金、资源、资产平衡，滚动制定闵行区城中村改造工作三年行动计划，建立项目清单，明确改造目标。
“红星村这个地块，旁边就是嘉闵高架、崧泽高架、虹桥枢纽和国家会展中心（上海），位置很重要，但是以往的动迁政策无法覆盖到这里，因为它本身的地块面积按照动迁政策是无法平衡资金的，换句话说，就是土地出让的收益不够支付动迁费用。后来，为了把虹桥商务区和国家会展中心（上海）旁边这个破败的城中村点位拔掉，改善老百姓的居住条件，闵行把市里的一些政策、区里出让土地的政策和其他政策叠加在这个城中村项目上，才做到了土地出让费用加上政府支持的费用，把资金平衡掉，才有了现在面貌一新的涞港星苑和欣虹汇。”陈华文表示。
新虹街道红星村原本是一处破旧的城中村。经过改造，已蜕变为配套齐全、环境优美的现代大型居住区。
陈华文强调，不能因为动迁的成本问题就不去改造洼地。在城中村改造中，闵行还加强配套先行，充分发挥村民主体地位。比如红星村的涞港星苑专门为小区居民开通了前往虹桥商务区、机场、高铁站的环行巴士，规划设计了让村民夏天纳凉、冬天晒太阳的连廊和步道，还保留了村民们遇到红白喜事时摆圆台面吃宴席的社区大食堂，充分尊重了原住民回搬后的生活习惯和需求。
截至目前，闵行区57个城中村点位已完成37个点位销项。剩余20个点位中，计划整体改造点位4个（梅陇镇永联村曹中村、华漕镇华漕村杨家巷村），规划拔点点位3个（浦江镇3个），综合整治点位13个（华漕镇2个、浦江镇8个、吴泾镇3个）。
闵行区房屋管理局已会同相关街镇，梳理制定了剩余城中村点位工作计划，4个整体改造点位计划2025年底前全面启动；13个综合整治点位计划于2026年底前全部完成；3个规划拔点点位计划于2027年底前全部完成。
定价保本微利，“一张床”将向刚毕业、初创业的青年人才开放
距离总书记考察闵行区“新时代城市建设者管理者之家”，已过去一年了。一年来，闵行区在“一张床、一间房、一套房”的科学选址布局、加大筹措力度、扩大覆盖面和保障力方面采取了哪些举措？
陈华文表示，这一年里，闵行区委、区政府高度重视、高效推进保租房和“新时代城市建设者管理者之家”建设。2023年底，闵行区房屋管理局牵头制定了《关于本区加强新时代城市建设者管理者之家建设的工作方案》，在征求各职能部门、属地街镇和项目建设、运营方等多方意见后，于2024年2月8日正式发文。
陈华文（右）走访欣虹汇的彩虹步道。闵行区辖区面积373平方公里，常住人口约270万人，是一个人口居住大区。在“新时代城市建设者管理者之家”点位的筛选上，闵行区下了很多功夫，重点在商业商务集聚区、产业园区及周边、轨道交通站点附近选址布局，强化供需适配，促进产城融合、职住平衡。
比如，莘庄工业区的鑫悦阳光公寓辐射周边产业园区，满足一线产业工人的租房需求；浦锦街道的星空自然公寓，为世博家园外墙外保温工程的建筑工人提供“一张床”。
为加大筹措力度，闵行通过增加土地出让、商品房配建等方式做大增量；通过整合产业园区配套生活服务设施、企事业单位自有闲置土地盘活存量；通过结合乡村振兴、探索利用集体土地建设租赁住房激活变量。
比如，江川路街道创新结合城市更新，在河东小区嵌入式利用旧住房成套改造，抽户腾挪新增筹措268张“新家”床位；七宝镇的城星雅园（城投宽庭九星社区）不仅是闵行区的保租房社区，还是市级“文化人才”公寓，再被确定为“新家”点位，真正在一个社区里实现了“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系；此外，华漕镇的鹫山小区是一个农民自建房的“新家”项目，为虹桥商务区的来沪务工人员、外卖员、快递员和其他蓝领群体提供了“一张床”和“一间房”，实现了租赁房源筹措和农民长效增收的“双赢”局面。
陈华文表示，通过对各街镇、工业区上报的“新家”点位实地踏勘、严格把关，今年闵行区从32个点位8000多张床位中筛选出21个点位5000多张床位，既实现了全区14个街镇（工业区）点位全覆盖，又能因地制宜通过新家建设辐射区域产业发展。
闵行区的“新家”项目按照“一项目一方案”确定室内装修及家具配置、公共服务区等配套设施，有条件的增配食堂、健身房、洗衣房等服务设施和共享空间。通过今年对新家租客群体所做的调研，在回收的5000多份有效问卷中，作为“新家”基础配置的电冰箱、电磁炉、洗衣机、储物柜等设施得到85%以上受访人员的欢迎。
考虑到一线劳动者的经济负担能力，闵行通过市、区、镇三级财政补贴政策，严守保本微利的定价原则，将“一张床”的租金控制在“千元以内”，给予一线劳动者最大优惠。
此外，今年10月1日开始，闵行区所有在营的“新家”项目都已按民用水电标准收费。通过这些措施，缓解了新市民、青年人在沪务工的经济压力，让他们真正能够“住得安”。
陈华文表示，后续，闵行还将向刚毕业、初创业的青年人才逐步开放供应，满足居住需求的同时，提升新时代城市建设者管理者之家的覆盖面和保障力。
