文/乐居财经徐酒眠
物企IPO惨淡，行业收并购喧嚣。
10月26日，京能置业股份有限公司(简称“京能置业”，证券代码“600791.SH”)发布公告，拟在北京产权交易所以公开挂牌方式转让全资子公司京能(北京)物业管理有限公司(简称“京能物业”)100%股权及相应债权。
这笔资产出售，京能置业早在今年一月份就进行了预告。不过与当下一部分为挽救房企债务危机而不得不将物企摆上货架不同，京能置业出售京能物业更多是为了解决公司与控股股东下属企业同业竞争的问题。
不过，选择在此时披露转让信息，也的确是一个好时机。物业IPO风口向下，而行业收并购活跃度更盛。在此背景下，物业收并购价格走高，优质物业管理服务资产的售价更是自然而然的水涨船高。
统计数据显示，2020年物企收并购的平均PE为15.2，较2019年上升1.6。其中，超大型物业企业进行收并购过程中的PE相对较稳定，而中型及成长型物业企业的收并购的代价在快速提升。
今年年初，碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务，对价市盈率17倍；而近期，其收购富力物业的对价市盈率为14倍，收购彩生活核心资产邻里乐的对价PE约为10.68倍，虽低于主流上市公司并购标的市盈率，但还是远高于彩生活不到4的市盈率数值。
负债5千万
据悉，本次交易尚需北京市国有资产监督管理委员会履行相关流程，尚需提交公司股东大会审议，且尚需通过公开市场挂牌出让，交易存在一定不确定性。
因此，目前京能物业的正式转让底价尚未正式披露。不过从公布的经营业绩数据来看，京能物业这个待出售标的，或许也算不上优质。
2020年审计报告数据显示，京能物业实现营业收入115.29万元，营业利润亏损246.47万元，净利润亏损2.24万元，总资产2219.65万元，总负债5202.43万元，所有者权益亏损2982.78万元。
截至今年前九个月，京能置业尚未能实现利润扭亏为盈，反而将净利润亏损的豁口进一步撕大了。数据显示，截至2021年9月30日，京能物业实现营业收入为18.14万元，营收利润亏损89.77万元，净利润亏损达到了92.74万元，总资产缩水为1869.82万元，而总负债变化不大，为4945.34万元，所有者权益亏损达3075.52万元。
资料显示，京能物业成立于2001年5月8日，当前法定代表人为马俊，注册资本与实交资本一致，为1000万元。
京能物业的股权架构较简单，由京能置业100%持股。进一步穿透，京能置业的第一大股东为北京能源集团有限责任公司（简称“京能集团”），持股占比45.26%。而还在京能集团之上的便是北京国有资本运营管理有限公司，最终实际控制者为北京市人民政府国有资产监督管理委员会。
2014年，京能集团与北京京煤集团有限责任公司（简称“京煤集团”）进行了合并。而北京金泰房地产开发有限责任公司（简称“金泰地产”）原本就是京煤集团下属主营房地产开发业务的企业。因此，京能置业与金泰地产在房地产及物业业务方面形成了同业竞争。
今年年初，京能集团公告表示，决定于三年内彻底解决金泰地产的同业竞争问题。
两种解决方案
不过很有意思的一点事是，对于物业管理业务的同业竞争，京能集团选择将京能物业进行对外挂牌出售。而在解决房地产业务的同业竞争，京能集团的选择是让京能置业收购金泰地产旗下的资产公司。
今年8月30日晚间，京能置业发布公告称，拟以约3.61亿元通过北京产权交易所协议收购金泰地产持有的北京丽富房地产开发有限公司100%股权。
资料显示，金泰地产成立于1998年12月2日，为国有独资企业。其法定代表人为赵方程，公司注册资本15.6亿元，主营业务为房地产项目开发、物业管理等。
截止2020年底，金泰地产经审计的资产总额158.98亿元、净资产9.28亿元，金泰地产2020年营业收入33.63亿元，利润总额0.50亿元，净利润-0.53亿元。
虽然京能置业并非存在债务问题被迫出售京能物业这份资产，但不否认的是，京能物业的相关股权与债权交易完成后，将有利益促进京能置业提高资产质量,改善公司财务状况。
京能置业近三年同期营业收入、归母净利润变化 | ||
年份 | 营业收入（亿元） | 归母净利润（亿元） |
2020年 | 3.13 | -0.71 |
2019年 | 11.83 | 0.18 |
2018年 | 10.16 | 0.5 |
近年来，京能置业的业绩并不稳定。2020年，京能置业实现营业收入3.13亿元，同比下滑73.57%；营业利润总额亏损0.64亿元，净利润亏损0.73亿元，归属于母公司所有者净利润亏损0.71亿元，较上年同期由盈转亏。同期，公司资产总值为181.84亿元，同比增长37.22%；负债总额为143.66亿元。
今年上半年，京能·天下川三期项目竣工交付，期内实现营业收入8.50亿元，较同期增加7.40亿元，增长673.14%；归属于上市公司股东的净利润423.92万元，实现净利润0.29亿元，较上年同期扭亏为盈。
让道金泰卓越物业
一个选择外出寻找买家，一个选择内部腾挪，解决同业竞争，京能集团在京能置业与金泰地产中给出了两种方案。
“公司所持京能物业公司目前物业业务较少，主要以自持资产为主，公司计划三年内完成京能物业公司的退出工作。”2020年业绩报中，京能置业如是表示。
京能物业经营亏损，抛售出去的确是个一箭双雕的解决方案。而在这比交易的另一面，或许也是金泰地产旗下的北京金泰卓越物业管理有限公司（简称“金泰卓越物业”）更被看好。
企查查资料显示，金泰地产对外投资企业有23家。其中房地产19家，租赁和商务服务业3家，金融业1家。而作为物业管理服务的公司，只有金泰卓越物业一家，持股占比100%。
据悉，金泰卓越物业成立于2010年1月13日，法定代表人为董艳娜，其注册资本与实缴资本均高于京能物业，为1200万元。去年4月底，其经营范围从13项扩增到了18项。
相比于京能物业主要以自持资产为主，且业务较少，金泰卓越物业业务经营情况或许要更丰富一些。
京能置业2020年业绩报披露，其交予金泰卓越物业的服务交易金额为23.88万元，再加上金泰地产同期经营营收是京能置业的近10倍，金泰卓越物业来自金泰地产的项目输送，或许也要多于京能置业对京能物业的支持。
此外，据企查查披露，金泰卓越物业去年和今年都有招投标项目公示，且今年以来的招投标比去年多。
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