邳州房产律师核心提示：房屋位于农村集体土地之上，基于房地一体的原则，买卖双方签订的《房屋预售买卖合同》虽名为房屋买卖，实质上亦一并处分了房屋所在土地，而双方当事人并非涉案土地所在集体经济组织成员，亦未有证据显示涉案土地被确定为工业、商业等经营性用途，且经土地所有权人出让给李某某或其他主体使用。
因此，签订的涉案《房屋预售买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同。
上诉人（原审原告、反诉被告）：胡某某，男
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱某某，女
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李某某，男
2021年2月6日，李某某作为甲方（卖方），胡某某、朱某某作为乙方（买方），签订《房屋预售买卖合同》，甲方将位于城南矮石片区××街××组××楼房屋出售给乙方。
邳州房产律师：一审法院认为《房屋预售买卖合同》有效
一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。胡某某、朱某某与李某某签订的《房屋预售买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
邳州房产律师：二审法院认为《房屋预售买卖合同》无效
二审法院认为，关于涉案《房屋预售买卖合同》的效力如何认定的问题。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”的规定，从本案已查明的事实可知，涉案房屋位于农村集体土地之上，基于房地一体的原则，涉案合同虽名为房屋买卖，实质上亦一并处分了房屋所在土地，而双方当事人并非涉案土地所在集体经济组织成员，亦未有证据显示涉案土地被确定为工业、商业等经营性用途，且经土地所有权人出让给李某某或其他主体使用。
因此，胡某某、朱某某与李某某签订的涉案《房屋预售买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同，一审法院认定双方当事人继续履行涉案《房屋预售买卖合同》有误，二审法院予以纠正。
邳州房产律师提醒：现实生活中，小产权因为价格比较低的缘故，颇受喜爱，但是，因为其各种手续并不齐全，而且并不符合相关的政策，故买卖双方签订的合同效力倾向于是无效的。
（案件当事人已采用化名；图片来源于网络，侵权联系删除）
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