"三道红线"之下，房企降杠杆已成大势所趋。如今，"四川地产一哥"蓝光发展再度发债5亿"借新还旧"。在这一资本操作的背后，蓝光发展聚焦主业"抛售"迪康药业，对外展现降杠杆的决心。
1、新发5亿债券
9月28日，"四川地产一哥"四川蓝光发展股份有限公司（简称"蓝光发展"，600466.SH）5亿元中期票据正式发行，起息日为9月29日，上市流通日为9月30日。
此前的9月25日，上清所披露信息显示，蓝光发展拟发行2020年度第二期5亿元，基础发行规模为5亿元，发行金额上限10亿元，为固定利率，将通过集中簿记建档的方式确定。
至于募集资金用途，蓝光发展表示，本期中期票据将全部用于偿还有息债务，即"17蓝光MTN001"，到期日为2020年11月1日，发行规模为30亿元，拟偿还金额10亿元。
此外，截至债券募集说明书签署日（9月24日），蓝光发展及下属子公司项下待偿还境内直接债务融资及债券余额149.11亿元。
具体来看，包括短期融资券7亿元、中期票据63.8亿元、一般公司债券53.61亿元、私募债13.3亿元、资产支持票据11.4亿元。此外还有16.5亿美元债（约合人民币112.61亿元）。
图片来源：企业预警通
作为"四川地产一哥"，今年蓝光发展第14次、连续13年位列中国房地产综合实力百强，名列第21位；连续6年上榜中国十大最具投资价值上市房企，排名第4位。
2015年4月16日，蓝光发展在上交所完成重组上市。2019年10月18日，蓝光发展旗下蓝光嘉宝服务(2606.HK)在港交所主板挂牌上市，构筑起"A+H股"双资本平台。
目前，大公国际对蓝光发展的主体长期信用评级为"AAA"，评级展望维持稳定。华西证券研报指出，蓝光发展业绩稳健增长，优质土储资源充足，融资渠道多元，财务状况良好，全国化布局成效显著，维持公司'买入'评级。
对此，蓝光发展人士表示："信用评级上调有利于公司疏通债券类融资渠道，降低融资成本。"
可以清楚地看出，今年上半年，蓝光发展发债的脚步加快。
先后发行7.5亿元公司债、4.5亿美元债和5亿元中期票据，并在7月发行办公物业类REITs资产支持专项计划10.65亿元和7亿元超短期融资券，8月发行了8亿元公司债用于偿还债务。
蓝光发展人士告诉债市观察，公司上半年的融资成本较去年同期有较明显的下降，"7月，蓝光发行7亿元短期融资券，利率6.5%，利率较去年下行90个BP；8月，蓝光发行8亿元公司债，利率7%，利率较去年下行50个BP。"
在频繁发债的背后，蓝光发展的偿债问题受到关注。
2、年内降负债，聚焦地产主业
6月5日，上交所向蓝光发展发出《监管工作函》，对后者2019年年报提出了8大问题，其中涉及到资金偿付问题。
6月19日，蓝光发展回复上交所监管函，称未来公司将降低偿债压力，通过发新债还旧债的方式，兑付41.28亿元的标准化债券。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉债市观察："通过发行新的债券来偿还即将到期的负债，在债券到期压力下，成为大多数房企的选择。"
陈霄进一步分析道："借新还旧的行为，虽然短期内可以增加现金流，缓解一时之困，但是也使得债务规模难以下降。三道红线新规若实施后，房企有息负债规模将被严格管控，未来借新还旧或将难以维系。"
据了解，近日监管部门出台房地产融资新规，设置"三道红线"控制房地产企业有息债务的增长。8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，明确了收紧房企融资的"三道红线"。
跟大多数头部房企一样，蓝光发展的负债问题处在监管红线之上。
财务数据显示，截至2020年6月末，蓝光发展的有息负债合计714.02亿元，股东权益436.75亿元，净负债率达到105.63%，高于100%的监管红线。
此外，蓝光发展的资产负债率为80.84%，剔除预收款后的资产负债率为71.34%，也超过70%的监管红线；公司现金短债比为0.75，超过现金短债比不低于1倍的监管红线。
图片来源：诸葛找房数据研究中心
国盛证券固收首席分析师杨业伟等指出，关注包括蓝光发展等在内的红色档企业的再融资风险。在三道红线约束下，房地产整体融资资金来源将下降，资金来源更为依赖销售回款。
9月25日，蓝光发展董事、首席财务官欧俊明公开表示，公司坚持财务长期稳健政策，今年将匹配发展需求及积极运用经营杠杆、权益杠杆，合理控制扣预后的资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，未来财务杠杆将较半年度相比稳中有降。
从业绩表现来看，虽然上半年受到疫情影响，蓝光发展依然交出了不错的答卷。
今年上半年，蓝光发展实现营业收入158.04亿元，同比增长8.72%；实现归属于上市公司股东的净利润13.62亿元，同比增长7.45%；扣非归母净利润13.89亿元，同比增长15.73%。
报告期内，蓝光发展实现销售面积417.68万平方米；实现销售金额380.58亿元，其中，合并报表权益销售金额为272.15亿元；总资产达到2279.95亿元，较2019年末增长12.93%。
与此同时，债市观察还注意到，去年10月蓝光嘉宝服务港股上市后，蓝光发展战略从"人居蓝光+生命蓝光"调整为"人居蓝光+生活蓝光"，聚焦地产上下游的住宅开发和物业服务。
今年7月28日，蓝光发展拟转让迪康药业100%股权。这一举动的背后，蓝光发展是否出于聚焦主业的考虑呢？
蓝光发展人士表示："本次股权转让的预估价值约为9亿元，有利于公司集中资源专注于核心业务的经营和拓展，实现高度聚焦住宅地产开发和现代服务业的战略目标。同时，本次交易预计增加公司当期损益约2.47亿元，有利于财务改善。"
踩"三道红线"，蓝光发展借新还旧，9亿卖药厂回笼现金聚焦主业，同时对外展现降杠杆的决心。你认为三道红线之下，房地产企业运行规则是否会发生变化？欢迎在文末留言。
