荣盛百亿拿地仅一年，巨亏250亿，分期还债5000万也违约。
作者 | 蒲肃
来源 | 债市观察
随着巨额亏损消息的发布，曾连续四年保持千亿销售规模的“河北王”荣盛发展，成为当前房企中的“亏损王”。
据Wind统计，截至1月31日，已发布业绩预告的近70家房企中，有40家显示净利润亏损，金科股份、阳光城、华侨城等房企预亏达百亿，蓝光发展预计最高亏损219亿元。
而荣盛发展业绩预告称，预计公司2022年净利润亏损190亿元~250亿元，扣非后净利润亏损193 亿元至253 亿元，成为目前预计亏损额最高的房企。
此外，民生银行还在1月30日公告称，荣盛一笔应于1月23日展期支付的中票本息未能按期足额兑付，形成实质违约，这也宣告了荣盛发展境内债首次出现违约。
值得关注的是，就在巨额亏损、债务展期的前一年，即2021年，荣盛发展还豪掷百亿出手拿地（权益金额80多亿元）。
虽然公司正面临种种困境，但荣盛似乎并未躺平。在发布巨额亏损的同时，荣盛同步表示，正在争取非公开发行股票以获得融资，目前已获得中国证监会受理，但尚需中国证监会核准后方可实施，能否获得核准尚存在不确定性。
百亿拿地后预亏最高250亿
这并不是荣盛首次亏损，早在2021年，荣盛净利润就已经亏损49.55亿元。
进入2022年，荣盛的情况并未出现明显好转，截至2022年前三季度，荣盛净利润亏损约为29.93亿元。
但对照业绩预告出现的预亏额度，让人咋舌的情况就出现了，仅仅一个季度，荣盛的亏损就从约30亿元扩大6~8倍至190~250亿元？
荣盛在业绩预告中表示，除了市场低迷和疫情影响等因素外，公司出现上述亏损的主要原因是资产减值和2022年度结转的开发项目利润率下降。
上述说明将关注点引入了“计提资产减值”，同时，深交所也关注到了荣盛巨额亏损的情况。
在荣盛发布业绩预亏的同一天，深交所下发关注函，要求说明“计提资产减值损失涉及的具体资产及项目情况，主要减值测试过程，包括主要假设及重要参数选取等情况，是否与以前年度存在较大差异，资产减值损失计提是否充分合理，是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形”。
在房地产企业中，存货减值是资产减值的大项之一，比如华侨城对2022年业绩预亏最高可达110亿元，原因之一就是“考虑部分城市新房销售价格进入下行通道，出于审慎客观考虑，计提存货跌价准备同比增加。”
荣盛此前也对存货进行了减值，但金额并不高。2021年荣盛存货金额约为1925.56亿元，但截至2022年第三季度末，荣盛计提资产减值损失约3.86亿元，同比增加800.77%，主要原因是报告期计提存货跌价准备增加所致。
房企的存货主要来源于土地储备和待售商品房。据了解，2021年荣盛在面对疫情冲击、融资收紧和市场下行压力，仍新增土储29宗，购地金额 123.42 亿元，权益购地金额80.19 亿元。
业内人士认为，前些年不少房企出于扩张需求，高价拿地屡见不鲜，但随着这两年市场低迷、房价下行，之前的高价地预期价值势必下调，荣盛只是个例，从这一轮业绩预告来看，房企对当年的高价地集体做了一波计提。
“2022年以来，房企不仅在销售端受挫，对存量资产的预期也在减弱，导致计提减值占比上升。合理的资产计提减值准备有利于准确披露企业信息，但也有公司出于利润调整等原因进行不适当的计提，这种情况是不合规的。其中一次性计提大额资产减值可能有‘财务洗澡’的嫌疑，对此已有部分企业被交易所问询。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪分析称。
展不动的荣盛能完成增发融资吗？
在净利巨额亏损的同时，荣盛的债务危机也演化为实质违约。
作为荣盛相关债券的承销商，民生银行在1月30日公告称，荣盛2020年第一期中期票据（简称“20荣盛地产MTN001”)应于1月23日兑付本金5000万元，以及对应利息。但荣盛未能按期足额兑付，形成实质违约，这也宣告了荣盛发展境内债首次出现违约。
荣盛此前已经对多笔到期债务进行展期，其中就包括“20荣盛地产MTN001”，债券余额9.4亿元。
按照展期协议，在2022年7月23日起的15个月内，荣盛需分期完成上述债券的本息兑付，2023年1月23日是展期后的第二期兑付日。
此前，荣盛发展还计划对“20荣盛地产MTN001”和“20荣盛地产MTN002”进行二次展期，在原有展期15个月方案上整体再延后2年进行兑付。
但截至目前，尚未有相关信息显示二次展期获得债权人同意。
针对上述展期债券，荣盛此前已将邯郸、成都、重庆的对应项目股权进行担保，未来如果不能继续按期兑付，这些项目的对应股权恐怕要被债权人进行处置。
荣盛此前还有两笔境内外债，本金约7.41亿美元，分别于今年3月16日和2024年9月17日荣盛有两笔美元债到期，但已经成功完成交换要约，到期时间分别被延长1年及2.5年。
截至目前，荣盛发展共有存续债券4只，存量规模为38.73亿元。其中，一年内到期的金额为19.93亿，3年内到期的规模为18.8亿。
来源：企业官网
从去年的货币资金使用情况看，荣盛曾试图偿还借款，避免债务违约。荣盛2022年第三季度财报显示，截至第三季度末，公司货币资金余额108.7亿元，比2022年初196.99亿元减少44.82%，减少的约88亿元主要是用来偿还借款。
但由于市场低迷的状态未能明显改善，荣盛的现金流越发紧张。
据中指研究院数据显示，2022年前十月，荣盛发展销售额仅为355亿元，同比减少65.7%，下滑程度大于行业平均水平。
荣盛还曾经试图打包出售资产，获得现金流。
早在2021年底，荣盛发展董事长耿建明就在美元债投资人电话会议上承认，公司遇到流动性困难，将打包境内的物管资产以及9个商业项目出售，估值约54亿元。但目前尚未出现大规模出售资产成功的消息。
现金流紧张的同时，荣盛的债务压力越发沉重，目前荣盛总负债合计约2344.8亿元，总资产约2748.07亿元，负债率超85%。其中，荣盛一年内到期的非流动负债约242.85亿元，此外短期借款约5.08亿元，金融负债约10.46亿元，应付票据约8.16亿元，长期借款115.97亿元。
另据票眼小程序显示，荣盛发展已经荣登上海票交所逾期名单14次，未清算的票据金额高达62亿元。
仍在试图自救的荣盛在宣布巨亏的同时表示，正在争取非公开发行股票以获得融资，目前已获得中国证监会受理，但尚需中国证监会核准后方可实施，能否获得核准尚存在不确定性。
荣盛计划通过股份增发，募集资金总额预计不超过30亿元（含本数），除补充流动资金项目外，将全部用于成都时代天府、长沙锦绣学府、唐山西定府邸。
来源：企业官网·荣盛唐山某项目
荣盛表示，上述项目均已获得项目土地并开工建设，部分房屋已经预售，亟需资金投入确保项目开发建设及交付进度，其中唐山西定府邸还涉及京唐铁路（玉田段）拆迁安置，因此本次募集资金所有投资项目均与“保交楼、保民生”密切相关。
作为河北房企中最知名的两家上市公司，荣盛发展和华夏幸福基业的发展一直被业内关注。
华夏幸福2016年首破千亿，随后荣盛发展加速扩张，在2018年跻身千亿房企队列，而自2020年华夏幸福失速之后，荣盛发展的销售规模后来居上，新的“河北王”。
这两家来自河北的千亿房企都先后遇到债务危机，也曾先后出现亏损，如今华夏幸福基业已经基本完成债务重组，并实现扭亏，荣盛发展能否继续追上华夏幸福，成功自救呢？欢迎评论区留言讨论。
