作者 |蔡 真
编辑 |缪凌云
来源 |首席科创官
发家于江苏常州的小型房企港龙地产近期二次提交了它的港股招股书。高负债、高利率、项目集中……它几乎是当下小型房企生存的缩影。
在首份申请于今年4月22日失效后，港龙地产再度发起IPO冲刺。
港龙地产2007年在常州成立，其业务主要位于江浙一带，2018年进军上海、河南和贵州等地。2019年，按已售合约建筑面积计算，港龙地产在国内排名83位。
根据克而瑞研究中心的数据，2019年，港龙地产的全口径销售额、操盘金额分别约为299.4亿元、180.5亿元，而其当年营收仅19.78亿元，反映其独立开发能力偏弱。
港龙地产在招股说明书中表示：公司可能没有足够的资金为未来的土地收购及房地产开发提供资金，且有关资金资源可能无法按商业上合理的条款获取或根本无法获取。房地产开发需要大量资金，而我们预期项目开发于可预见未来将继续产生高额的资金开支。
近年来，港龙地产的负债压力迅速增长。2017-2019年资产负债比率分别为98.8%， 122.1%， 和172.6%，同期经营性现金流分别为7588万元，-6.27亿元，-67.56亿元。截至2020年3月31日，其资产负债比率已经增至287%。
受去年房地产金融政策收紧和今年疫情黑天鹅的影响，房企的两极分化愈发严重，对于中小型房企来说，如果无法在资本市场“上岸”，那么剩下的路子只有卖身或者借很贵的钱。
这两点在港龙地产招股书中都有体现。
数据显示，2019年港龙地产的银行借款利率为7.7%，其他借款利率为10.8%，加权平均实际利率为8.8%%，信托借款年利率高达12%-15%，此外应付非控股股东权益款项中有45.2亿元年息高达8%-15%。截至2020年3月 31日，一至两年到期借款是26.74亿元，货币现金仅为10.52亿元。
“倘若公司违约且无法偿还所有被担保的债务，将存在部分或全部丧失于该等中国附属公司的股权、于相关土地使用权的资产价值中的比例份额的风险。”招股书显示，港龙地产已向贷款人抵押康山地产50%的股权、如东港达的51%股权、上海蓁弘47.6%的合伙权益、上海斐寰的48.99 %合伙权益、上海蓁重的48.95%合伙权益以及土地使用权的留置权等。
银行、信托和小股东的债务亟需偿还，待开发项目可能烂尾，全国扩张刚刚起步。港龙地产对输血的需求写在了纸面上。
知名地产分析师严跃进认为，中小企业必须要上市，如果不上市成长的空间会越来越小，但是上市也会耗进企业很多精力，港龙地产做大规模也是为了上市，但是也加剧了负债压力，如果不能上市成功，化解负债压力也增加了企业的成本。
小房企的选择
港龙地产的困境也有自身原因，近年来略显激进的扩张让其资金周转不开。2018年、2019年公司收购16幅地块，拿地速度明显加快，递表前不久公司还斥资1.2亿元摘得安徽省芜湖县拍2001号地块。
目前港龙地产在22个城市拥有64个开发项目，但报告期内的收益仅来自4个城市的9个开发项目，其总土地储备超过500万平米，但可销售及可出租的已竣工项目的建筑面积仅为26.08万平方米。值得一提的是，江浙两省的土地储备占港龙地产总土储的93%，区域特性明显。
港龙地产布局 来源：港龙地产官方微信
如果规模不做大，则有可能被收购，也无法获得交易所青睐；如果规模要做大，就要加速拿地；如果拿地，就意味着要花钱；如果举债过多，则公司财务状况难看，同样无法鲤鱼跃龙门。这是存在于许多中小型房企中的生存悖论。
从股权上看，港龙地产由吕氏三兄弟及其后代掌握。
吕永怀及其儿子吕文伟、吕永茂及其儿子吕进亮、吕永南以及儿子吕志聪分别透过三家公司持有港龙地产42%、25%、32%的股份；董事会成员中，3位执行董事、2位非执行董事均由吕家人担任，吕家第一代中最小的吕永怀执掌公司权杖，出任董事会主席兼行政总裁，吕进亮、吕志聪担任执行董事；高管层面上，另一位行政总裁则由吕永怀的表哥谢剑青担任，负责行政及人力资源管理。此外公司聘用了三位财会出身的独立非执行董事为IPO护航。
值得一提，与港龙规模相当的安徽三巽、厦门大唐都有着负债高企、区域集中等问题，二者的上市计划同样搁浅。
依靠合作操盘规模和手中江浙土储来讲资本故事，港龙地产再度叩关的结果，你觉得如何？
