三十年河东，三十年河西。多少家曾经风光无限的京派房企，如今变得黯淡无光。
作者 | 卢泳志
编辑丨高岩
来源 | 野马财经
企业的兴衰像极的朝代的更迭，在房地产行业更是如此。
在早期的地产江湖中，房企被划分为：海派、粤派、渝派、京派，代表“东、南、西、北”风格迥异的四大派系。
其中一段时间内，京派房企的江湖地位无出其右：万通擎举中国地产大旗，华远化身地产先驱企业，金融街缔造“中国华尔街”神话，soho中国叱咤北京地产江湖……京派房企盛极一时。
由于京派房企多为国企或者有国资背景，不能像“闽系”“粤系”等房企激进发展、大肆扩张。于是，发源于北京的众多房企近年来开始走向落寞，甚至逐渐跌出主流房企之列。
如今，房地产行业进入“黑铁时代”，那些身处降速通道中的京派房企目前生存状况如何？
没落的“贵族”
当中国的房地产行业开始一路下行进入“黑铁时代”，那些曾占据行业一席之位的京派房企，开始跌落神坛、黯然失色。
作为中国最早的房企之一，万通发展于1991年由冯仑、潘石屹、王功权、刘军、王启富、易小迪六人在海南共同创立，他们就是著名的“万通六君子”。
1993年，北京万通新世界广场大获成功，万通开始被更多人所熟知。经过10年的发展，万通发展的本金和营收均位列中国房企 前十。
2008年，万通发展实现营收48.41亿元，净利润为8.31亿元，创历史最高。2016年，嘉华控股正式入主万通，“冯仑时代”宣告结束。
2019年，万通地产引入普洛斯作为战略投资者。2020年7月29日，万通地产更名为北京万通新发展集团有限公司（简称：万通发展）。
之后，万通发展开始转型，曾一度尝试过向地产服务业和地产金融服务方向的第三产业转型，也曾尝试过跨界布局新能源电池业务，试图打造“地产+新能源”双主业发展格局，但最终“流产”。
如今，作为老牌房企的万通，早已经失去了早年间的光环，甚至营业收入开始负增长。
财报显示，2021年万通发展总营收为8.13亿元，较去年同期的13.62亿元下降40.31%；而全年合同销售金额只有4.8亿元。
同样作为“万通六君子”之一，潘石屹于1995年和妻子张欣成立红石实业有限公司，开发现代城，采用“散卖模式”带动销售迅速增长。
2003年，SOHO中国以1.78亿元的纳税规模位居行业第二；2007年10月，SOHO中国登陆港交所，以19亿美元创下亚洲最大商业地产IPO。
来源：罐头图库
2012年，SOHO中国从"开发-销售"变为"开发-自持"，潘石屹喊出"自持物业比持有人民币更好。"2015年，SOHO中国推出共享办公品牌SOHO 3Q，潘石屹认为，商铺的利用率远比不上写字楼。
2017年，SOHO中国利润达到顶点，为47.33亿元；2018年降至19.25亿元，2019年进一步降至13.31亿元，2020年净利润只剩下5.36亿元。
2021年6月16日，SOHO中国发布公告，高盛代表黑石集团发出全面收购要约；然而，三个月后，黑石集团决定不就收购公司股权作出要约，这意味着潘石屹张欣最终未能如愿卖掉一手创办的公司。
在私有化失败后，2021年，SOHO中国实现营业收入17.42亿元，同比减少4.59亿元;归母净利润为-1.31亿元，2020年同期为5.30亿元，业绩由赢转亏。
和万通发展、SOHO中国相似，华远地产同样拥有过辉煌的历史，甚至称得上是国内房地产行业的先驱企业。
华远地产初创于1983年，后与香港华润集团合资，于1996年成功登录港交所，创造了房地产利用外资高速发展的传奇。
2000年，华远地产的总资产高达80亿元，净资产达30亿元，累计税后利润达15亿元，资产、销售额、开发量等指标连年居北京房地产市场前茅。
2001年，华远地产和华润集团“分手”，2008年成功借壳上市，登陆A股市场。之后，华远地产开始主张“小而美”战略，在规模上逐渐落后于第一梯队。
来源：爱企查
2018年，华远地产开始重新提速，并提出：“未来3-5年，力争实现500亿的销售规模。”然而，时至今日，华远地产始终未能重现往日辉煌。
2021年，华远地产的销售业绩勉强超过100亿元，与500亿的规模目标更相距甚远，如今的华远地产与“头部房企”的称号渐行渐远。
“掉队”的房企
和万通发展、SOHO中国和华远地产等房企逐渐落寂相比，在京派房企中还有一部分企业面临更加糟糕的情况，比如首创置业、当代置业和鸿坤地产。
首创置业是一家背景雄厚的国资房企，其控股股东为北京首都创业集团有限公司，是北京市国资委所属的大型国有企业集团。
2003年，首创置业在港交所上市，之后迎来快速发展。然而，2021年7月，首创置业宣布退市，于10月份正式从联交所退市。
作为一家老牌百强房企，首创置业在激烈的市场竞争中不断被对手超越，以致排名被不断向后挪动。
来源：克而瑞
据克而瑞发布的“2021年1-12月中国房地产企业销售榜TOP20（全口径）”显示，首创置业以546.2亿元销售额排名第63位。
可以看到，在过去6年内，首创置业的业绩一直在下滑。同样是克而瑞的榜单，2015年首创置业以323.2亿元的销售额，排名第23位。
在市场的浪潮中，背靠国资背景、并早早就享受资本市场融资便利的首创置业，不进而退，最终黯然退出资本市场。
和首创置业的退市相比，另一家京派房企当代置业的生存状况更加艰难。
当代置业成立于2000年，发迹于北京，曾因开发MOMA系科技主题住宅而名噪业内，业内曾有“南有朗诗，北有当代”的盛赞。
当代置业曾立下过“2005年要突破100亿元，2007年突破300亿元，2009年突破700亿元，2010年则要达到900亿元”的FLAG，CEO张鹏也曾公开表示，2020年要实现500亿的销售目标。
为了迅速扩大规模，当代置业在土地市场开启“买买买”模式，并且开始不断发债，而且以较高的发债成本闻名业内。
最终，当代置业吃到了苦头。2021年10月26日，当代置业发布公告表示，其于10月25日到期的2.5亿美元、票息12.85厘的美元优先票据，发生票据违约。
之后，当代置业宣布委任华利安为财务顾问，希望可以解决流动性问题。同时，股东支援8亿元贷款，试图挽回市场信心。
今年3月24日，当代置业公告，占当代置业现有票据未偿还本金额75%以上的债权人已经订立重组支持协议，以支持其境外债务重组。目前，当代置业的境外债务重组方案最终版还未正式出炉。
和其他京派房企相比，鸿坤地产的名气不大，但在北京尤其是西红门几乎是家喻户晓。鸿坤地产成立于2002年，早年深耕西红门区域，后扩张至京津冀。
2017年，鸿坤地产的实控人由创始人赵彬变更为其子赵伟豪，并制定了宏大的扩张目标，包括进驻长江经济带、粤港澳大湾区以及海南自贸区，甚至喊出千亿销售目标。
不过，无论是从拿地，还是融资能力优化方面，鸿坤都没能实现质的飞跃。在政策、疫情的影响下，鸿坤地产经营开始恶化，陷入流动性危机。
3月25日，鸿坤集团旗下鸿坤金服突然被曝出30亿理财无法兑付，涉及上千位投资者。目前，鸿坤金服已经停止运营，APP和官网已下架全部理财产品。
然而，理财产品的暴雷风波还未散去，鸿坤地产又迎来美元债违约。
5月10日，鸿坤地产公告显示，旗下一笔美元债利息于2022年4月8日应付。根据票据条款，公司拥有30天的支付宽限期。现宽限期已过，其未能在宽限期届满前支付相关款项，因此发生违约事件。
除此之外，据爱企查显示，近年来鸿坤地产还涉入多起票据追索权纠纷、商品房预售合同纠纷等。
坚挺的国企
在一些京派房企掉队、退市、暴雷的同时，还有部分企业仍在坚挺，而他们共同的特点就是“国”字头。
说起北京的房企，就不得不提首开。作为深耕北京的老牌国有房企，首开股份（600376.SH）有着“一部首开史，半座北京城”的美誉。
时至2022，首开股份迈过42载历程，目前已进入全国17个省市区的约30个城市。2021年，首开股份继续蝉联北京区域销售榜首。
有喜有忧，首开股份开始出现“增收不增利”，2021年营业收入为678.02亿元，同比增长53.31%；归母净利润6.92亿元，同比减少77.95%。
更值得一提的是，2021年，首开股份频频质押股权，且其担保额已经超过了归母净资产，存在担保风险。
和首开相比，中交地产(000736.SZ)成立于2015年3月，是一家年轻的公司。2017年1月，中交集团将其委托给中房地产代为经营管理，10个月后正式更名“中交地产”。
中交地产负责中交集团房地产业务的运营和管理，目前布局京津冀、长三角、珠三角、成渝等地区，境外重点投资美国、马来西亚、印尼、肯尼亚等国家。
不过，和其他很多房企一样，中交地产也出现了增收不增利的情况，并且其扣非净利润在近4年中首次出现罕见的较大亏损。
2021年，中交地产实现营业收入145.42亿元，同比增长18.23%；归母净利润2.36亿元，同比减少32.19%；扣非净利润-4.32亿元，同比减少2143.7%。
三道红线方面，截至2021年，中交地产净负债率为217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，现金短债比为0.6倍。也就是说，三道红线全踩。
和中交地产类似，中国金茂（0817.HK）是中化集团有限公司旗下房地产和酒店板块的平台企业，于2007年8月17日在港交所上市。截至2021年底，中国金茂共布局全国53个城市，总土储建面达9322.6万平方米。
中国金茂在一二线城市引入高端产品线金茂府，它的规模化扩张之路非常迅速。但由于北京限价政策的出台，中国金茂的发展模式受到挑战。
数据显示，2016年至2020年，金茂净利润分别为25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元、38.81亿元，增速分别为-16.75%、56.88%、31.00%、23.82%、-40.12%。
可以看出，中国金茂的归母净利润在2017年增速触顶后，连续两年下滑。2020年，金茂的归母净利润甚至出现几乎“腰斩”的情况。
经过一年的调整，2021年，中国金茂的营收为900.6亿元，同比增长50%；毛利率为167.58亿元，同比增长38%；而归母净利润46.9亿元，同比增长21%。
京派房企缘何掉队？
之所以能在地产江湖中大放异彩，是因为京派房企在北京长期扎根，占据资源优势。但相对来说，这也是京派房企的难以克服短板。
2017年，北京迎来被称为最严调控的"3·17"新政，在调控政策与信贷紧缩的多重影响下，京派房企的发展和业绩受到很大影响。
中原地产首席分析师张大伟表示，北京房企销售放缓的原因很简单，就是北京市场不好。在调控加压的背景下，北京及环京楼市遭受冲击较大，成交量持续在低位徘徊。
除此之外，近几年来北京住宅用地计划一直不多，尤其是从2013年开始，北京市的供地计划多次爽约，房企在北京拿地变得更加困难。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，由于楼市调控，一线城市的市场被明显压制，整体的开发节奏在放缓，北京已经开始向存量市场转向，这个时候房企都会争抢市场。
在这种情况下，外来房企纷纷涌入，万科、绿地、保利等房企开始把北京作为企业发展和重点布局的目标，并且开始迅速占领北京市场。
在外来房企进入的同时，京派房企的全国化布局却并不理想，他们在拿地方面过于保守，布局围绕一二线城市展开，错过了三四线城市的发展机会。
另外，很多“国”字头房企缺少产品创新的动力，在市场变革的过程中，没能建立自己的产品体系、形成鲜明的产品优势。
财经评论员严跃进分析称，外来房企入京挤压了北京部分房企的经营空间。而且很多北京房企在战略执行层面偏于保守，尤其是对于全国市场的扩张节奏比较慢，影响了此类房企的规模。
新城控股高级副总裁欧阳捷曾这样评价京派房企：“在行业趋于垄断、北京市场缩水的大趋势下，京派房企守成有余、进取不足、逐渐失去客户、金融、供应商的青睐。”
当然，除了上述房企，华润置地、中国铁建、金融街、远洋集团、北辰置业、五矿地产等京派房企都在尝试打造适合自己的发展路线，而他们的目的只有一个，那就是穿越“黑铁时代”，努力地“活下去”。
您觉得京派房企掉队最大的原因是什么？接下来他们能改变心态、调整战略、加速奔跑吗？欢迎留言评论！
