乐居财经杨宏彬 发自北京
从被奥园收购，到更名奥园美谷，再到抛售地产业务，仅一年时间，这家重仓京津冀的开发商“退圈”了。
退出地产圈，投身医美圈。
6月22日，奥园美谷(SZ:000615)发布公告称，拟转让上市公司所持京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权和蓬莱养老35%股权。挂牌总价10.2亿元，要求交易对方以现金方式购买。
其中，京汉置业是奥园美谷的核心地产业务平台，2020年为上市公司贡献了超八成的营收。
值得关注的是，被转让的三家公司估值超过20亿，挂牌价却只有10.2亿。
乐居财经获悉，2个多月前，京汉置业曾向股东分红10亿元，这笔钱全部落入奥园美谷的口袋。无论能否尽快找到接盘方，奥园美谷已经回笼了一半的资金。
先收割，再退圈，这波操作666。
双重利好
公告次日，奥园美谷盘中涨停，收盘价23.23元/股。有网友犀利点评，“搞房地产的不如卖玻尿酸的”。
据了解，奥园美谷主要从事以健康住宅开发为主的房地产业务、以新材料研发与制造为主的化纤新材料业务以及医美相关业务。
奥园美谷的房地产业务主要是通过京汉置业等子公司实施，并通过北京养嘉和蓬莱养老等子公司对健康养老业务进行战略性布局。
2020年京汉置业的营业收入为15.92亿元，占比奥园美谷同期收入的80.11%，三家标的公司的资产总额达75.71亿元，占比奥园美谷资产总额的80.09%；三家标的资产净额合计为17.14亿元，占比奥园美谷资产净额的86.22%，。其中，京汉置业的总资产、净资产都占了“大头”。
公告显示，三家标的估值达20.06亿元，其中京汉置业约为20亿，北京养嘉和蓬莱养老35%的股权对应估值则分别为-360.09万元和1038.89万元。
乐居财经发现，三家标的总挂牌价为10.2亿元，这个价格相当于估值的“五折”，而这背后的原因是两个多月前，京汉置业向股东分红10亿元。
2021年4月9日，京汉置业股东会通过了分红的决议，向股东分红10亿元。据了解，京汉置业为奥园美谷全资子公司，因此，这10亿元全部落尽奥园美谷的口袋。
对奥园美谷来说，火速收回了10亿元资金，但被收割后的资产，或许没那么好卖了。
据了解，蓬莱养老的另三位股东为华录健康养老、易华录(SZ:300212)和蓬莱财金投资，分别持有蓬莱养老36%、19%和10%股权。
其中，易华录成立于2001年，为国务院国资委直接监管的中央企业中国华录集团旗下控股的上市公司，而华录健康养老为易华录子公司，易华录持有其60%的股权。
蓬莱财金投资成立于2015年7月3日，注册资金1亿元，由烟台市蓬莱区国有资产监督管理局持股93.06%，烟台市财金发展投资集团有限公司持股6.94%，实际控制人为烟台市蓬莱区国有资产监督管理局，总股权比例93.06%。
公告显示，蓬莱养老的其余三名股东均已放弃对本次拟转让的蓬莱养老股权的优先购买权。
对于此次出售资产的目的，奥园美谷提到，将通过本次交易，收缩房地产业务，优化资产结构，聚焦于以医疗美容为主业的业务布局，进一步发展为美丽健康产业的材料商、服务商和科技商，增强公司核心竞争力。
除了专注医美外，奥园美谷剥离地产业务还有一个重要的原因，就是解决公司与控股股东及其关联方现存的同业竞争问题。
据了解，奥园美谷与奥园集团都持有地产开发业务。在两个月前，奥园美谷曾在公告中提出了出售持有的地产业务板块的全部或部分股权，以解决同业竞争问题。
对于奥园美谷来讲，出售地产业务是双重利好，一方面，可以快速回笼资金，另一方面，同业竞争也可迎刃而解，自身也可专注于医美行业。
寻求高估值
对于转向专注医美这件事，奥园美谷已经谋划良久。
公告中提到，自2020年6月奥园科星成为奥园美谷的控股股东后，公司的经营业务布局便在逐步调整。制定了以“绿色纤维新材料为基础，上下游联动，打造美丽健康”的战略方向，向高端纺织品、医美、健卫等应用领域进行拓展。
2021年，奥园美谷完成了对浙江连天美企业管理有限公司（下称“连天美”）55%股权的收购。
据了解，连天美是一家医美综合服务集团，目前公司经营杭州华山连天美医疗美容医院及杭州维多利亚医疗美容医院两家私人医美医院，总营运面积为约3万平方米，均获授予5A级管理标准并拥有标准医疗机构营运资质。
数据显示，连天美2020年营收4.86亿元，净利润8055万元。若公司持续良好经营，收益将出现奥园美谷的财务报表之上。
同时，奥园美谷依次与广州暨南大学医药生物技术研究开发中心及相关方、大连肌源医药科技有限公司、西部优势资本投资有限公司、KDMedical,co.,ltd.等在高端医美护肤产品、轻医美类产品等方面签署战略合作协议，公司已经正式切入医美赛道。
从过往数据来看，奥园美谷在医美方面的营收并不多。根据2020年年报显示，公司70.58%的营业收入来自于房地产销售，约为14.03亿元。粘胶及其他业务分别收入3.98亿元和1.86亿元，占比分别为20.05%和9.37%。
可见，砍掉地产业务相当于是砍掉公司7成的收入，但好处在于，脱离重资产调性的地产行业，公司可减少大量资金的外流，轻装上阵。
业内人士分析称，“目前A股涉及到医美、健卫生产领域的上市公司估值普遍较高。对奥园美谷来说，实现绿纤产业链延伸后，将打开健康美丽产业的业绩成长想象空间。对标行业内医美、健卫产业的估值水平，未来市值上升空间显而易见。”
自去年更名以来，奥园美谷股价持续走高，近八个月以来，股价增幅接近5倍。6月1日，奥园美谷股价最高冲至29.95元/股，创历史新高。
奥园美谷亦在公告中指出，随着自持资产占比上升，公司资产周转率逐年下降，财务费用逐年攀升，经营业绩的负面影响日益凸显。本次交易有利于优化上市公司资产结构、降低资产负债率。
截止2021年一季末，奥园美谷营收6.07亿元，同比增长386.85%；净利润2990.44万元，同比增长135.56%；资产负债率71.15%，较2020年底下降2.52个百分点。
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