作者 | 蒲肃
来源 | 债市观察
相比富力、绿地的数十亿美元债集体顺利展期，被誉为“浙系房企四小龙”之一的德信中国（2019.HK）就没有这样的好运，旗下唯一一只美元债展期并不顺利。
11月中旬，德信中国表示，计划对旗下剩余的唯一一只美元债进行交换要约。到12月5日，这只美元票据本息到期，但由于交换要约正在进行中，约3.48亿美元的本金及其利息尚未支付。目前，这只票据到期后已自联交所退市。
上述美元债的部分债权人认为德信中国诚意不足，对展期条件表示反对。这部分债权人持有的债券比例超过25%，如果这部分债权人不同意，德信中国将很难达成这次交换要约。
为缓解资金压力，德信中国还表示，正计划出售德信服务集团（2215.HK），交易成功后，将会拿出部分资金偿还美元债利息。
债权人特设小组不满德信中国现有方案
德信中国在回复媒体时强调，“不会放弃美元债”，但给出的展期条件却不能让所有债权人满意。
德信中国这笔美元债已经在2022年12月3日到期，利率9.95%，未偿还本金3.483亿美元。
德信中国提出的交换要约内容是：现有票据每1000美元本金中，前期本金付款25美元，现金支付；其余975美元展期2年到2024年，并给予债权人5美元同意费。
此外，德信中国调整了对原始票据的利息分两次支付，每次各50%。首次支付时间按结算日支付；但第二次支付时间，由此前的从结算日起6个月内支付，调整为从2023年2月15日起6个月内支付。
按12月6日汇率计算，德信中国上述票据本金约合人民币24.35亿元。利息方面，今年6月2日，德信中国对应3.5亿美元本金如期支付的半年利息为1741.25万美元，约1.22亿元人民币。
从前期付款比例来看，德信中国前期本金付款比例仅为2.5%。
有投资人向媒体表示，德信中国目前经营状况好于出险房企，但是前期本金付款比例却比出险房企还低，认为德信中国诚意不足。
需要注意的是，达成上述交换要约的条件，需要至少现有票据未偿付本金额90%的债券份额同意。
11月22日，高博金律师事务所(KOBRE&KIMLLP)以部分债权持有人组成的特设小组法律顾问身份在公开电话会议上表示，“特设小组不支持交换要约，因为相信德信能提供更好条件的指标，不赞成重组支持协议限制债权人自由权最迟至2023年9月29日，以及新票据提高交叉违约的门槛等。”
据了解，“限制债权人自由权”是指，签署支持协议就不能处置票据，比如转卖票据。
据澎湃新闻引用债权人消息，特设小组持有远超过25%的票据，能阻止交换要约和票据的任何协议安排。
百亿账面资金仍逾期美元债
德信中国上述票据本息合计不超过26亿元，但依然选择展期，对比财务报表来看，德信中国目前的资金链不容乐观。
截至今年6月30日，德信中国有现金和银行结余约107.01亿元，但包括受限资金在内；计息负债约为237.06亿元，其中一年内须偿还的短债约为105.02亿元；银行及其他金融机构合约授信额度总额约360.4亿元，未动用银行及其他金融机构授信额度约52.03亿元。
据《证券日报》报道，德信中国当前有现金将近100亿元，但目前这部分现金基本都在项目公司预售资金监管账户内，可灵活调动的资金已大部分计划用于支付债务展期的对价。
即便如此，仍有投资人认为，德信中国即使不能全额兑付美元债本金，但以目前状况，应该出具更好的交换要约条件。
比如，在德信中国一边推迟偿还美元债，一边在增加员工的薪酬支出。
截至2022年6月30日，德信中国员工1931名，薪酬福利开支总额约3.567亿元，而去年同期约为3.027亿元，同比增加了5400万元。但德信中国的员工人数却比去年同期减少了268人，员工缩减比例约为12%。
从公开信息来看，德信中国对员工支付的薪酬福利包括：社保方面为五险一金，薪酬方面包括基本工资、绩效工资和年终分红，此外德信中国还有项目跟投计划，以及购股权计划。
此外，据公告信息，德信中国今年上半年取得3幅新增地块，权益代价约为13.32亿元。
投资人认为，在很多房企都已经降薪、甚至缓发工资的时候，德信中国还能增加薪酬支出、维持股息分红、上半年还在拿地，这说明至少比出险房企的状况要好，更应该优先考虑偿付债务。
营收受累销售下滑，出售资产回笼现金
业内人士认为，在不考虑外部融资、仅从房企营收角度看，德信中国未来的营收可能还会继续下降，资金链持续紧绷。这也许是德信中国考虑展期美元债以及出售德信服务集团，来缓解资金压力的原因之一。
今年上半年，德信中国营收约102.47亿元，同比下降约21.6%。而房企确认的营收一般是前两年的预售房源，在交房之后才能确认营收。德信中国今年前十月累计销售额约305.5亿元，同比下滑约50.93%。这将影响未来一年到两年内，德信中国的营收额度。
营收下降就要考虑开源节流，所以德信中国一边展期债务，一边考虑出售资产回笼现金。
今年上半年，德信中国已经出售了旗下杭州海衍科技有限公司，回笼资金约8.32亿元，近期又表示出售德信服务集团。
目前，德信中国实控人、执行董事兼董事长胡一平持有德信服务集团53.48%股权，公司总市值约28.58亿港元，市盈率20.17倍，在“中国物业服务百强企业”中排名第24位。
德信服务集团2022年上半年财报显示，公司总在管建筑面积约3260万平米，同比增加约460万㎡，增长率为16.4%；其中由独立第三方物业开发商开发的在管面积约为2180万㎡，占比超过三分之二。
来源：德信服务集团官网
今年上半年，德信服务集团营收约4.85亿元，同比增长6.3%，净利润约8860万元，同比增长约22%。
参考德信服务集团的盈利水平和股价表现，有媒体估算表示，其整体收购价格不会超过20亿元。
此外，据媒体统计，今年上半年发生的物业企业收购案例已经有20多起，碧桂园服务、招商积余、南都物业、金科服务等，都曾涉猎物企收购。还有消息称，粤海物业也曾对德信服务集团进行过尽职调查。
据了解，德信服务集团和德信中国均为德信控股集团有限公司（简称“德信集团”）旗下上市公司。
德信集团官网介绍称，公司起步于1993年，总部位于浙江杭州，拥有房地产开发和物业管理国家双一级资质，也是中国房地产开发和物业管理双百强企业。德信集团在北京、上海、香港和纽约等地分别设有子公司，全球员工万余名。
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